KAS KELMUS? ⟩ Mis on kinnisvara topeltmüük ja kuidas seda vältida?

Kuigi topeltmüük otseselt seadusega keelatud ei ole ja notar seda takistada ei saa, võib see mõnel juhul liigituda kelmuseks. Foto: Shutterstock

Seoses üleüldise hinnatõusuga on kasvanud ka kinnisvarahinnad. Kuna uusarenduste puhul sõlmitakse müügilepingud juba enne nende valmimist, siis võib juhtuda, et ostetav kinnisasi on alates ostmisest kuni selle valmimiseni märgatavalt kallinenud, kirjutab Karlis Kolk, Uus Maa kinnisvarabüroo jurist.

Just sellise asjaolu tõttu pöördus Uus Maa poole õigusabi saamiseks klient, kellel oli tekkinud olukord, kus arendaja soovis enne kinnisasja üleandmist, et ostja maksaks juurde, lubades vastupidisel juhul lepingust taganeda ja juba müüdud asja teisele ostjale maha müüa. Kas selline käitumine arendaja poolt on seaduslik?

Lepingust ei saa nii lihtsalt taganeda

Uusarenduste puhul on tavaline, et esmalt sõlmitakse võlaõigusleping (müügileping), kus lepitakse kokku, et ostja teeb esialgu sissemakse näiteks 10–15 protsenti ostetava kinnisasja maksumusest ja asja valmides tasub ülejäänud summa. Arendaja lubab omalt poolt asja valmis ehitada ja lepingus kokkulepitud hinnaga kinnisasja ostjale müüa.

Kui üks osapooltest ei täida lepinguga ettenähtud kohustusi (näiteks müüja ei sõlmi asjaõiguslepingut, millega antakse kinnisasi ostjale üle), siis on lepingut täitnud osapoolel õigus sellest taganeda ja teiselt poolelt leppetrahvi nõuda. Samas ei ole võimalik aga lepingust taganeda osapoolel, kes lepingut ise rikkus.

Seega ei saanud arendaja eespool mainitud kliendi puhul ise lepingust taganeda, kuna klient oli lepingut asjakohaselt täitnud.

Topletmüük võib olla kelmus

Kuid kas arendajal on sellegipoolest õigus juba müüdud kinnisasja kellelegi teisele maha müüa?

Kinnisasjade puhul näitab omandiõigust kinnistusraamatu kanne, mis tehakse aga alles asjaõiguslepingu sõlmimisel, ehk siis – kuigi arenduse puhul sõlmitakse alguses võlaõigusleping, millega müüja müüb asja ostjale, siis paraku kinnistusraamatus selle tehinguga ostja veel asja omanikuks ei saa. Seega on pahatahtlikul müüjal võimalik n-ö topeltmüügi sooritamine ehk sama asja müümine teisele ostjale.

Sellist asja saaks ära hoida üksnes võlaõiguslepingu raames eelmärke seadmisega kinnistusraamatusse. Eelmärge tagab selle, et müüja ei saa asja kellelegi teisele müüa peale juba eelmärkega märgitud ostja. Paraku ei taha müüja aga arenduste puhul üldiselt eelmärget seada, kuna see raskendab arendaja jaoks erinevate juriidiliste nüansside tõttu asjaga seotud toiminguid.

Kuigi topeltmüük otseselt seadusega keelatud ei ole ja notar seda takistada ei saa, võib see mõnel juhul liigituda kelmuseks. Kelmus on varalise kasu saamine tegelikest asjaoludest teadvalt ebaõige ettekujutuse loomise teel. Nii et kui arendaja müüb mitmele ostjale sama asja, teades, et ta ei suuda ühe või teise puhul lepingulisi kohustusi täita (näiteks asja üle anda), siis võib arendaja poolt tegemist olla kriminaalse käitumise ehk kelmusega.

Loeb arendaja taust

Kui keegi on topeltmüügi ohvriks langenud, siis on võimalik nõuda lepingu rikkumise tõttu saadud kahju hüvitamist ja teavitada asjast ka politseid.

Omalt poolt soovitan kindlasti enne uusarenduse soetamist uurida arendaja tausta – kas tegemist on juba pikaajalise kogemusega müüjaga või on vastav ettevõte alles hiljuti loodud (samas loovad mõned pikaajalise kogemusega emaettevõtted iga arenduse jaoks eraldi juriidilise keha, mistõttu ei pruugi see veel ohumärk olla).

Samuti tasub uurida, kas avalike allikate põhjal on nii ettevõtte kui ka sellega seotud isikute (juhatuse liikmed, osanikud) puhul tegemist usaldusväärsete isikutega.