LUUBI ALL ⟩ 5 üürilepinguga kaasnevat riski, mida mõlemad osapooled jälgima peaksid

Kõik, mis on eluruumi üürilepingus kirjas, ei tohi vastuollu minna Võlaõigusseadusega. Foto: Shutterstock

Olgugi, et üürileping peab alati olema kooskõlas Võlaõigusseadusega (VÕS), on selles ikkagi nüansse, mida mõlemad osapooled peaksid jälgima. Vastasel juhul võib kumbki osapooltest sattuda ebasoodsasse seisu, kuna pole teadvustanud seda, mis lepingusse sai sisse kirjutatud. Lia Siht, Rendin õigusjuht ja jurist, selgitab lähemalt.

Eluruumi loomuliku kulumise kompenseerimine

Üürisuhteid reguleeriv VÕS lubab üürilepingusse sisse kirjutada klausli, mis nõuab üürnikult loomuliku kulumise kompenseerimist. See tähendab, et pärast lepingu lõppemist peab üürnik tagastama üürikodu sellises seisundis, kust on kõrvaldatud tavapärase kasutamisega tekkinud kulumine ja halvenemine või üürnik kannab mõistlikul määral sellega seotud vajalikud kulud. Kui sellest pole lepingus midagi räägitud, siis seda ei tohi pärast üürnikult sisse nõuda.

«Euroopas on loomuliku kulumise hüvitamine väga levinud nähtus, sest välismaal üüritakse paljuski välja just uusi kortereid, mis on vastvalminud või värskelt renoveeritud. Need on sisuliselt tühjad valged karbid, kust puudub ka mööbel. Tänu sellele on hiljem lihtsam viidata toimunud muutustele,» räägib Lia Siht Rendinist, mis on kodu (välja) üürimise ja turvaliste üürilepingute sõlmimise lahendus. Ta täiendab, et Eestis on aga asjaolud teistsugusemad. «Meil on turul palju üürileandjaid, sest nad on saanud korteri kellegi käest pärandina. Valdavalt on tegemist vanade eluruumidega, kus loomulik kulumine on juba pikemat aega toimunud.»

Loomuliku kulumise hüvitamise kord on juristi sõnul seaduse vaates pigem uus teema, sest see jõustus 2021. aasta Võlaõigusseaduses. Üürisuhetes tehakse neid kokkuleppeid harva, seega toimivat praktikat pole eriti ette näidata. Hilisema segaduse vältimiseks soovitame üürilepingus väga selgelt paika panna, mille eest üürnik täpselt vastutab.

Üüri eest maksmise kokkulepped

Üürilepingus peab olema kirjas, mis kuupäeval on üüri maksmise tähtaeg ja kuidas käib arveldamine (saaja andmed koos pangakonto numbriga). Kui üüri eest tasumine toimub sularahas, siis on väga oluline, et tehingust jääb kirjalik märk maha. Näiteks üürileandja kirjutab üürnikule e-maili, et ta on üürimakse kätte saanud.

Tasub teada, et üürilepingu sõlmimise ja üürimakse tegemise kuupäevad võivad olla erinevad. Vahel on see igati vajalik ja põhjendatud. Väga tervitatav on jälgida, et üüri eest tasumise kuupäev ja üürniku palgapäev oleksid lähestikku. Nii on kindel, et selleks ajaks on alati raha olemas.

Kommunaalmaksete eest tasumise kord

Üüri kõrval on lisaks kommunaalteenuste maksed, mille suhtes tuleb kokku leppida, kuidas toimub tasumine. Üks variant on korraldada seda üürileandja kaudu: üürnik maksab arvete alusel üürileandja pangakontole ettenähtud summa kindlaks kuupäevaks. Teine variant on maksta otse teenusepakkujale: üürileandja saadab üürnikule arved edasi ja selle alusel maksab üürnik arved ära.

Osapooled peaksid omavahel üle käima ka varasemas kommunaalide arved, et oleks arusaadav, milline on selle korteri ning hoone kütte-, elektri- ja muude kulude hinnatase.

Selle teema juures saame nii üürileandjate kui ka üürnike poolt tihtipeale täpsustava küsimuse, et kas üürnik peab maksma hoone korrashoiu- ja parenduskulude ning remondifondi eest. «Seda sorti asjad on Võlaõigusseadusega reguleeritud, mis lubab üürniku kohustuste hulka lisada kõik hoone korrashoiu- ja parenduskulud, kui need on lepingu sõlmimisel kindla suurusjärguga teada ega tõuse lepingu kestel hüppeliselt näiteks ulatuslike renoveerimistööde tõttu,» ütleb Siht.

Kulude tasumine peab olema fikseeritud ja loeteluna nimetatud esmases üürilepingus ning tasud ei tohi hiljem olulisel määral muutuda (näiteks suureneda kolmekordseks). Tagantjärele lepingu lisa tehes ei saa neid kulusid üürnikule määrata.

Üürihinna tõstmine

Juhul, kui üürihinna tõstmisest ei ole lepingus juttu, siis üürileandjal on õigus tõsta üüri kord aastas. Omanik peab kavatsusest ette teatama vähemalt 30 päeva, mida üürnik saab vaidlustada. Vaidlustamine on võimalik tingimustel: üürileandja ei järgi seadusest tulenevat teavitamise tähtaega, üüritõusu teade ei ole nõuetekohaselt vormistatud või uus üürihind ülemäärane. Üüri tõstmine ei ole ülemäärane, kui see on majanduslikult põhjendatud.

Kui lepingus on aga eelkokkuleppe olemas, siis seda vaidlustada ei saa.

«Näeme, et üürilepingutes kasutatakse üüri tõstmise klauslit üha tihedamini. Korrektne viis on lepingu vahendusel fikseerida üüri suurenemise ulatus või selgitada, mis on üüritõusu arvestamise alus (konkreetne summa, protsendimäär või indeks). Lisaks peavad osapooled kokku leppima, kas üür suureneb lepingus määratud tähtajal või üürniku teavitamisel,» kommenteerib Siht.

Üürilepingu sisu olgu kooskõlas VÕSiga

Rendini õigusjuht rõhutab, et kõik, mis on eluruumi üürilepingus kirjas, ei tohi vastuollu minna Võlaõigusseadusega. See käib nii eelpool mainitud punktide kohta kui ka muu olulise juurde, mida praeguse ülevaate käigus põhjalikumalt ei käsitlenud. Näiteks: leppetrahvide ja viiviste kord, teiste isikute majutamine üüripinnal ning üürilepingu lõpetamise tingimused.

«Õnneks kulgevad paljud üürisuhted nii, et kogu lepingu vältel ei juhtu ühtegi suuremat arusaamatust. Samas ei ole kummalgi osapoolel alati 100 protsenti kindlust, mis garanteeriks läbinisti positiivse kogemuse. See tähendab, et iseenda seljataguse kaitsmiseks mängib võtmerolli seadusega kooskõlas olev üürileping. Kui selles on eritingimused (enamasti omaniku omalooming), siis probleemide ja tõsiste erimeelsuste korral muutuvad need õigustühiseks.»