Kinnisvarabüroo prognoos maalib tulevikust sünge pildi

Pilt on illustreeriv. Foto: Shutterstock

Kinnisvarabüroo Arco Vara poolt tehtud kinnisvara tulevikuprognoos maalib võrdlemisi sünge pildi.

Eesti kinnisvaraturu aktiivsust jääb jätkuvalt hoidma ennekõike 1980ndate teises pooles sündinud tarbijaskond, kuid nende mõju on varasemast marginaalsem.

Nimetatud perioodil sündis Eestis kõige enam inimesi, kes tänasel ajal on moodustamas eraldi leibkondi ning soetamas oma esimest või leibkonna edasise suurenemise tõttu ka juba järgmist kinnisvara.

Erinevate krediidiasutuste poolt avaldatud andmete alusel on aktiivseimaks eluasemelaenu võtvaks eagrupiks olnud viimastel aastatel just 28-32-aastased inimesed. Võib aga täheldada, et aktiivne eluasemelaenuturul osalemine on vanuse osas veidi kaugemale nihkumas, mille taga on eeskätt elamispinna kättesaadavuse halvenemine.

Aktiivseimateks piirkondadeks jäävad ennekõike juba väljakujunenud suuremad keskused eesotsas Tallinnaga ja selle lähiümbrusega, mis jätkavad kasvamist. Kui 2008-2009 aastate sündmustest taastumist toetas 1980ndate kõrge sündimus, siis eelolevad aastad on demograafilistele teguritele tuginevalt keerukamad, sest 1990ndatel vähenes järsult sündimus ning Eesti elanikkond on märgatava kiirusega vananemas.

Viimastel aastatel on Eestisse sisserännanuid olnud rohkem kui väljarännanuid, kuid väljaränne on absoluutnumbrites püsinud endiselt kõrge. Tallinna ja selle lähiümbruse pideva kasvuga kaasneb madalama jätkusuutlikkusega piirkondade ääremaastumise jätkumine.

Arvestades Eesti elukondliku kinnisvaraturu edasisi arengutrende, võib 2022. aasta II poolaastaks prognoosida 2021. aastast madalamat, kuid endiselt pigem kõrget turuaktiivsust, mille juures oleme aga tõenäoliselt juba pikemaajalise turuaktiivsuse langusfaasis.

Hinnatasemete osas lähitulevikus kasv jätkub, kuna nii järelturul kui ka uute korterite osas on pakkumine madalam kui enne koroonakriisi, laenuturu tingimused on jätkuvalt soodsad ning kõrge inflatsioon sunnib inimesi üha enam raha paigutama just kinnisvarasse.

2022. aasta lõpuks stabiliseerub elamispindade aastane hinnakasv tõenäoliselt nominaalse netopalga kasvuga sarnasele tasemele, mille juures ka varasem turuaktiivsuse tõus pöördus ootuspäraselt aasta keskpaigaks laiapõhjaliselt langusesse, mille taga on olnud kokkuvõtvalt üleüldine tarbijakindluse halvenemine.

Olenemata sellest, et aastatagune võrdlusbaas on taas veidi madalam, jätkub siiski 2022. aasta II pooles edasine tehingute arvu langus. Hinnataset jäävad elamispindade turul suunama ennekõike uusarendused. Ukraina kriis survestab ehitusaktiivsust alanema ning Eesti väikelinnades oodatud ehitusaktiivsuse kasv tuleb marginaalsem kui veel 2022. aasta alguses oodatud.

Globaalselt järsult kasvanud toorainete hinnad on viinud uute korterite hinnakasvu kiirenemiseni, mis on asunud uute ja vanemate elamispindade hinnaerinevust ning ühtlasi ebavõrdsust taas suurendama.

Hindade kasv elamispindade kui ka investeerimiseks atraktiivsete äriotstarbeliste kinnisvarade turul 2021. aastal laiapõhjaliselt kiirenes. 2021. aasta septembrist vabanema asunud II pensionsamba raha jääb suurenenud elamispindade nõudlust ajutiselt toetama ka 2022. aastal, mille mõju on aga järjest marginaalsem ning mille taustal võib tagantjärele vaadatuna öelda, et vastav poliitiline meede oli suhteliselt halvasti ajastatud.

Eluasemelaene väljastavate pankade nõuded jäävad küll takistama tehingute tegemist, kuid suurenenud konkurentsi tõttu on märgata, et krediidiasutuste huvi uusi laene väljastada on varasemast suurem, mis kajastub ka senistes madalamates eluasemelaenude marginaalides, mis on soodustanud juba niigi kasvanud nõudlust ja on turuosalised teinud liialt optimistlikuks.

Globaalse finantskriisi põhjuseid ei oldud aastatel 2009-2019 lahendatud ning koroonakriisi ajal võimendatud ekspansiivse rahapoliitika jätkuvate mõjude taustal võib prognoosida, et järsu avaliku sektori võlakoormuse kasvu tõttu ootab maailmamajandust ja tugeva reaalvarade hinnakasvu tõttu ka üldist sotsiaalpoliitilist keskkonda peatselt veelgi keerulisem olukord kui enne koroonakriisi, mille vastu on 2022. aastast hakatud minema intressimäärade tõstmise otsustega.

2022. aasta talvel esile kerkinud Ukraina sõda on olukorda järsult halvendanud, sest me seisame silmitsi olukorraga, kus rahapoliitilised meetmed ei suuda laiapõhjalist hinnakasvu eriti allapoole tuua ning taaskordselt on oht majandussurutise tekkeks, ilma et rahapoliitikat oleks keskpankade poolt vahepeal jõutud karmistada.