SÕNA EKSPERTIDEL ⟩ Millest kujuneb uue kodu hind?

Uute projektide maksumuses on kaks olulist aspekti: sisearhitektuur ja arhitektuur Foto: Shutterstock

Uue kodu otsimine võib olla põnevust ja elevust täis aeg – seda võib kinnitada igaüks, kes on kunagi planeerinud elukohta vahetada. Elamispindade turu pakkumine on väga mitmekesine, tekitades rohkem kui korra küsimuse, kuidas kinnisvarahinnad kujunevad ja millest need koosnevad. Miks võib näiteks 50-ruutmeetrine korter Tallinnas maksta rohkem või sama palju kui 150-ruutmeetrine maja Saue vallas? Miks maksab korter renoveeritud majas, mille akende all sõidab regulaarselt tramm, tekitades pidevat müra, rohkem kui korter, mille kõrval on park? Elamuarendaja Bonava eksperdid selgitavad, millest kujuneb kinnisvara hind.

Maa väärtus

Maa omandamine on esimene samm, mida kinnisvaraarendajad teevad, et uued kodud turule tuua. See võib olla hoonestamata maa, näiteks heinamaa, või, vastupidi, hoonestatud maa, mis nõuab täiendavaid investeeringuid olemasolevate hoonete demonteerimiseks või renoveerimiseks. Maa väärtuse ja ka atraktiivsuse määrab eeskätt selle asukoht – kas see asub kesklinnas või hea ligipääsu ja laialdaste teenustega elurajoonis. Samuti on oluline, kas läheduses on park, mets, haridusasutused, meditsiiniasutused ning kvaliteetse transpordiühenduse olemasolu nii ühistranspordile kui ka muudele liikumisviisidele. Teisalt võivad läheduses asuvad suured maanteed, elektriliinid, samuti muud tegurid, mis kipuvad elanikele olulisi ebamugavusi tekitama, nagu suurenenud müratase, kodu hinda vähendada.

Maa väärtus ja asukoht

Uute projektide turuhinda mõjutavad kindlasti ostetava kinnistu pindala ning konkreetse ala hoonestustingimused. Mida tihedamalt saab kinnistu hoonestada ehk mida rohkem ja kõrgemaid hooneid saab ehitada, seda rohkem saab ostjatele uusi kodusid pakkuda. Seeläbi on võimalik arendajal teatud kulutusi vähendada – näiteks ehitusprojekti väljatöötamise etapis ja ehitustööde juhtimise etapis. Kinnistu suurus mõjutab oluliselt ka seda, kui palju on vastavas omavalitsuses võimalik kinnistule rajada parkimiskohti, mängu-, puhke- ning rohealasid. Erinevates omavalitsustes on kohustuslike parkimiskohtade normid üsna kõrged ning need määravad paljuski kinnistu hoonestuslahendused ja ka rajatavate kodude arvu. Samuti tekivad lisakulud siis, kui kinnistul on vajadus olemasolevad hooned demonteerida, ostetavale kinnistule on keeruline ligipääs või on kinnistu hoopis liiga väike, et sinna paigutada ehitusprotsessiks vajalikke ehitusseadmeid ja -materjale, mille tulemusena on vaja täiendavat maad rentida. Samuti on oluliseks aspektiks, mis võib kaasa tuua lisakulusid, tehnovõrkude väljaehitamine: on oluline vahe, kas need tuleb ehitada täiesti nullist või on võimalus liituda olemasolevatega.

«Kui rääkida linnakeskkonnast, siis täna vaatame paljuski juba hoonestatud alade või endiste tööstusalade suunas, kus on reeglina vajalik olemasolevate hoonete ja rajatiste lammutamine. Selle tulemusena võib kodu hind olla küll veidi kõrgem, kuid sellel on ka lisaväärtus – taastatud ja kvaliteetne linnakeskkond, mis asub reeglina heas ning hinnatud ja väljakujunenud asukohas, kus on olemas head ligipääsud ja kõik muu mugavaks elukorralduseks vajalik,» tõi välja Bonava arendusvaldkonna juht Martin Rikolas.

Erineva iseloomuga kitsendused

Nii maa soetamiskulusid kui ka edasist arendust võivad oluliselt mõjutada erinevad võimalikud kasutusõigused, näiteks teeservituudid. Kui ostetakse kesklinnas juba hoonestatud maa või konkreetne renoveerimisele kuuluv hoone, võib lisaraskusi tekitada selle paiknemine linna ajaloolises piirkonnas või ehitise staatus kultuurimälestisena. Kesklinna täiesti uue hoone ehitamiseks või mõne olemasoleva hoone renoveerimiseks tuleb kinnisvaraarendajal reeglina silmitsi seista palju keerukamate küsimustega kui linnast väljas või muudes linnaosades projekte arendades. Maa maksumus on kesklinnas alati kõrgem, lisaks tuleb arvestada piirkonna arhitektuursete nõuetega, kuid mis üldjoontes tõstab eluaseme turuväärtust ja mille tulemusena selline kodu ka enam väärt on.

Ehituse planeerimine ja ehitusloa saamine

Kõik, kes ehitustöid kavandavad, sh kinnisvaraarendajad, peavad järgima teatud ehituse kooskõlastamise protseduure. Ehitustöödega – hoone või korteri rekonstrueerimine, uue hoone ehitamine, renoveerimine, restaureerimine, konserveerimine või lammutamine, samuti tehnovõrkude paigaldus – saab alustada siis, kui on saadud kõik vajalikud kooskõlastused ja load.

Arhitektuur, sisearhitektuur ja ehitus

Uute projektide maksumuses on kaks olulist aspekti sisearhitektuur ja arhitektuur. Kodude läbilahendamisel mängivad väga olulist rolli kõik projekteerijad. Funktsionaalsed eluruumid, kus iga ruutmeeter on hingega läbi lahendatud peaks olema iga arendaja südameasi.

Igasugune allhange toob kaasa lisakulutusi. Seevastu ehitusest rääkides tuleb märkida, et selle kulusid mõjutavad kasutatavad ehitustehnoloogiad nagu plokid, monteeritav raudbetoon jne, samuti kinnistu pinnas – vajalikud võivad olla vaiad vms. Samuti kaasnevad kulud igasuguse ebastandardse ehitusega või täiendavate lisadega. Oluliselt mõjutavad korteri müügihinda maa-alused parkimiskohad, mille rajamiskulu võib ulatuda 15 000 kuni 25 000 euroni parkimiskoha kohta, kuid mille rajamiseta täna Tallinnas enam reeglina läbi ei saa.

Kodu viimistlus ja haljastus

Iga korteri turuväärtus sõltub selle viimistlusest ja majas saadaolevatest lisadest, näiteks võib märkimisväärselt korteri hinda tõsta kortermaja lift. Korteri hinda mõjutab kindlasti see, milliseid viimistlusmaterjale on kasutatud. Lae kõrgus mõjutab samuti ehituskulusid – mida kõrgem on lagi, seda suurem on materjalikulu ja vastavalt sellele suureneb ka maksumus. Olulised on ka küttesüsteemi (põrandaküte või radiaatorküte), ventilatsiooni ja muude tehnosüsteemide kulud. Hoone fassaadis saab kasutada erinevaid materjale – puitu, betooni, plaate. Mida lihtsam on hoone, seda väiksemad on kulud; mida keerulisem (erielemendid, väljaulatuvad osad), seda suurem on maksumus. Rõdud tekitavad oma konstruktiivsete lahenduste põhjal ka lisakulusid. Lisaks on oluline aspekt ka territooriumi heakorrastamine – puhkeala, mänguväljakud, parklad (katusega või ilma), haljasalad ja muu taoline. Samuti muutuvad tänapäeval üha populaarsemaks linnaaiad, mis annavad võimaluse koostööks naabritega ning muudavad keskkonna hubasemaks ja looduslähedasemaks.

Ühisruumid, panipaigad, lisaelemendid

Koduomanik on tõenäoliselt väga õnnelik hubase terrassi ning maitseka fuajee üle, kuid mugavus tõstab ka kulutusi. Lisakulusid võivad tekitada erinevate üldkasutatavate ruumide ja panipaikade ehitus, sisustamine ja kaunistamine, katuseterrassi rajamine ning erinevad tehnoloogilised lahendused: elektrilaadimisjaamad, «targa kodu» lahendused ja muu. Kõik lisaelemendid kujundavad ja mõjutavad kodu turuväärtust.

Mõeldes kodule uues projektis või ajalooga hoones, tuleks arvestada sellega, et vanad hooned nõuavad märksa rohkem lisakulusid hoone soojustamisele ja küttele, sest uued ja kavandatavad projektid vastavad juba standardina kõrgeimatele energiatõhususe nõuetele. Teisalt võib sõltuvalt piirkonnast olla korter renoveeritud majas palju kallim kui samaväärsed korterid teistes majades. Seetõttu on enne uue elukoha valiku tegemist vajalik hinnata uue elukoha üldist väärtust ja eeliseid.

Just ümbruskonna hindamine mängib otsustavat rolli lõppotsuse tegemisel: toidupood ja transpordipeatus peaksid olema käeulatuses või majast 5-minutilise jalutuskäigu kaugusel; jalgsi, isikliku autoga või ühistranspordiga tööle minnes ei tohiks kulutada rohkem kui 20-30 minutit; seevastu park, apteek, toitlustus- ja tervishoiuasutus võiks asuda 10 minuti või ca 1 km jalutuskäigu kaugusel.