Eesti maa uus väärtus on selgunud!

Pilt on illustreeriv. Foto: Shutterstock

Maa-ameti läbi viidud 2022. aasta maa korralise hindamise tulemusel on Eesti maa väärtus 32,5 miljardit eurot, millest 71 protsenti moodustab ehitusmaa väärtus. Võrreldes eelmise, 2001. aasta maa korralise hindamisega on maa väärtus 8,3 korda tõusnud.

2022. aasta maa korralisel hindamisel said Eesti kõik 761 286 maatükki uue väärtuse ehk maa maksustamishinna. Hindamine tehti Maa-ameti kinnisvaratehingute andmebaasis olevate müügitehingute analüüsimisel seisuga 30.06.2022.

2022. aasta maa korralise hindamise tulemusel moodustavad 71% Eesti maa väärtusest ehitusmaad ehk ehitamiseks mõeldud maad (eelkõige elamu-, äri-, tootmismaad), mis hõlmavad Eesti pindalast vaid 4%. Seevastu metsamaa, mis katab 49% Eesti pindalast, annab vaid 8% koguväärtusest. Siinkohal tuleb rõhutada, et ehitusmaad hinnati ilma ehitisteta ja metsmaad ilma sellel kasvava metsata.

Peamine maa väärtuse kasvu põhjus on 21 aasta jooksul toimunud üldine hinnatõus. Samal ajal kui maa väärtus on muutunud keskmiselt 8,3 korda, on keskmine brutopalk kasvanud 4,8 korda, eluasemekulud 4,3 korda ja elukallidus 2,2 korda.

Maa-ameti maa korralise hindamise projekti eestvedaja Veronika Ilsjani sõnul on 2022. aasta korralise hindamisega saadud üsna hea ülevaade Eesti maa väärtusest, kuid silmas tuleb pidada, et tegemist on masshindamisega ja tulemus on statistiline üldistus.

«2001. aasta maa korralise hindamise tulemusi võrdluses kasutades tuleb teadvustada, et toonane hindamine tehti palju suurema üldistustasemega ja hinnangulisemalt, sest infot kinnisvaratehingute kohta oli praegusega võrreldes palju vähem. Suuresti tugineti siis kaudsele infole ja hindamistulemused esitati hinnatsoonide kohta. Seekord oli hindamisel kasutada piisavalt kinnisvaratehingute andmeid, et arvutada väärtus iga maatüki kohta kasutades automaatseid hindamismudeleid,» lisas ta.

Veronika Ilsjan selgitas, et automaatsed hindamismudelid loodi ja maa hinnati paljude inimeste ning arvuti tihedas koostöös. Automaatsete hindamismudelite kasutamine ja tuginemine faktilistele tehinguandmetele annab kindlasti usaldusväärsemad tulemused kui varasemad korralised hindamised. «2022. aasta maa väärtuse muutused ei kajasta ainult muutusi kinnisvaraturul, vaid väljendavad ka 2001. aasta võrdlusandmete ebaühtlust,» märkis ta.

Suurim maa väärtuse muutus on 21 aastaga toimunud Tartu maakonnas (14,8 korda) ja väikseim Saare maakonnas (6,3 korda).

Maakondade puhul sõltub maa väärtuse muutus ka sellest, milline on maakasutuse struktuur erinevates maakondades, kas seal on rohkem elamu- või metsamaad. Maa kasutuse järgi on 21 aasta jooksul enim tõusnud põllumajandusmaade ja elamumaade väärtus (vastavalt 22,5 ja 11,6 korda) ning vähem on tõusnud äri- ja tootmismaade ning metsamaade väärtus (vastavalt 5,4 ja 4,6 korda).

Suuremad maa väärtuse kasvud on piirkondades, kus põllud on asendunud ehitusmaadega ja arendustegevus on olnud aktiivsem. Elamumaade ja teiste ehitamiseks mõeldud maade puhul on suuremad maa väärtuse tõusud olnud Tartu ja Tallinna lähiümbruse valdades, kus kasvud on tüüpiliselt üle 20, kohati ka üle 30 korra. Seevastu vähem atraktiivsetes asukohtades (nt Kohtla-Järve, Loksa, Maardu, Paldiski) jääb elamumaa väärtuse kasv keskmiselt alla 5 korra.

Vaata maakondades toimunud maa väärtuse muutust SIIT.

10 fakti maa korralise hindamise kohta:

1. Maa korraline hindamine on turupõhine maa hindamine, mille tulemusena määratakse igale maatükile ligikaudne maa turuväärtus ehk maa maksustamishind. Tegemist on masshindamisega, mille tulemus on statistiline üldistus.
2. Hinnati ainult maad, ei hinnatud kasvavat metsa ja ehitisi.
3. Hindamine tehti andmekogude andmetele tuginedes. Aluseks võeti toimunud kinnisvaratehingute andmed, maad kirjeldavad andmed maakatastris ja teistes andmekogudes ning kinnisvaraturu analüüsiks vajalikud andmed.
4. Maa väärtuse hindamisel arvestatakse asukohta, kasutust, kvaliteeti, taristut, pindala, ehitusõigust.
5. Erineva kasutusega maade väärtus kujuneb erinevalt ja seepärast rakendatakse viit hindamismudelit: 1) ehitusmaa mudel, 2) põllumajandusmaa mudel, 3) metsamaa mudel, 4) aktiivse turuta maa mudel ning 5) ehitusõiguse mudel (ainult Tallinna ja Tartu kesklinna piirkondades ehitusmaa väärtuse hindamisel).
6. Maa korralise hindamise tulemusi kasutatakse maamaksu alusena ja talumistasude alusena, aga neid võib kasutada ka lihtsamates tehingutes ja maa väärtuse kajastamisel bilansis.
7. Maa maksustamisel võetakse 2022. aasta korralise hindamise tulemused aluseks 2024. aastal.
8. Uued maamaksu määrad kehtestab kohalik omavalitsus hiljemalt 1. juuliks 2023. Seadusega on maksimaalseid maamaksu määrasid langetatud 2,5-5 korda.
9. Seadusega on seatud maamaksule kasvupiirang - sõltumata sellest kui palju maa väärtus on tõusnud, ei kasva maamaks rohkem kui 10% aastas.
10. Maa korralise hindamise tulemustega tutvumise ja tagasiside andmise aeg ei ole piiratud. Maaomanikel on soovitav tulemused üle vaadata ühe aasta jooksul.

Rohkem infot hindamise kohta Maa-ameti veebilehel.