TAGASIVAADE ⟩ Kinnisvaratehingute mediaanhind püstitas novembris uue rekordi

Novembris sõlmiti 2692 korteritehingut, mis oli tänavuse aasta kõrgeim arv. Foto: Shutterstock

Septembrist alguse saanud sügisene kinnisvararalli ei näidanud ka novembris raugemise märke. Hoopis vastupidi, aasta lõpule omane uusarenduste tavapärasest kõrgem osakaal, endiselt väike pakkumiste arv, tugev nõudlus ning head laenutingimused on hoidnud aktiivsena nii turgu kui ka jõudsalt kergitanud kinnisvara hinda, kirjutab Uus Maa analüütik Igor Habal.

Novembris sõlmiti 2692 korteritehingut, mis oli tänavuse aasta kõrgeim arv, jäädes alla vaid kuuele kuule aastatest 2006–07. Aasta 11 kuuga on sõlmitud 24 778 tehingut, mida oli 25,1 protsenti enam kui 2020. aasta samal perioodil ning 15,8 protsenti enam kui 2019. aasta samal perioodil.

Eesti korteriturg

Tehingute mediaanhind oli rekordiline, tõustes esimest korda 1700 €/m2 piirist kõrgemale (täpsemalt 1717 €/m2). Oma osa oli siin nii veidi kõrgemal Harjumaa tehingute osakaalul kui uusarenduste osakaalul. 2021. aasta esimese 11 kuu tehingute mediaanhind oli 1597 €/m2 ehk 9,8 protsenti kõrgem kui mullu samal ajal. Viimase viie aasta mediaanhinna kasv on jäänud 7,9 protsendi juurde, seega on oma kinnisvara hoolimata sellest, et seda ei peeta traditsiooniliseks investeeringuks, siiski hea hoiupõrsas, tagades korralikku vara väärtuse kasvu.

Hoolimata pilvitust kinnisvarataevast on õhus üha enam märke, et olukord võib turul muutuda. Üheks murekohaks on kinnisvara taskukohasuse halvenemine, mis küll varem oli üsna heas korrelatsioonis hindade kasvuga, ent viimase aasta jooksul on taskukohasus keskmiselt 10 protsendi halvenenud. Samuti on oht, et seni inimõigusena tundunud negatiivset EURIBORi hakatakse kohendama pigem varem või hiljem; tegemist on poliitilise otsusega, ent üha enam kõlab hääli, et kiiret inflatsiooni tuleks ohjeldada varaostuprogrammi vähendamise või koguni lõpetamisega. Varem või hiljem me näeme intressimäärade kasvu, mis muudab meie laenud kallimaks ning koos nõudluse langusega vähendab ka kinnisvaraarenduste mahtu.

Tallinna korteriturg

Tallinna turgu on aasta viimastel kuudel mõjutanud keskmisest kõrgem uusarenduste osakaal, nii ka see kord. Novembris sõlmiti 1103 tehingut, mis on tänavuse aasta parim tulemus ning parim näitaja pärast eelmist kinnisvarabuumi. Neist 302 tehingut sõlmiti uusarendustes, mis on samuti tänavuse aasta parim tulemus. 1000 tehinguni on sel aastal jõutud neljal korral, võrreldes eelmise aasta 11 kuuga on tehingute arv kasvanud 24 protsenti, pandeemiaeelse 2019. aastaga aga 9,8 protsenti.

Uute korterite osakaalu kasv tähendas rekordilist tulemust ka hindade mõttes. Tehingute põhjal oli mediaanhind 2333 €/m2, eelmine rekord püstitati eelmise aasta detsembris, seega tasub ka tänavusel detsembril selles osas silma peal hoida. Võrreldes eelmise aasta 11 kuuga on mediaanhind tänavu suurenenud 8 protsenti, viimase viie aasta keskmine aastane hinnatõus on 8,8 protsenti. Näiteks Haabersti, Lasnamäe ja Mustamäe tüüpelamute 2- ja 3-toaliste korterite mediaanhind on aastaga suurenenud 13,6 protsenti (1474→1675 €/m2), 2-toaliste hinnatipp on juba üle 90 000 € ning 3-toaliste hinnatipp üle 115 000 € (kohati ka üle 120 000 €).

Tartu korteriturg

Tartu turg erineb teistest linnadest ehk niipalju, et seal pole uusarenduste maht ja osakaal võrreldes mullusega olulisel määral vähenenud, mis on toonud kaasa kiirema statistilise hinnakasvu. Novembris sõlmiti 216 tehingut, lõplikud tulemused peavad näitama, kas ületatakse tänavuse aasta seni rekordiline tehingute arv (231 tehingut) või mitte. Olgu öeldud, et alla 200 tehingu on tänavu sõlmitud vaid kahel kuul. Tänavuse aasta 11 kuuga on aastases võrdluses tehingute arv suurenenud koguni 36 protsenti, võrreldes 2019. aastaga aga 23,6 protsenti.

Tehingute mediaanhind oli viiendat kuud järjest üle 1700 €/m2, novembri esialgne tulemus oli 1727 €/m2. Võrreldes eelmise aasta 11 kuuga on sel aastal mediaanhind suurenenud 12 protsenti, viimase viie aasta keskmine aastane hinnatõus on 9 protsenti. Kui Annelinnas jäävad paremate 2-toaliste hinnad üle 70 000 € (aastane hinnakasv keskmiselt 5000 €) ja 3-toaliste hinnad üle 85 000 € (aastane hinnakasv keskmiselt 10 000 €), siis uute korterite hinnad on reeglina jäänud 1700 €/m2 ja 3400 €/m2 vahele (mediaanhind veidi üle 2200 €/m2).

Pärnu korteriturg

Aktiivne aasta lõpp iseloomustab ka Pärnu turgu. Novembris sõlmiti 101 tehingut, varem on 100 tehingu piir tänavu ületatud vaid 3 korral. Aasta esimese 11 kuuga on sõlmitud 1012 tehingut ehk 28 protsenti enam kui mullu. Pandeemiaeelse 2019. aastaga võrreldes on sõlmitud 19,5 protsenti rohkem tehinguid.

Kuna uusarendustega on tänavu sõlmitud vähem tehinguid kui mullu (tänavune osakaal vaid 16 protsenti), on ka üldine pakkumiste maht väike, andes hinnakasvule hoogu juurde. Novembris oli nende osakaal siiski kõrgem (uusarendustes sõlmiti 19 tehingut) ning mediaanhinna osas püstitati kõigi aegade parim tulemus – 1640 €/m2. Ka varasem rekord pärineb aasta viimastest kuudest, täpsemalt 2020. aasta detsembrist, kui mediaanhind jäi 1516 €/m2 peale. 11 kuu lõikes on mediaanhind aastaga suurenenud 12 protsenti, 1253 €/m2 pealt 1401 €/m2-ni. Uute korterite hinnad algavad Pärnus 1700–1800 €/m2-st, eksklusiivsemates asukohtades jäävad hinnad reeglina 2500–3400 €/m2 vahele. Paremate tüüpkorterite hinnad algavad 1600 €/m2-st, ulatudes kuni 2000 €/m2-ni.

Narva korteriturg

Narvas on pensionireformi toel viimastel kuudel toimunud turu aktiviseerumine. Kasvanud on nii pakkumis- kui ka tehinguhinnad ja tehingute arv, samas kui pakkumiste arv on viimaste aastate väikseim. Sarnaselt oktoobrile sõlmiti ka novembris üle 100 tehingu, täpsemalt 112 tehingut, mis teeb sellest kõigi aegade parima tulemuse. Võrreldes eelmise aasta 11 kuuga on tehingute arv suurenenud 41 protsenti, pandeemiaeelse 2019. aastaga 25 protsenti.

Tehingute mediaanhind, mis oktoobris kasvas aastakeskmisega võrreldes umbes 80 €/m2 võrra praktiliselt 500 €/m2-ni, jäi ka novembris pidama sama kõrgel tasemel (täpsemalt 485 €/m2). 2021. aasta 11 kuu tehingute mediaanhind on 431 €/m2, mullu samal ajal oli mediaanhind 398 €/m2 ehk 8 protsenti madalam. Paremate 2-toaliste tehinguhinnad jäävad juba üle 40 000 € ning 3-toaliste hinnad üle 50 000 €. Eelmisel aastal tuli väga heas seisukorras 2-toaliste eest välja käia üle 30 000 € ning 3-toaliste eest 45 000 €.