Koduostjate jaoks on olukord nutune ning positiivseid märke ei paista kuskilt

Pilt on illustreeriv. Foto: Shutterstock

Tallinna korterite taskukohasus jätkas esimeses kvartalis langust. Eluasemelaenude intressimäärad olid aastatagusega võrreldes madalamad, kuid hinnakasv ületas netopalga kasvu, analüüsis Swedbanki ökonomist Marianna Rõbinskaja.

Pealinna elanike netopalga kasv ulatus esimeses kvartalis 5,5 protsendini aastases võrdluses. Samal ajal oli Tallinna korterite hinnakasv 18 protsenti. Kuna suur osa tehingutest uute korteritega tehakse eelnevate kokkulepete põhjal, mis jõuavad statistikasse hoone valmimisel, ei peegeldu uusarenduste kõrgem hinnakasv statistikas veel täiel määral. Järelturukorterite hind kiirenes esimeses kvartalis 25 protsendini aastases võrdluses ning esialgsetel andmetel, oli hinnakasv väga tugev ka aprillis ja mais – vastavalt 28 ja 31 protsenti.

Uusarenduste defitsiit hoiab hinnakasvu tugevana

Tallinnas ja selle lähiümbruses müügis olevate uusarenduste korterite arv jätkas esimeses kvartalis langust ning jõudis tasemeni, mida viimati nägime aastal 2014. Ehitusmaterjalide hinna kiire kasvu ja tarneraskuste tõttu on ehituse lõpphinda keeruline prognoosida. Kui varasemalt kaeti enne maja ehitust teatud osa korteritest broneerimislepingutega, eelistatakse praegu korterid müüki panna võimalikult hilises ehituse faasis. Seega ei pruugi pakkumine lähiajal varasemalt oodatud mahus ning ajal kasvada. Madala pakkumise tõttu hinnatõusu surve uusarenduste turul, vähemalt lähiajal, jätkub.

Uusarenduste hinnad on juba tasemel, kus need ei ole Swedbanki taskukohasuse indeksi* arvestuse järgi enam hästi kättesaadavad. See omakorda tähendab, et leibkonnal tuleb uusarenduse puhul leppida väiksema elupinnaga, koguda suuremat omafinantseeringut või valida korter järelturult.

Tugev nõudlus on tõstnud korterite hinda ka järelturul. Ukraina põgenikud on suurendanud nõudlust üürikorteritele ning üürihind on tõusnud. Koos kõrge inflatsiooniga on kõrgem üürihind soosinud investeeringuid kinnisvarasse.

Korterite taskukohasus jätkab lähiajal halvenemist

Tööjõupuudus ja kõrged inflatsiooniootused hoiavad palgakasvu tänavu kiirena. Vaatamata sellele ületab tarbijahindade inflatsioon palgakasvu ning majapidamiste ostujõud sel aastal langeb. Majapidamiste tugevat nõudlust on seni toetanud suured hoiused, kõrge korterite taskukohasus ning madalad intressimäärad. Hoiusejäägi kasv on sel aastal küll aeglustunud, kuid oli aprillis veel endiselt kõrge. Samas on hoiused koondunud pigem suuremate hoiuste ja sissetulekutega majapidamiste kätte.

Eestis on enamik kodulaenu lepinguid seotud 6-kuulise euriboriga, mis on praeguseks tõusnud üle nulli. See tähendab, et kodulaenu teenindamise kulud on majapidamiste jaoks tõusmas. Samas toimub tõus järk-järgult, kuna intressimuudatused laenulepingutes toimuvad iga poole aasta tagant.

Tugev nõudlus kinnisvaraturul lähiajal tõenäoliselt püsib. Samas võivad korterite taskukohasuse langus ning mõnevõrra ülehinnatud kinnisvaraturg hakata nõudlust vähendama. Swedbanki hinnangul ületab korterite hinnakasv sel aastal palgakasvu. Euribori tõus jääb sel aastal mõõdukaks, kuid suurendab järk-järgult laenukulu. Swedbanki hinnangul jätkab korterite taskukohasus sel aastal halvenemist.

Korterite taskukohasus halvenes ka Lätis ja Leedus

Riias ületas esimeses kvartalis korterite hinnakasv (10,3 protsenti) palgakasvu (6,8 protsenti) ning taskukohasus halvenes. Vilniuses oli palgakasv üle 13 protsendi, samas kui korterite hinnakasv jäi veidi all 13 protsendi. Samas ei ole sarnaselt Tallinnale tehingud uute korteritega ning seega kõrgem hinnakasv ka Vilniuses statistikasse veel täiel määral jõudnud. Seetõttu hinnanguliselt langes taskukohasus ka Vilniuses.

*Swedbanki Balti eluaseme taskukohasuse indeksi aluseks on leibkond, kelle sissetulek on võrdne 1,5-kordse keskmise netopalgaga ja kes soovib osta 55 ruutmeetri suurust korterit. Taskukohasuse all on peetud silmas olukorda, kus kinnisvara ostuks võetud 30 aasta pikkuse ja 15 protsendi suuruse omafinantseeringuga kodulaenu maksed moodustavad 30 protsenti leibkonna netopalgast.