ANALÜÜTIK ⟩ Eestit ohustab hetkel sotsiaalselt ja majanduslikult kolm kriisi

Tallinna kesklinn. Pilt on illustreeriv. Foto: Sander Ilvest/Postimees Grupp

Arco Vara analüütiku Mihkel Eliste sõnul ohustavad Eestit hetkel üsna mitmed kriisid, mille juures tervishoiukriis on vähemalt teoreetiliselt peatselt leevenemas, kuid energia- kui ka julgeolekukriis on üha selgemalt esile kerkinud.

Tervishoiukriisi mõju on kinnisvaraturule olnud üldplaanis üsna leebe negatiivse mõjuga, kuid energiakriisi mõjud on alles selgemalt avaldumas ning julgeolukriis on neist kolmest paraku tõenäoliselt kõige vähem etteaimatavate võimalike muutustega. Energiakriisi taustal võis jaanuaris täheldada eeskätt elektriotseküttega korterite osas üüripakkumishindade langetamist, kuid üldplaanis ei saaks väita, et üüriturul tervikuna oleks Tallinna või Tartu näitel midagi jaanuaris kuigi negatiivset juhtunud.

Üüripakkumiste arv on viimastel kuudel suurenenud, kuid seda suuresti hooajaliste tegurite ja uute korterite pakkumisse lisandumise läbi (üüriinvesteeringute osakaal ostu-müügitehingutes on suurenenud), mis on tõstnud samaaegselt ka keskmist statistilist üürihinda. Kuna möödunud aastal broneeriti Tallinnas ligi neli tuhat uut korterit, millest konservatiivselt vähemalt 15 protsenti on soetatud üüriinvesteeringute eesmärgil, võib tänavu eeskätt aasta II pooles oodata tõenäoliselt olenemata Tallinna elanike arvu taaskordsest kasvust kui ka tööturu paranemisest üüripakkumiste arvu edasist kasvu.

Kuigi Tallinna elanike arv näitas 2021. aasta II pooles vahepeal mõningast vähest suurenemist, oli tegemist siiski pelgalt ajutise nähtusega. 2022. aasta veebruari alguses elas Tallinnas 413 inimest vähem kui veel aasta alguses. Selle taga ei ole aga viimastel kuudel olnud enam mitte niivõrd nooremapoolse elanikkonna lahkumine koroonapandeemiast tingitud tööturu negatiivsete muutuste tõttu nagu 2020. aasta II ja 2021. aasta I pooles, vaid pigem on tegemist olnud Tallinna valglinnastumisega seotud trendidega. Eesti elanikkond on tänasel hetkel jagunenud koroonaviiruse vaktsineerimise osas sisuliselt kolme absoluutnumbrites sarnasesse gruppi, kus vaktsineerimata, 2 süstiga vaktsineeritud kui ka 3 süstiga vaktsineeritud isikuid on üsna sarnasel hulgal. Koroonapiirangute laialdase leevenemise ootustes võiks oodata ligi 475 000 vaktsineerimata isiku poolt mõningast taaskordset tuge teenindussektori toimimisele, mis 2022. aasta II pooles võiks mõjuda positiivselt nii tööhõivele, tööpuudusele, palgakasvule kui ka ettevõtete käibenäitajatele, mis mõningase viitajaga peaks kaudselt avaldama positiivset mõju ka kinnisvaraturule.

Koroonapandeemia edasine kulg mõjutab üsna arvestatavalt eeskätt ärikinnisvara sektorit, mille juures nii kaubandus-, teenindus-, toitlustus- kui ka erinevate meelelahutuspindade osas on senine käekäik olnud piirkonniti üsna nukker, kus viimastel kuudel on tulnud üha enam uudiseid Eestis läbi viimaste kümnendite tuntud meelelahutusasutuste sulgemisest. Kui elamispindade turu osas võib tagantjärgi öeldes väita, et koroonakriisi mõju selgelt ülehinnati, siis ärikinnisvara osas hakkab üha enam tunduma, et selle potentsiaalset mõju pigem selgelt alahinnati. Elamispindade osas jääb aga lähikuudel riske üleval hoidma eeskätt liialt kiire hinnatõus ning samaaegne energiakriis, mis üheskoos halvendab elamispinna kättesaadavust veelgi. Inflatsioon oli detsembris ligi 12 protsenti ning jaanuaris ligi 11 protsenti, lähikuudel võib oodata madala võrdlusbaasi tõttu endiselt väga kiire inflatsiooni püsimist.