Kuidas mõjutab ühistu renoveerimislaen kortermaja elanikke?
Renoveerimislaen väljastatakse panga positiivse otsusena taotlevale korteriühistule. Laenu taotlemisel hinnatakse korteriühistu maksevõimet, sealhulgas laekuvaid arveid, kogutava remondifondi makse suurust ühe ruutmeetri kohta, majanduskava, majandusaasta aruannet jne. Need dokumendid esindavad korteriühistu läbipaistvust ja organiseeritust, mille põhjal tehakse ka kogu laenu analüüs.
Kuigi kogu laenutaotlemise protsessi analüüs keskendub korteriühistule kui organisatsioonile, siis moodustavad ühistu tegeliku sisu ühistu liikmed. Näiteks on üheks oluliseks teguriks see, kas jooksvaid arveid tasutakse õigeaegselt või viivisega. Need ühistu liikmed, kes ei ole tasunud arveid korrektselt, võidakse arvata maksevõime analüüsist välja, mis omakorda tõstab kogu maja vaates maksekoormust ühistule. Seega mõjutab iga kortermaja elaniku igakuiste arvete tasumine kogu laenuanalüüsi ning igakuiste laenumaksete suurust.
Maksekoormus arvutatakse korteriühistu kogutava remondifondi ruutmeetri maksumuse baasil. Üldjuhul on remondifondi kogumine ühistutes tavaline, ent ruutmeetri hind või remondifondi suurusjärk ei pruugi olla laenu taotlemiseks piisav. Nõustamisel on maksevõime teema puhul alati üheks pangapoolseks soovituseks, et kogutav fondimakse ühe ruutmeetri kohta oleks vähemalt 15 protsenti ülekattepuhvriga laenumakse suurusest. See on oluline, sest remondifondi maksest saadud tulust kaetakse lisaks laenu tagasimaksele ka ühistu muid kulusid ning samas peab selle suurus olema talutav ka elanikele endile.
Näiteks saab tuua olukorra, kus ühistu (korterite üldpind 6000 ruutmeetrit) taotleb laenu kogu maja renoveerimiseks summas 700 000 eurot (eelduslik omafinantseering 50 000 eurot) ning on üldkoosoleku otsusega varem kogunud remondifondi 0,5 eurot ruutmeetri kohta. Kuid laenuanalüüs näitab, et vähim soovituslik remondifondi kogumine ruutmetri kohta laenusumma teenindamiseks peaks olema 0,8 eurot või isegi suurem. Selline muutus tähendaks aga 50 ruutmeetri suuruse korteri elanikule igakuise kommunaalarve suurenemist ca 15 euro võrra remondifondi makse näol.
Laenuga renoveerimistööde finantseerimine lisab küll ühelt poolt maksekoormuse, kuid samas annab võimaluse parandada elukvaliteeti ja kaasajastada kinnisvara ilmet ja väärtust. Suuri renoveerimistöid tegema motiveerib sageli parema soojuspüsivuse ja küttekulude alandamise eesmärk. Renoveerimistööd aitavad otseselt teostada muudatusi, mida ühistu soovib ette võtta ning teha vajalikke parendusi.