Eesti notarisüsteem on vanast Euroopast peajagu üle

Notar ei ole ühe või teise osapoole esindaja, vaid peab lähtuvalt oma ametikohustusest tagama, et kõigi osapoolte huvid oleksid kaitstud. Foto: Peeter Langovits/Postimees

Notari ülesanne on pakkuda kinnisvaratehingu osapooltele õiguslikku erapooletut abi. Tegu on sisuliselt riigi esindajaga, kes aitab kaitsta nii ostja kui müüja huve.

Notarisüsteem, kus kinnisvaratehingud tõestab sõltumatu osapool ja iga kinnisasja omanik on kantud registrisse ning on ka lihtsasti kontrollitav, pärineb Saksa õigusest. See on LVM Kinnisvara juhatuse liikme Ingmar Saksingu sõnul väga hea süsteem, kuna on tõestanud end turvalise, läbipaistva ja soodsana. «Teistsuguse süsteemiga vana Euroopa riigis võib tehingu vormistamine võtta kuid, vajada kõigi osapoolte advokaate ja maksta kuni kümnendiku tehingu väärtusest,» selgitab Saksing.

Notariaalne vorm kinnisvara tehingutele tagab kindlustunde, et kinnisvaraga saab toiminguid teha üksnes selle omanik ise või tema seaduslik esindaja, mitte keegi kolmas. «Notar koostab lepingu vastavalt osapoolte tahtele ja neilt saadud andmetele ning lisab vajalikud kokkulepped, et soovitud muudatused saaksid sisse viidud kinnistusraamatusse. Sealjuures ei ole notar ühe või teise osapoole esindaja, vaid peab lähtuvalt oma ametikohustusest tagama, et kõigi tehingus osalejate huvid oleksid kaitstud,» rõhutab Tallinna notar Mall Vendel.

Notariaalne kinnitus kaitseb osapooli

Notaribüroos kohtumist või uuemal ajal ka kaugtõestamist, nõuab Saksingu sõnul seadus. Osapoolte kohtumine võimaldab lepingutingimustes läbi rääkida ja vahetada vajalikku teavet tehingu osapoolte ja notari kui kolmanda sõltumatu osapoole vahel. «Müüjale on oluline avaldada lepingus ostjale kogu müügi eseme kohta käiv teave, kõik eseme eritunnused, aga ka müüjale teada olevad eseme puudused. Seeläbi saab müüja ennast parimal viisil kaitsta võimalike hilisemate nõuete ja vaidluste vastu. Ühtlasi saab ostja parema ülevaate eseme kohta, mille ta ostab,» täheldab Vendel.

Notar selgitab välja osapoolte tahte: kas ja millist tehingut teha soovitakse. Notar kontrollib erinevaid riiklikke registreid ja andmebaase, et selgitada välja tehinguks vajalikud asjaolud, eelkõige aga selle, kas osapooltel on ikka õigus kinnisvaratehinguks, millised on kinnisvara kasutamise piirangud ning ega tehing veel mõne osapoole nõusolekut vaja.

«Vestlus tehinguosalistega aitab notaril veenduda, kas inimene ikka saab reaalselt aru, millist tehingut ta on sooritamas, mis on selle tagajärjed ja kas see on tema tahe ning ega keegi teda sealjuures ei mõjuta ega survesta või pole inimese otsustusvõime tervisehäirest või mõnel muul põhjusel häiritud,» ütleb Vendel. 

Lisaks on notar neutraalseks vahendajaks rahale, võttes vajadusel raha hoiule ning kandes selle üle alles siis, kui lepingu tingimused on täidetud ja omand üle antud. 

«Seeläbi välistatakse väga oluline risk. Sisulise poole pealt on kinnisvaratehingud enamasti nii inimese kui juriidilise isiku jaoks väga olulised ning kaalul on palju. Seetõttu on oluline, et tehingute vahel oleks neutraalne osapool, sisuliselt Eesti riigi esindaja, kes aitab ära hoida tekkida võivaid kahjusid,» märgib Saksing.

Raha turvaline liikumine

Notari ametikontole saab müügilepingu puhul hoiustada ostuhinnaks vajaliku rahasumma. Uus Maa maakleri Lii Salusaare sõnul käib jutt notari isiklikust arvelduskontost, mida asjatundja võib kasutada vaid ametitoimingu või -teenusega seotud raha hoiustamiseks. Suurima kindluse ostjale annab seejuures kokkulepe, mille alusel notar kannab hoiustatud raha välja pärast seda, kui ostja on uue omanikuna kantud kinnistusraamatusse.

«Sel juhul kannab ostja omafinantseeringust tuleva summa notari deposiitkontole ning selle raha kannab notar müüja kontole alles siis, kui kõik lepingus kokkulepitud punktid on müüja poolt täidetud ja ostja on uue omanikuna kantud sisse kinnistusraamatusse või kui notar on edastanud lepingu kinnistusosakonnale kande tegemiseks ja on kontrollinud, et muid avaldusi ei ole esitatud,» selgitab Salusaar. Sellel juhul peab aga arvestama, et seaduse järgi on kohtu kinnistusosakonnal kinnistusraamatusse uue omaniku kohta kande tegemise aega kuni üks kuu.

Notarikonto kasutamine annab Vendeli sõnul ühtlasi ka müüjale kindluse, et ostjal on raha olemas, kui müüja temaga müügilepingu sõlmib. Müüja ja ostja saavad lepingus muu hulgas kokku leppida ka selle, millal ja kellele notar hoiustatud raha üle kannab. «Võimalik on kokku leppida, et notar kontrollib enne raha müüjale kandmist kinnistusraamatut, et sinna ei ole tehtud kandeid, mida müügilepingu sõlmimisel seal ei olnud ning samuti ei ole laekunud kinnistamisavaldusi selliste kannete tegemiseks,» sõnab Vendel.

Notari ametikontol oleva raha eest ei maksta notarile intressi, ka ülekanded on Saksingu sõnul tasuta. «Konto kasutamise eest on küll ette nähtud teenustasu. Samas kui tehing peaks ära jääma, kantakse raha tagasi. Notarikontol on kaudselt riigi garantii, see tähendab, et kui notariga midagi juhtub, ei lähe raha kaduma,» kinnitab Saksing.

Eksperdi tasu sõltub tehingust

Notari tasu arvestamise alused on määratletud seadusega ning notaril on õigus küsida tasu ainult seaduses etteantud ulatuses. Müügilepingu puhul sõltub notari tasu suurus tehingu objektiks oleva asja väärtusest.

Näiteks: mida kallim kinnisvara, seda kõrgem notaritasu. Notari tasu on ette nähtud iga tehingu eest eraldi. Kui ostetakse kinnisvara pangalaenuga ja ostetavale kinnisvarale seatakse hüpoteek panga kasuks, lisandub müügilepingu notari tasule hüpoteegi seadmise notari tasu. Hüpoteegilepingu notari tasu sõltub omakorda hüpoteegisummast. Samuti on eraldi ette nähtud tasu notarikonto kasutamisel.

«Kinnistusraamatus kannete tegemise eest tuleb tasuda riigilõivu iga kande eest eraldi. Näiteks omaniku vahetuse, hüpoteegi kande või hüpoteegi kustutamise eest,» toob Vendel näiteid.