KINNISVARAGA RIKKAKS ⟩ 4 levinud viga, mille vastu algajad kinnisvarainvestorid eksivad

Kõige keerukamad vaidlused kinnisvara tehingutega on enamasti seotud varjatud puudustega. Foto: Shutterstock

Kinnisvarahindade tõusu tõttu on turule sisenenud palju hobiarendajaid. Kinnisvara tehingutega kaasneb siiski mitmeid nüansse, mida algajad ei pruugi teada ja mis võivad kogu investeerimisprojekti läbi kukutada.

Advokaadibüroo LMP vandeadvokaat Arvo Kivar toob välja 4 peamist teemat, millega algajad investorid tihti arvestada ei oska.

Kinnisvaratehingu maksude erisused

Vandeadvokaat Arvo Kivar: «Üldjuhul on kinnisasja võõrandamine maksuvaba tehing ja seetõttu algajad investorid sellele palju tähelepanu ei pööra. Samas teatud juhtudel tuleb ka kinnisvara müügitehingu pealt makse maksta ja see tasub sisse arvestada juba esialgsesse investeerimisplaani. Ettevõtte kontekstis räägime käibemaksust ja eraisikute puhul tulumaksust.»

Käibemaksukohuslasena registreerimise kohustus tekib, kui ettevõtte jooksva aasta käive ületab 40 000 eurot. Kinnisasja võõrandamisel tekib käibemaksukohustus, kui kinnisasi võõrandatakse enne esmast kasutuselevõttu või pärast olulist renoveerimist. Käibemaksu tuleb tasuda alati ka ehitusmaad müües. Näiteks, kui osta sihtotstarbeta maa ning sinna koostada projekteerimistingimused, on tegu juba ehitusmaaga ning selle müügilt tuleb tasuda käibemaks.

Tulumaksuvabastus kehtib kinnisvara müügile vaid juhul, kui müüakse enda elukohta. Maksuvabastust saab kasutada kord kahe aasta jooksul. Tulumaksu tuleb tasuda ka suvila või aiamaja müügist, mida ise kasutatud ei ole või juhul, kui suvila või aiamaja suurus ületab 0,25 hektarit. Kivar lisab: «Olge valmis MTA-le tõestama, et omanik on müüdavas kinnisvaras sees elanud. Võidakse küsida kahe aasta kommunaalarved ja nende tasumise tõestust või küsitletakse naabreid.»

Kasutus- ja ehitusloa puudumine

Teine oluline teema, mis võib tähelepanuta jääda, on kasutus- ja ehitusluba. Enne kinnisvara ostu on oluline kontrollida kasutusloa olemasolu, selle kohta pannakse tavaliselt kinnitus notariaalsesse müügilepingusse ning info on kättesaadav ka ehitisregistrist, rääkis vandeadvokaat. Ilma kasutusloata ei pruugi pank ostu finantseerida ning seetõttu võib ostjate valik olla kesine. Suurem remont tuleb KOV ja korteriühistuga kooskõlastada ning uued load taotleda. Kui müüja seda teinud ei ole, siis jääb uue omaniku kaela kogu asjaajamine. Dokumentide korrastamine võib maksma minna kena kopika ja olla ajakulukas. Ostes alles ehitusjärgus uusarenduse, peaks kindlasti ostu-müügi lepingus sätestama, millal arendaja kasutusloa saab, et vältida hilisemaid vaidlusi.

Kaasomandis olev kinnisvara

LMP vandeadvokaat Arvo Kivar hoiatab algajaid ka kaasomandis olevate kinnisasjade eest. Kaasomandis oleva kinnisvara müügil on kaasomanikul õigus kuu aja jooksul otsustada, kas ta soovib ise kinnisasja sama hinna ja tingimustega ära osta. See tähendab, et ostetud kinnisvaras ei ole soovitatav muudatusi teha enne, kui ostueesõiguse periood läbi saab. Lisaks ei väljasta pangad väga kergekäeliselt kaasomandis olevale kinnisvarale laene, see aga vähendab oluliselt huviliste hulka ja kinnisvara on keerulisem müüa.

Müüdava kinnisvara puuduste varjamine

«Kõige keerukamad vaidlused kinnisvara tehingutega on enamasti seotud varjatud puudustega,» räägib vandeadvokaat Kivar. Müüja vastutab kinnisasja varjatud puuduste eest ka pärast müügitehingu toimumist kahe aasta jooksul. Isegi kui ostja on korteri enne müügitehingut üle vaadatud, siis on kõiki vigu kohe raske märgata või ilmnevad need üldse mõne aja pärast. Võlaõigusseadus sätestab, et isegi kui lepingusse lisada, et ostja ostab korteri oma vastutusel, on selline säte tühine. Seega ei tasu loota, et kui ostja esialgu vigu ei märka, siis on müüja pääsenud vastutusest – järgneda võib kulukas kohtuvaidlus.

Kokkuvõtteks lisab vandeadvokaat Kivar: «Arusaadavalt on kinnisvarainvestori jaoks oluline kulutusi minimeerida. Samas näeme igapäevaselt, et algajate teadmatus võib neile kurjalt kätte maksta. Seetõttu soovitame alati enne tehingusse minekut teha põhjalik eeltöö ning võimalusel suhelda ekspertidega.»