SÕNA EKSPERDIL ⟩ Korterite üürileandja ei tohiks mängida vara väärtuse tõusule

Korterite müügipakkumiste nappus ajab kinnisvaraportaali KV.EE juhataja Tarvo Tesloni sõnul tehinguhindu üles. Foto: Shutterstock

Korterite müügihinnad kerkivad nappuse toel väga kiiresti. Korterite üüriturul on pakkumine suurenemas ja hinnatõus pigem aeglane. Kinnisvaraportaali KV.EE juhataja Tarvo Teslon analüüsis, mis on vastuolus olevate trendide võimalikud tagajärjed, kui uusi üüriinvesteeringuid järjest pakkumisse juurde tuuakse.

«Tallinna üürikorterite turul tuleb järjest pakkumisi juurde. 2021. a sügis-talvise pakkumiste arvu põhjaga võrreldes, mil portaalis KV.EE oli 850-900 aktiivset üüripakkumist, on veebruaris 2022. a pakkumisi 40-50% enam. 2022. a veebruaris on KV.EEs olnud pakkumises 1200-1300 Tallinna üürikorterit,» analüüsis Tarvo Teslon fakte.

Korterite üüripakkumiste arvu suurenemise juures on korterite müügipakkumisi jäänud vähemaks. Korterite müügipakkumiste nappus ajab tehinguhindu üles. Üüriturul, kus pakkumise trend on vastupidine, liiguvad hinnad tõususuunas, kuid müügihindadest oluliselt aeglasemalt, vahendab kinnisvaraportaal KV.EE.

«Portaali KV.EE üüripakkumiste hinnatõusu taga on osalt asjaolu, et pakkumisse tuleb uuemaid ja seega kallimaid kortereid. See kergitab pakkumiste keskmist hinda. Olulist kestvat hinnatõusu üüriturul ei ole, sest pakkumise suurenemine seda ei võimalda,» leidis Tarvo Teslon.

Kui korterite üürihind kasvab aeglaselt ja korterite müügihinnad kasvavad kiiresti, väheneb üüriinvestori teenitav rahavooline tootlusemäär.

«Portaali KV.EE korterite üüripakkumiste hinna ja müügipakkumiste hinna alusel arvutatud üüriinvesteeringu rahavooline tootlus on korterite müügihindade kiire tõusu tõttu vähenenud oluliselt alla ajaloolise keskmise määra. See tähendab, et järgmise üüriinvesteeringu tegemine võiks rahavoo alusel hinnatuna olla järjest vähem tasuv,» arvutas Teslon.

Rahavoolise tootluse vähenemine võiks vähendada üüriinvestorite huvi uute investeerinute tegemisel. Samas teenib üüriinvestor lisaks üürirahavoole väljaüüritava vara kallinemise pealt.

«Hulk oportunistlike investoreid loodab igikestvale vara kallinemisele ja on vaatamata üürirahavoo madalale tootlusemäärale väga varmad jätkuvalt üürikorteritesse investeerima. See suurendab korterite ostunõudlust ja ajab defitsiidi tingimustes pakkumisel olevate korterite hindu järjest üles,» väitis  Teslon.

«Üüriinvestor peaks tõsiselt kalkuleerima, kui tõenäoline on tänaselt niigi kõrgelt tasemelt jätkuv pikaajaline korterite hinnatõus, et sellele rahalised panused panna? Äkki tasuks hoog maha võtta ja äriplaani ülevoolav optimism mõõduka konservatiivsusega asendada? Mida kauem ja suuremal määral korterite hinnad kasvavad, seda enam suureneb tõenäosus, et julge hundi rind saab olema haavleid täis,» hoiatas Teslon.

Vaata lähemalt, mis toimub kinnisvaraturul portaalist KV.EE.