:format(webp)/nginx/o/2022/12/18/15032916t1hc3d7.jpg)
Umbes iga teine üürileandja Eestis on kogenud probleeme oma üürnikuga. Kõige enam meelehärmi valmistavad just võlgnevused ja vararikkumised. Rendin õigusjuht ja jurist Lia Siht annab ülevaate märkimisväärsematest juhtumitest sel aastal, kus üürnikud on omanikele suurt peavalu tekitanud.
Analüüsitavaid juhtumeid on kahte tüüpi: 1) üürnikud põhjustasid üürileandjatele tuhandetes eurodes rahalist kahju; 2) suured kahjud, mille realiseerumine suudeti ära hoida.
«Probleemseid juhtumeid ühendab tihtipeale üks tõdemus – tagatisrahast ei piisa üürivõlgade katteks või varakahjude likvideerimiseks. Lisame siia juurde veel probleemidega tegelemise ajakulu, kesised teadmised seaduse kohta ja üldise vaimse pinge,» räägib Lia Siht Rendinist, mis on turvaliste üürilepingute platvorm.
Positiivsem pool on see, et vahel saab kahjujuhtumid ära hoida tänu suhtlemisele, lahenduste otsimisele ja kahe osapoole jaoks sobiva kokkuleppe saavutamisele.
Üüri- ja kommunaalmaksetega viivitanud üürnik hülgas elupinna. Sellest teada saades vormistas üürileandja ühepoolselt erakorralise lepingu lõpetamise ja võttis valduse üle, kust ta avastas ka kahjustusi saanud sisustuse. Omanik otsustas alustada uue potentsiaalse elaniku otsimist. Paralleelselt toimusid remonditööd, et taastada korteri endine seisukord.
Lepingu lõpetamise vormistamisel ilmnes uus asjaolu: endine üürnik asub kinnipidamisasutuses. «See tähendas üürileandjale reaalsuskontrolli. Üksi üürileandjana tegutsedes oleksid tema võimalused, otse üürnikult võlga kätte saada, nullilähedased,» selgitab Lia Siht, Rendin õigusjuht.
«Üürnik tegi sisse kolides küll ettemaksu kahe kuu üüri ulatuses, aga finantskahju omanikule oli ikkagi kaheksa korda kõrgem – üle 8000 euro. Me kompenseerisime saamata jäänud raha (võlg koos varakahjuga) üürileandjale,» avaldab Siht.
Ta lisab, et sellega lõppes küll omaniku lugu, kes sai kaks nädalat pärast Rendini kaasamist juhtumisse, oma raha tagasi, ent jätkus Rendini õigusosakonna tegevus kuni novembrini. «Pöördusime võlglase vastu kohtusse regressimenetluse raames, et raha tagasi nõuda. Kohus kuulutas välja otsuse meie kasuks, selle alusel algatati kohtutäituri vahendusel täitemenetlus. See kestab tänaseni, võib võtta aega aastaid. Sulgesime juhtumi enda jaoks pool aastat hiljem novembris, kuna hindame seda lootusetuks.»
Üürileandja lõpetas erakorraliselt lepingu oma üürnikuga, kuna tal tekkisid makseviivitused. Kuupäeval, mil üürileping ametlikult lõppes, ei andnud üürnik valdust omanikule üle. Selle peale algatati kohtulik väljatõstmise menetlus.
Situatsiooni tegi veel ebameeldivamaks see, et üürnikuga koos viibisid korteris ka kolmandad isikud, kes vahetasid välisuksel lukud ära. Üürileandja kutsus politsei, kuid nemad teadupärast ei sekku sellistesse küsimustesse. Pärast seda taipas omanik pöörduda Rendini poole – lootes, et olukorda saab kuidagi parandada.
«Nii üürileandja kui ka Rendin olid jooksvalt üürnikuga suhtluses, kuid kogu aeg tahtis ta lükata eluruumi tagastamist edasi,» kommenteerib Siht. «Juhtumi efektiivsemaks lahendamiseks sõlmis Rendin üürnikuga kokkuleppe, mille kohaselt ettevõte broneeris üürnikule laopinna isiklike asjade hoiustamiseks ja organiseeris kolimisteenuse. Tänu sellele, sai üürileandja lõpuks korteri tagasi,» avab Siht juhtumi tagamaid.
Samas üüri- ja kommunaalarvete võlad jäid endiselt üles, pluss tagastatud eluruum polnud samas seisukorras nagu vahetult enne üürilepingu sõlmimist.
«kokku hüvitas Rendin üürileandjale ligi 10 000 eurot. Need omanikud, kes küsivad välja üürimisel üürnikult tagatisraha, oleksid samas olukorras hüvituseks saanud 399-1197 eurot (1-3 kuu üürisumma),» kirjeldab jurist.
Leping lõpetati üürileandja ja üürniku kokkuleppel. Üürikodu tagastamisel tegid osapooled üleandmise-vastuvõtmise akti, mille tõendusmaterjal (sh enne ja pärast fotod) näitas, et korter ei olnud sellises seisukorras nagu oleks pidanud. Varakahju suuruseks kujunes ligi 5200 eurot.
«Suhtlus osapooltega ja pidev lahenduste otsimine viis meid õnneks selleni, et üürnik võttis tekitatud kahju eest vastutuse ning hüvitas omanikule jõukohase summa koheselt. Ülejäänud summa peale sõlmisime tagasimaksete graafiku kahe aasta peale,» sõnab Siht.
Ta ütleb, et kokkuvõtteks on tegemist hea näitega, kuidas tegelikult pelgalt avatud suhtlemise ja selge tõendusbaasiga saab probleemi eskaleerumise ikkagi ära hoida. «Võtmerolli mängib muidugi see, kui lahendus rahuldab mõlemat osapoolt.»
Üürnik teatas, et üürimaja ei hoia üldse soojust ja pidevalt on tuuletõmbus. Ta soovis lepingut erakorraliselt lõpetada, kuna leidis, et laste jaoks ei ole need tingimused sobilikud. Seevastu omanik väidetega ei nõustunud, samuti polnud ta huvitatud uue üürniku otsimisest väga kiire elutempo tõttu. Poolte vahel tekkisid tõsised vaidlused.
«Jällegi ei saa me üle ega ümber suhtlemisest, sest nii saime üürisuhte rahumeelselt lõpetada pooltele sobivatel tingimustel. Aitasime üürileandjat uue üürniku leidmisel ja olemasoleva üürilepingu lõpetamisel,» kirjeldab Rendin õigusjuht.
«Kogu protsessi juhtisime nii, et endine üürnik sai välja kolida sobival ajahetkel ja koheselt oli uus inimene valmis sisse kolima. Üürileandjal ei jäänud üüripind tühjana seisma ega üüritulu saamata. Jäi ära ka uue üürniku otsimise peavalu.»
Vahetult enne eluruumi tagastamist selgus veel, et elumaja hoov ei olnud nõuetekohases korras. Kuna oli talve lõpp ja külm, siis igasugune koristamine ja korrastamine aias oli raskendatud. «See eeldas meie poolt näpu pulsil hoidmist ja meeldetuletusi, et eelmised elanikud tegeleksid puudujääkide likvideerimisega,» täpsustab Siht.
Juhtum lõppes ilma pretensioonideta, kuigi esialgne ennustatav kahju küündis 3000 euroni.
Laialt levinud tagatisraha küsimisest (1-3 kuu üürisumma on seadusega lubatud) on üürileandja jaoks probleemide korral vähe abi. Näiteks 500, 100 või 1500 eurot on kahjuks liiga väike kompensatsioon, kui reaalne kahju ulatub tuhandete või kümne tuhande euroni.
Võlgnikust üürniku vastu kohtusse minek on rahaline ja ajaline kulu. Lisaks nõuab see õigusruumi tundmist ja tugevat närvi.
Kui üürileandjal puudub üürisuhte kaitse ja ta satub probleemse üürniku otsa, kes tekitab finantskahjusid ega vastuta oma tegude eest, siis kahjuks rahaline kaotus on garanteeritud. Kui üürikomisjon või kohus (oleneb, kuhu pöördutakse) mõistab üürnikult välja maksmata jäetud summad, siis otsus võib olla tehtud, aga see ei tähenda, et inimene reaalselt maksma hakkab või kohtutäitur saab nõutud summad temalt kätte.
Probleemide ilmnedes tuleb omanikul kiirelt reageerida ning olla kursis, mis on üürilepingu ülesütlemise võimalused nii korralistel kui ka erakorralistel juhtudel. Kusjuures, 71% üürileandjatest ei tea, mis tingimustel ja kui kiiresti on võimalik võlglasest üürnikust vabaneda (Norstat & Rendin uuring, sept-okt 2022).
Kompromissile jõudmine on alati parem, kui mistahes muu lahendus. Esmalt on oluline üürnik elupinnalt välja saada, võlgadega tegelemine on teisejärguline. Nii ei kasva kahjusumma suuremaks.
/nginx/o/2024/10/18/16426805t1hbc77.png)