SÕNA JURISTIL ⟩ Korteriühistul on ehituspraagi korral õigus raha tasumisest keelduda

Kui korteriühistu kirjutab alla nii-öelda halvale töövõtulepingule, siis ei pruugi ka hilisem kaitse perspektiivikas olla. Foto: Shutterstock

Paljud korteriühistud võtavad laenu ja sõlmivad majade renoveerimiseks ning ümbruse parendamiseks töövõtulepinguid, kuid paraku tuleb ette ka ebakvaliteetselt teostatud töid ja sellest tulenevaid vaidlusi korteriühistu ja ehitaja vahel ning seotud riskid algavad tegelikult juba lepingu sõlmimisest.

Advokaat Jaanika Reilik-Bakhoff toob hiljutise Tartu Ringkonnakohtu otsuse jõustumise valguses (tsiviilasi nr 2-19-4732) Võru korteriühistu juhtumi näitel välja olulisema, mida ebakvaliteetse töö puhul silmas pidada ja annab juhised, kuidas sellises olukorras käituda.

Advokaadibüroo Pallo&Partnerid saavutas hiljuti mitmeid aastaid kestnud vaidluses võidu ühe Võru korteriühistu jaoks, kus korteriühistu oli tellinud sadevee süsteemi paigaldamise koos parkla asfalteerimisega, kuid tööde teostamisel esines olulisel määral puudujääke ning hiljutine ringkonnakohtu otsus vabastas korteriühistu tööde eest tasumisest täiel määral. Lisaks pidi töövõtja tasuma korteriühistule tagasi kõik korteriühistu kulutatud õigusabikulud. Ehitaja ei jäänud Tartu Ringkonnakohtu lahendiga rahule ning esitas kassatsioonikaebuse Riigikohtusse, kes esitatud kaebust menetlusse ei võtnud.

Antud juhtumi puhul oli töö valmides asfalti kate poorne, vihmavesi jäi parkla kattele püsima ning katendite kalded ei vastanud projektile. Tööde teostaja püüdis tehtut korduvalt parandada, kuid olukord muutus üksnes hullemaks ning korteriühistu keeldus töövõtjale tasumast, kuni töö vastab lepingutingimustele. Korteriühistu oli tellinud kohtuväliselt ka asjatundja arvamuse, mille kohaselt ei vastanud töö lepingutingimustele. Ehitaja tugines tööde kvaliteedist olenemata vaid oma õigusele saada tasu, viidates, et autod saavad ju parkida, seega ei ole probleem üldse nii suur.

Ehitaja asus kohtu kaudu nõudma tasu tehtud tööde eest ning juba esimene aste tuvastas, et töö ei vasta lepingutingimustele, kuid jättis tasaarvestamata korteriühistu nõuded leppetrahvi ja kahjunõude osas töövõtja vastu. Mõlemad pooled kaebasid otsuse edasi ning ringkonnakohus leidis, et korteriühistu oli esitanud piisavalt selge leppetrahvinõude, mistõttu olid kõik töövõtja nõuded lõppenud tasaarvestusega. Ringkonnakohus selgitas ka, et asjaolu, et korteriühistu kasutab lepingutingimustele mittevastavat parklat autode parkimiseks, ei ole põhjus ebakvaliteetse töö eest tasuda.

Advokaadibüroo Pallo&Partnerid advokaat Jaanika Reilik-Bakhoff’i sõnul on korteriühistul oluliste puuduste korral õigus raha tasumisest keelduda, kuid oluline on õigeaegne õiguslik sekkumine.

«Kui on võimalik, tuleb enne tööde vastuvõtmist ning rahade tasumist veenduda tööde teostamise kvaliteedis ja ootustele vastavuses. Iseenesest ei muuda raha tasumine hilisemat õigusemõistmist võimatuks, kuid ka kohtust õiguse saamise järel ei saa kunagi kindel olla, et tasutud summa ehitusettevõttelt tagasi õnnestub saada,» märgib Reilik-Bakhoff.

Tasub teada, et tellijal on oluliste puuduste korral õigus raha tasumisest keelduda võlaõigusseaduse (VÕS) § 111 alusel ning seda õiguskaitsevahendit kasutades ei jookse ka viivis. Kui tellija on töö vastu võtnud, tuleb puuduseid tõendada tellijal endal, kuid kui tellija pole tööd vastu võtnud, tuleb töövõtjal tõendada puuduste puudumist. Olenemata sellest, kas tööd on vastu võetud või mitte, on tellijal õigus keelduda tasu maksmisest, kui töös esinevad olulised puudused.

«Minu selge soovitus on juba ehitusvaidluse tekkimisel esimesel võimalusel konsulteerida advokaadiga, vältimaks vigasid, mis hilisemas menetluses otsustavaks võivad saada,» lisab ta.

Advokaat soovitab juba töövõtulepingu sõlmimisel lasta leping advokaadil üle vaadata. Kui korteriühistu kirjutab alla nii-öelda halvale töövõtulepingule, siis ei pruugi ka hilisem kaitse perspektiivikas olla. «Oma praktikast oskan kinnitada, et hea ja korrektse lepingu korral on vaidluse oht oluliselt väiksem. Seega – las advokaat vaatab töövõtulepingu üle, teeb omad ettepanekud muutmiseks ning selgitab korteriühistule tema õigusi ja kohustusi seoses töövõtulepinguga.»

Advokaadi soovitused puhuks, kui kahtlete teostatud tööde kvaliteedis:

• Ärge võtke töid vastu ega tasuge nende tööde eest, mille kvaliteedis kahtlete;
• Teavitage töövõtjat oma kahtlustest ning määrake töövõtjale mõistlik tähtaeg puuduste kõrvaldamiseks, teavitage VÕS § 111 alusel tasumisest keeldumisest ning vajadusel esitage teavitus leppetrahvi nõudmisest;
• Samaaegselt eelmises punktis nimetatuga peaks töövõtjat teavitama ka sellest, millist õiguskaitsevahendit plaanite kasutada siis, kui töövõtja puudust ei likvideeri (kahju hüvitamise nõue, leppetrahv, taganemine vms);
• Fikseerige puudused, puudustest teavitamine, kõik suulised kokkulepped ja tehtud parandused ning koguge täiendavaid tõendeid puuduste olemasolust;
• Kui tööd on vastu võtmata, saate töövõtjale viidata, et tal tuleb tõendada teostatud tööde puhul puuduste puudumist;
• Kui puudused tekivad pärast tööde vastuvõtmist, peate tellima ise asjatundja arvamuse selle kohta, et töös on puudused – maksmisega viivitamisel tuleb aga töövõtjat sellest eelnevalt teavitada, et viivitus oleks õiguspärane;
• Kui töövõtjale antud mõistlik tähtaeg on möödas ning puuduseid ei ole kõrvaldatud, tuleb rakendada esimesel võimalusel lubatud õiguskaitsevahendeid – eriti, kui soovite taganeda, tuleb seda teha mõistliku aja jooksul pärast tähtaja möödumist.