Kuidas mõjutab ühistu renoveerimislaen kortermaja elanikke?

Kortermaja Foto: Mihkel Maripuu/Postimees Grupp

Laenu taotlemine võib tunduda keeruline või tekitada nõutust – vahet pole, kas rahalist abi vajab eraisik, ettevõte või korteriühistu. Esimene asi, millele võiks laenu taotlemist kaaludes mõelda, on usaldusväärse finantspartneri leidmine, soovitab SEB panga äriklientide kliendihaldur Ander Allas.

Laenunõustamine võib oma olemuselt tunduda ametliku ja keerulise protsessina, kuid tegelikult on selle teenuse eesmärk hoopis vastupidine. Näiteks võib korteriühistu soovida parandada kortermaja energiasäästlikkust ja kohendada elamut visuaalselt paremaks või pakub huvi hoopis suurem, terve kortermaja ning ühistu haljasala tervikrenoveerimine. Mõlemasse äärmusesse või nende vahepeale jääva soovi osas on panga huvi alati sama: avatult kaasa mõelda, leida üheskoos parim lahendus ja edasistes sammudes kokku leppida.

Mis vahe on nõustamisel ja laenutaotlemisel?

Nõustamise ja laenutaotlemise erinevus seisneb selles, et nõustamine ei eelda veel kindlate summade teadmist, kui suurt laenu taotleda või kui palju enne nõustamisele tulemist remondifondi koguma hakata.

Nõustamise aluseks on soov aidata kujundada mõte konkreetsemaks ning soovi korral liigutakse sealt edasi laenutaotlemise juurde. Mida parem on eeltöö soovi arutamiseks, seda paremini oskab pank ka ühistu soove mõista ning ka seeläbi paremat nõu anda.

Enne laenunõustamise sooviga panga poole pöördumist on soovitatav läbi mõelda olulised punktid:

• kas kõik ühistu liikmed tervikuna toetavad soovi laenu taotleda;
• mis ulatuses on soov kortermaja uuendada;
• kas laenu soovitakse taotleda nt koos KredEx-i toetusega;
• millal oleks kõige parem renoveerimistöid teostada.

Nõustamiseks võib panga poole pöörduda igal ajal ja selleks ei ole kindlaid reegleid. Küll aga peaks nõustamise, laenutaotlemise ning ehitustööde vahele jätma piisava ajavaru. Kindlat ajavahemikku ei ole. Aega tuleb varuda seepärast, et renoveerimislaenu taotlemine eeldab eelnevat ühistusisest nõupidamist, vajalikke tehnilisi konsultatsioone omavalitsuse ja ehitusfirmadega ning laenutaotlemiseks vajaliku tehnilise info ettevalmistamist. 

Kuidas mõjutab ühistu renoveerimislaen kortermaja elanikke?

Renoveerimislaen väljastatakse panga positiivse otsusena taotlevale korteriühistule. Laenu taotlemisel hinnatakse korteriühistu maksevõimet, sealhulgas laekuvaid arveid, kogutava remondifondi makse suurust ühe ruutmeetri kohta, majanduskava, majandusaasta aruannet jne. Need dokumendid esindavad korteriühistu läbipaistvust ja organiseeritust, mille põhjal tehakse ka kogu laenu analüüs.

Kuigi kogu laenutaotlemise protsessi analüüs keskendub korteriühistule kui organisatsioonile, siis moodustavad ühistu tegeliku sisu ühistu liikmed. Näiteks on üheks oluliseks teguriks see, kas jooksvaid arveid tasutakse õigeaegselt või viivisega. Need ühistu liikmed, kes ei ole tasunud arveid korrektselt, võidakse arvata maksevõime analüüsist välja, mis omakorda tõstab kogu maja vaates maksekoormust ühistule. Seega mõjutab iga kortermaja elaniku igakuiste arvete tasumine kogu laenuanalüüsi ning igakuiste laenumaksete suurust.

Maksekoormus arvutatakse korteriühistu kogutava remondifondi ruutmeetri maksumuse baasil. Üldjuhul on remondifondi kogumine ühistutes tavaline, ent ruutmeetri hind või remondifondi suurusjärk ei pruugi olla laenu taotlemiseks piisav. Nõustamisel on maksevõime teema puhul alati üheks pangapoolseks soovituseks, et kogutav fondimakse ühe ruutmeetri kohta oleks vähemalt 15 protsenti ülekattepuhvriga laenumakse suurusest. See on oluline, sest remondifondi maksest saadud tulust kaetakse lisaks laenu tagasimaksele ka ühistu muid kulusid ning samas peab selle suurus olema talutav ka elanikele endile.

Näiteks saab tuua olukorra, kus ühistu (korterite üldpind 6000 ruutmeetrit) taotleb laenu kogu maja renoveerimiseks summas 700 000 eurot (eelduslik omafinantseering 50 000 eurot) ning on üldkoosoleku otsusega varem kogunud remondifondi 0,5 eurot ruutmeetri kohta. Kuid laenuanalüüs näitab, et vähim soovituslik remondifondi kogumine ruutmetri kohta laenusumma teenindamiseks peaks olema 0,8 eurot või isegi suurem. Selline muutus tähendaks aga 50 ruutmeetri suuruse korteri elanikule igakuise kommunaalarve suurenemist ca 15 euro võrra remondifondi makse näol.

Laenuga renoveerimistööde finantseerimine lisab küll ühelt poolt maksekoormuse, kuid samas annab võimaluse parandada elukvaliteeti ja kaasajastada kinnisvara ilmet ja väärtust. Suuri renoveerimistöid tegema motiveerib sageli parema soojuspüsivuse ja küttekulude alandamise eesmärk. Renoveerimistööd aitavad otseselt teostada muudatusi, mida ühistu soovib ette võtta ning teha vajalikke parendusi.