Kuldar Kirikal: kas uusarendus või järelturu korter?

Pilt on illustreeriv. Foto: Shutterstock

Kinnisvarahindade kerkimise taustal on väga levinud eelarvamus, et uusarenduses korteri soetamine käib paljudele üle jõu. Kogemus näitab, et tihtipeale kiputakse enda laenuvõimekust alahindama – küll aga on korteri soetamisel teisi olulisi mõttekohti, mis võivad hilisematest probleemidest säästa.

Järelturu või uusarenduse korteri eelistamine on väga individuaalne valik, mis oleneb alati konkreetse ostja soovidest ja võimalustest. Nii võib üks ostja eelistada odavamat ostuhinda ja valmis korterit, teine aga uuematele normidele vastavat uusarendust, mille saab enda soovidele vastavaks kujundada. Sealjuures on oluline mõlema valiku plussidest-miinustest teadlik olla.

Kui suured on järelkulud?

On teada, et järelturu korterite kasuks räägib eelkõige nende soodsam ostuhind. Sealjuures on paljude koduostjate jaoks oluline argument ka see, et valmis korteri puhul on enamasti tegu täislahendusega, kus värske koduomanik ei pea hakkama tegelema köögimööbli või diivani ostuga. Samuti on järelturu korterid paindlikumad ka asukoha suhtes.

Kahtlemata on koduost suur väljaminek, mistõttu tasub välja arvestada järelturu korteri ning uusarenduse puhul selle pikaaegsem kulu. Näiteks kaasnevad järelturu korteri ostmisega varem või hiljem renoveerimiskulud. Uusarenduse puhul tekivad need märkimisväärselt hiljem. Et hilisemaid üllatusi vältida, tasub järelmüügi puhul alati veenduda, kuidas on ühistul seis renoveerimistöödega – millised renoveerimised on tehtud, kuidas need on tehtud, kui palju on ühistul laenu võetud? Kogu olukorrast tuleb ülevaade saada. Soovitan suhelda otse ühistu esimehega, kes saab anda enda neutraalse ja põhjaliku arvamuse.

Sealjuures tasub eriti arvesse võtta maja soojustuse ja ventilatsiooni seisukorda. Kui vaadata nõukogudeaegseid maju, siis seal pole tihtipeale korralikku ventilatsiooni – näiteks on puudu korralikud värskeõhuklapid või soojustagastusega ventilatsioon. Need võidakse renoveerimise käigus panna, kuid sellega kaasnevad arvestatavad kulud.

Ka uusarenduste puhul tuleb järelkuludega arvestada. Näiteks pole võimalik täielikult ette ennustada kommunaalkulude suurust, seda eriti praeguses globaalses olukorras, seega tähelepanu tuleks pöörata uuele hoonele taodeldud energiamärgisele. Kõige suurem väljaminek on aga korteri sisustamine, mis praeguses hinnatõusu keskkonnas varasemast keerukam võib olla.

Hirm varjatud vigade ees

Korteriostu juures on inimestele suureks mureks võimalike varjatud puuduste või ehitusvigade olemasolu. Olgem ausad – uut korterit ostes võib tõesti esineda minimaalseid ehitusvigu, sest alltöövõtjaid on väga palju. Näiteks võivad maja vajumise tõttu tekkida seintesse praod või kui toimub maja käivitamine ning korterite üleandmine, võib samuti tekkida küsimusi, sest kõik pole veel paika sätitud. Oluline on see, kuidas ja kui kiiresti need lahendatakse.

Sealjuures võib kõhklusi tekitada ka asjaolu, et uusarendusi müüakse tihtipeale paberi peal. On palju kliente, kes tahavad tootes veenduda, korteri üle vaadata ning näha selle seisukorda ning ruumiasetust. Nad tahavad täpselt teada, mida ostavad, seega võivad nad eelistada järelturu kortereid. Kindlasti on ka palju kliente, kellel pole aega oodata uusarenduse valmimist. Näiteks on vaja kolida kahe kuu pärast – siis tasub pigem vaadata järelturu korterite poole.

Vanemate korterite puhul on enim varjatud vigu soojapidavuse valdkonnast. Suvel ostetakse maja või korter ning talvel avastatakse, et aknad «higistavad», maja ei pea sooja või on katki hoopis korsten. See on tihtipeale asi, mida suvel ei osata ette näha – et küttekolded on katki. Varjatud vead on sellised, mida tavainimene ei märka, kuid mis oluliselt langetavad kinnisvara väärtust.

Arendaja peab vaatama tulevikku

Hinnast veelgi olulisem on aga arendaja võime vaadata tulevikku. Ehituslikud normid, näiteks mürapidavus või tuleohutus, on pidevas muutumises, mis muudab klientide elu mugavamaks. Need seadused muudavad kinnisvara läbipaistvamaks – koduostja teab, et ta saab kvaliteetse asja. Kui võrrelda hruštšovkat uue ventilatsiooniga kortermajaga, kus kõik on detailideni lahendatud, siis see elukeskkond on juba tervise seisukohast oluliselt parem.

Sealjuures ei peaks uusarendus aga ainult nõuetele vastamisega piirduma. Kui vähegi võimalik, tuleks rakendada uuenduslikke võimalusi, mis turul on, ning püsida eespool nõuetest. Näiteks tuleb mõelda parkimiskohtadele – siinkohal on küsimuseks just elektriautode laadimispunktide valmidus. See tähendab, et elektriautode laadimispunktid saab rajada nii, et ei pea hakkama poolt hoovi üles kaevama ja hilisematel soovijatel oleks võimalikult madala kuluga võimalik enda parkimiskoha juurde laadimiskoht paigaldada.

Kuumade suvedega tõuseb samuti eriti esile hoonete kliimavalmiduse küsimus. Isegi kui klient ütleb, et tal hetkel pole kliimaseadet vaja, siis tuleb mõelda näiteks viie aasta perspektiivile – äkki siis on vaja? Klient peaks vaatama, kui väga arendaja ettepoole on mõelnud. Ettenägelikkus on ehitusprotsessi juures hästi oluline ja annab võimalusi ka innovatsiooniks – näiteks ehitiste süsinikneutraalsuseni jõudmiseks.

Kuigi praegu on kinnisvaraturul väga palju ebakindlust, on ka keerulistes oludes inimestel endiselt soov kodusid soetada. Kui pidada vanemate objektide puhul silmas nende seisukorda ja ühistu toimimist, ning jälgida uute korterite puhul arendaja võimekust uuenduslikke lahendusi kasutada, leiab iga koduostja endale sobivaima lahenduse.