November tõi kinnisvaraturule portsu rekordeid, ent mis saab edasi?

Pilt on illustreeriv. Foto: Shutterstock

Septembrist alguse saanud sügisene kinnisvararalli ei näidanud ka novembris raugemise märke, kirjutab Uus Maa analüütik Igor Habal. 

Hoopis vastupidi, aasta lõpule omane uusarenduste tavapärasest kõrgem osakaal müügitehingutes, endiselt väike pakkumiste arv, tugev nõudlus ning head laenutingimused on hoidnud aktiivsena nii turgu kui ka jõudsalt kergitanud kinnisvara hinda.

Ainuüksi esialgsetel andmetel sõlmiti üle Eesti 2637 korteritehingut, mis oli tänavuse aasta kõrgeim arv, jäädes alla vaid kuuele kuule aastatest 2006–2007. Aasta 11 kuuga on sõlmitud 24 712 korteritehingut, mida oli 24,7 protsenti enam kui 2020. aasta samal perioodil ning 15,5 protsenti enam kui 2019. aasta samal perioodil.

Hinnatase võidab uusi tippe

Tehingute mediaanhind oli rekordiline, tõustes esimest korda 1700 €/m2 piirist kõrgemale (täpsemalt 1737 €/m2). Oma osa oli siin Harjumaal müüdud korteritel, mille osakaal oli 2 protsendipunkti võrra kõrgem kui tavaliselt (novembris sõlmiti Harjumaal 54 protsenti tehingute koguarvust).

2021. aasta esimese 11 kuu korteritehingute mediaanhind oli 1597 €/m2 ehk 9,8 protsenti kõrgem kui mullu samal ajal. Viimase viie aasta mediaanhinna kasv on jäänud 7,9 protsendi juurde, seega on oma kinnisvara hoolimata sellest, et seda ei peeta traditsiooniliseks investeeringuks, siiski hea hoiupõrsas, tagades vara väärtuse kasvu.

Kaua see veel kestab?

Hoolimata pilvitust kinnisvarataevast on õhus üha enam märke, et olukord võib turul muutuda. Üheks murekohaks on kinnisvara taskukohasuse halvenemine, mis küll varem oli üsna heas korrelatsioonis hindade kasvuga, ent viimase aasta jooksul on taskukohasus keskmiselt 10 protsenti halvenenud.

Samuti on oht, et seni inimõigusena tundunud negatiivset EURIBORi hakatakse kohendama pigem varem kui hiljem; tegemist on poliitilise otsusega, ent üha enam kõlab hääli, et kiiret inflatsiooni tuleks ohjeldada varaostuprogrammi vähendamise või koguni lõpetamisega.

Varem või hiljem näeme me intressimäärade kasvu, mis muudab laenud kallimaks ning koos nõudluse langusega vähendab ka kinnisvaraarenduste mahtu.

Tallinnas kaks rekordit

Tallinna turgu on aasta viimastel kuudel mõjutanud keskmisest kõrgem uusarenduste osakaal, nii ka sel korral. Esialgsetel andmetel sõlmiti novembris 1098 korteri müügitehingut, mis on tänavuse aasta kõrgeim tulemus ning parim näitaja pärast eelmist kinnisvarabuumi. 1000 tehinguni on sel aastal jõutud neljal korral. Võrreldes eelmise aasta 11 kuuga on tehingute arv kasvanud 23 protsenti, pandeemiaeelse 2019. aastaga aga 9,6 protsenti.

Uute korterite osakaalu kasv tähendas rekordilist tulemust ka hindade mõttes. Esialgsete tehingute põhjal oli tehingute mediaanhind 2331 €/m2, eelmine rekord püstitati eelmise aasta detsembris, seega tasub ka tänavusel detsembril selles osas silma peal hoida. Võrreldes eelmise aasta 11 kuuga on mediaanhind tänavu suurenenud 8 protsenti, viimase viie aasta keskmine aastane hinnatõus on 8,8 protsenti.

Muide, Haabersti, Lasnamäe ja Mustamäe tüüpelamute kahe- ja kolmetoaliste korterite mediaanhind on aastaga suurenenud 13,6 protsenti (1474→1675 €/m2), kahetoaliste hinnatipp on juba üle 90 000 € ning kolmetoalistel üle 115 000 € (kohati ka enam kui 120 000 €).

Ka Tartus võidutsevad uusarendused

Tartu turg erineb teistest linnadest ehk niipalju, et seal on uusarenduste maht ja osakaal võrreldes mullusega kasvanud, mis on toonud kaasa ka kiirema statistilise hinnakasvu.

Novembris sõlmiti esialgsetel andmetel 214 korteri müügitehingut, lõplikud tulemused peavad näitama, kas ületatakse tänavuse aasta seni rekordiline ühe kuu tehingute arv (231) või mitte. Olgu öeldud, et alla 200 tehingu on tänavu sõlmitud vaid kahel kuul. Tänavuse aasta 11 kuuga on tehingute arv aastases võrdluses suurenenud koguni 36 protsenti, võrreldes 2019. aastaga aga 23,6 protsenti.

Müüdud korterite mediaanhind oli viiendat kuud järjest üle 1700 €/m2, novembri esialgne tulemus oli 1727 €/m2. Võrreldes eelmise aasta 11 kuuga on sel aastal mediaanhind suurenenud 12 protsenti, viimase viie aasta keskmine aastane hinnatõus on 9 protsenti.

Kui Annelinnas jäävad paremate kahetoaliste hinnad üle 70 000 € (aastane hinnakasv keskmiselt 5000 €) ja kolmetoaliste hinnad üle 85 000 € (aastane hinnakasv keskmiselt 10 000 €), siis uute korterite hinnad on reeglina jäänud 1700 – 3400 €/m2 vahele (mediaanhind veidi üle 2200 €/m2).

Pärnu turg samuti aktiivne

Aktiivne aastalõpp iseloomustab ka Pärnu turgu. Novembris sõlmiti esialgsetel andmetel 101 korteri müügitehingut, varem on 100 tehingu piir tänavu ületatud vaid 3 korral. Aasta esimese 11 kuuga on sõlmitud 1012 tehingut ehk 28 protsenti enam kui mullu. Pandeemiaeelse 2019. aastaga võrreldes on sõlmitud 19,5 protsenti rohkem müügitehinguid.

Kuna uusarendustega on tänavu sõlmitud vähem tehinguid kui mullu, on ka üldine pakkumiste maht väike, andes hinnakasvule hoogu juurde. Novembris oli uute korterite osakaal siiski kõrgem ning mediaanhinna osas püstitati kõigi aegade kõrgeim tulemus – 1640 €/m2. Ka varasem rekord pärineb aasta viimastest kuudest, täpsemalt 2020. aasta detsembrist, kui mediaanhind jäi 1516 €/m2 peale. 11 kuu lõikes on mediaanhind aastaga suurenenud 12 protsenti, 1253 €/m2 pealt 1401 €/m2.

Uute korterite hinnad algavad Pärnus 1700–1800 €/m2-st, eksklusiivsemates asukohtades jäävad hinnad reeglina 2500–3400 €/m2 vahele. Paremate tüüpkorterite hinnad algavad 1600 €/m2-st, ulatudes kuni 2000 €/m2-ni.

Märkimisväärne hinnatõus tabas ka Narvat

Narvas on pensionireformi toel viimastel kuudel toimunud turu aktiviseerumine. Kasvanud on nii pakkumis- kui ka tehinguhinnad ja müügitehingute arv, samas kui pakkumiste arv on viimaste aastate väikseim.

Esialgsetel andmetel sõlmiti novembris 85 tehingut, mis tähendab võrreldes rekordilise oktoobriga langust, ent siiski väga kõrget taset. Kui varasematel aastatel on kuu keskmine korterite müügitehingute arv jäänud 60 juurde, siis alates augustist pole ühelgi kuul sõlmitud alla 80 tehingu. Võrreldes eelmise aasta 11 kuuga on tehingute arv suurenenud 37 protsenti, pandeemiaeelse 2019. aastaga 21 protsenti.

Müüdud korterite mediaanhind, mis oktoobris kasvas aastakeskmisega võrreldes umbes 80 €/m2 võrra praktiliselt 500 €/m2-ni, jäi ka novembris pidama sama kõrgel tasemel. 2021. aasta 11 kuu tehingute mediaanhind on 431 €/m2, mullu samal ajal oli see 398 €/m2 ehk 8 protsenti madalam.

Paremate kahetoaliste korterite tehinguhinnad küündivad juba üle 40 000 € ning kolmetoaliste hinnad üle 50 000 €. Eelmisel aastal tuli väga heas seisukorras kahetoaliste eest välja käia üle 30 000 € ning kolmetoaliste eest 45 000 €.