MÕTTEKOHT ⟩ USA eluasemeturg jahtub - millised võivad olla tagajärjed Eestis?

Üüri, et osta teenust kasutades saab fikseerida kinnisvara ostuhinna. Foto: Shutterstock

Üks USA ja maailmamajanduse olulisemaid näitajaid – USA eluasemeturg – on ehitajate meeleolu ja ostjate aktiivsuse poolest jõudnud tasemele, mida pole nähtud alates pandeemia algusest. Mis on selle põhjused ja kas USA sündmused võivad mõjutada ka Eesti eluasemeturgu selgitab Citadele tütarettevõtte CBL Asset Management majandusanalüütik Simona Striževska.

USA kinnisvaraturgu võib pidada USA majanduses kanaarilinnuks ehk elujõulisuse näitajaks. Ostjate aktiivsuse kasvades tõusevad ka investeeringud ehitussektorisse ja kulutused uutele elamispindadele - sisemajanduse koguprodukt suureneb, luuakse uusi töökohti ja majandusel läheb hästi. Eluase on ka leibkondade üks olulisemaid varasid - kõrgemad eluasemehinnad tõstavad elanike heaolu ja julgustavad kulutama. Kinnisvaraturu kukkumine võib aga kaasa tulla täpselt selle, mis juhtus eelmise suure majanduslanguse ajal.

Kinnisvarasegment on viimasel kahel aastal õitsenud paljudes riikides, eriti Ameerika Ühendriikides. Pandeemia ajal rakendatud ulatuslikud fiskaal- ja rahapoliitilised stiimulid suurendasid märkimisväärselt USA leibkondade nõudlust kõige järele, mida viirusepiirangud ei mõjutanud, sealhulgas uute eluasemete järele. Müügis olevate eluasemete nappuse tõttu tõusid järsult ka nende hinnad. Tänavu aprillis olid USA uute kodude keskmised hinnad 50 protsenti kõrgemad kui enne pandeemiat ning kasutatud kodude hinnad 30 protsenti kõrgemad.

Viimasel ajal on aga USA majandusaktiivsus kinnisvaraturu negatiivsete uudiste taustal järsult langenud. Alates aasta algusest on müük Ameerika Ühendriikides langenud nii uute kodude osas kui ka järelturul, jõudes aprillis kahe aasta madalaimale tasemele. Sektori aeglustumist süvendab ka keerulisem ehitusturg, mida ei mõjuta mitte ainult nõudluse aeglustumine, vaid ka ehituskulude tõus.

Liiga kõrged eluasemehinnad on nõudlust osaliselt pärssinud ka varem, kuid USA eluasemeturu jahenemise peamiseks põhjuseks on USA Föderaalreservi rahakursi muutus. Kuna nüüd minnakse üle agressiivsele inflatsioonivastasele režiimile, on USA 30-aastase hüpoteegi intressimäär viimase viie kuuga tõusnud veidi enam kui 3 protsendilt 5,3 protsendile. Sellega on elanikkonna eluasemelaenud oluliselt kallinenud.

Kas see tähendab tingimata, et USA majandus libiseb aeglaselt languse suunas? Riigi eesmärk inflatsioonivastases võitluses on nõudlust USAs järsult piirata ja sihipärased intressitõusud lähitulevikus tähendaksid USA majanduse palju aeglasemat kasvu või isegi stagnatsiooni. Samas ei paista vähemalt esialgu punased tuled teistes reaalmajanduse näitajates. Vaatamata kõrgele inflatsioonile on nõudlus Ameerika Ühendriikides endiselt tugev ja ettevõtete meeleolu nõrk, kuid jääb optimistlikuks.

Seega võib loota, et USA eluasemesektori madalseisu otsene mõju Eesti ja teiste Balti riikide majandustele ei ole märkimisväärne. Siin on vägagi oluline aspekt see, et eurotsooni rahapoliitika muutub sarnaselt USA omaga. Kõrge ja püsiv inflatsioon on sundinud Euroopa Keskpanka tõstma intressimäära alates 2011. aastast. Erinevalt USA hüpoteeklaenuvõtjatest ei ole aga Eestis intressimäärad fikseeritud ja sõltuvad otseselt Euroopa Keskpanga otsustest. Seega ei mõjuta intressitõusud euroalal mitte ainult uusi ostjaid, vaid ka Eesti olemasolevaid laenuvõtjaid.