KOMMENTAAR ⟩ Koduostu ei tasu kindlasti edasi lükata, praegu on selleks vaat et parim aeg

Uue kodu ost on elu olulisim otsus. Foto: Shutterstock

Osta või mitte osta, selles on küsimus! ELUM Kinnisvara maakler Kristi Djomin teeb pildi kohe oluliselt selgemaks!

Tarbijate kindlustunne on kiire inflatsiooni, intressitõusu ja energiakriisi tõttu madal. Nõudlus kinnisvaraturul hakkab pakkumisele kõvasti alla jääma, hindade langus on vältimatu ning sestap on koduostu edasilükkamine igati mõistlik otsus.

Need on vaid mõned väljavõtted viimasel ajal meedias levinud eksperthinnangutest ja -soovitustest. Samas saame värskest uuringust lugeda, et 37 protsenti eestlastest kavatseb siiski lähema viie aasta jooksul uue elamispinna soetada.

ELUM Kinnisvara maakler Kristi Djomin. Foto: ELUM Kinnisvara

Uue kodu ost võib olla elu olulisim otsus. Seega võib tõesti olla närvesööv mõelda, kas ajastus on ikka õige. Sõnad nagu «majanduslangus», «energiakriis», «geopoliitiline ebastabiilsus» jne tekitavad ebakindlustunde ning loetud soovitus tehing ootele panna ainult süvendab seda. Nii lükkadki (vahest pikalt planeeritud) elu olulisima otsuse edasi. Aga kas selline valik on ka tegelikult õige ja põhjendatud?

Tänane reaalhind muudab ostuotsuse soodsaks

Tegelikult tasuks rusikareeglina lähtuda lihtsast tõest: kel tõsine kavatsus, siis kodu ostmiseks ei ole kunagi halba aega. Investeerimise puhul kehtivad mõnevõrra teised reeglid, aga endale kodu muretsemiseks on tõesti alati hea aeg. Piisava laenuvõimekuse korral praegu vaat et lausa parim aeg. Kuidas siis nii?

Mainekas majandusajakiri Forbes kirjutas: «Koroonapandeemia alguses kinnisvara soetanud koduostjate eluaseme väärtus on tõusnud keskmiselt ligi 30 protsenti.» Hüppeline inflatsioon tähendab, et nominaalselt on tänased kinnisvarahinnad küll tipu lähedal, kuid reaalhinnad (ehk inflatsiooniga korrigeeritud hinnad) jäävad sellest üsna kaugele.

Või teistpidi sõnastades: ehkki tarbijahinnaindeksi aastane kasv on 23 protsenti (september 2021 vs september 2022), siis nn. reaalintress (kuue kuu euribor 2,1 protsenti + panga intress) on koduostja jaoks endiselt negatiivne. Täna fikseeritud hinnaga tehingut vormistades on ostja võidus vähemalt seni, kuni reaalhinna langus jääb alla inflatsiooni määra. Ehk sisuliselt ta isegi teenib laenamise eest, mitte ei lase oodates inflatsioonil pangakontol seisvat raha lihtsalt «ära süüa».

Aastal 2009 – pärast eelmist suurt majanduskriisi – langesid kinnisvara hinnad 30-50 protsenti. Praegu pole sarnase stsenaariumi kordumist küll ühegi loogika järgi ette näha. Kindlasti mõjutab seda muuhulgas olulisel määral pakkumiste vähenemine kõrgete ehitushindade tõttu. Ka pangad ei ole eriti riskialtid ega torma turbulentses olukorras arendajatele ehituslaene väljastama, mis vähendab pakkumist veelgi.

Tallinna keskmise eluruumi ruutmeeter maksab ligi poolteist Tallinna keskmist palka. Toodud võrdluskoefitsient on samas suurusjärgus näiteks Helsingiga. Seega on siinne kinnisvara ostujõud põhjanaabritega sarnasel tasemel ning jutud lakke ja sealt läbigi pikeerinud hindadest ei vasta lihtsalt tõele.

Investeering tulevikku – nii pangalaenule kui energialahendusele mõeldes

Lühiajalises perspektiivis ei tea me kunagi kindlalt, milline on kinnisvara või majanduse kui terviku tulevik. Küll aga aitab minevik trende hinnata ja vaadelda, kuidas on eluasemeturg eelmistele majanduslangustele reageerinud ning mida see ostja jaoks tähendab.

Üldistades saab selgelt väita, et kinnisvara hinnad on kogu aeg püsinud märkimisväärselt vastupidavana. Analüütikud on näiteks välja toonud, et pikas perspektiivis ei saanud pihta isegi pealtnäha võimalikult halval ehk 2008 üleilmse kriisi ajal ostuotsuse teinud keskmine koduostja – olgugi et nägime samal ajal suurpankade ja muude finantsasutuste kokkuvarisemist.

Kokkuvõtlikult: ehkki erinevad mõjurid võivad ostjaid turult eemale tõrjuda ja pakkumiste hulka vähendada, ei ole tegemist ostmiseks sugugi halva ajaga. Pigem tuleks lähtuda pikemast ajahorisondist – isegi teades, et Euribor lähikuudel ja -kvartalitel ei lange, võetakse laen 20-30 aastaks, millest järgnevad 6-12 kuud moodustavad vaid kübekese.

Järjest enam mõjutab turgu nõudlus energiatõhusate hoonete vastu. Inimeste teadlikkus ses vallas on märkimisväärselt suurenenud – osatakse asjatundlikult küsida erinevate energialahenduste ja kütteliikide nüansside kohta, millest veel mõni aasta tagasi ei saanud juttugi tulla. Samamoodi mõistetakse sellekohase investeeringu väärtust – 50 000 eurot suurem laen kasvatab kuumakset küll 200-250 eurot, mis jääb aga lõviosal juhtudel uute ja vanade majade energiakulude erinevusele alla ning ostja saab uue ja ilusa kodu sisuliselt boonusena.