ÖKONOMIST ⟩ Ongi kõik? Kinnisvaraturgu tabanud eufooria on selleks korraks möödas

Pilt on illustreeriv. Foto: Shutterstock

Swedbanki arvestuste järgi süvenes pealinna korterite taskukohasuse langus kolmandas kvartalis veelgi, langus oli alates 2006. aastast üks järsemaid. Selle taga on viimase aasta erakordselt kiire korterite hinnakasv ning intressimäärade tõus. Taskukohasus oli viimati sellest madalamal tasemel 2008. aastal, kommenteerib Marianna Rõbinskaja, Swedbanki ökonomist.

Tallinna korterid olid kolmandas kvartalis 23 protsenti kallimad võrreldes aastataguse ajaga, mil hinnakasv tugeva nõudluse tõttu kahekohalise hoo sisse sai. Pealinna elanike netopalga kasv oli kolmandas kvartalis korterite hinnakasvust pea neli korda aeglasem. Samuti on taskukohasust hakanud halvendama euribori tõus, mis alles on järk-järgult majapidamiste laenulepingutesse jõudmas.

Järjest enamate perede jaoks ei ole korter uusarenduses enam taskukohane

Korterite kiire hinnakasv ning intressimäärade tõus pole paraku aga ainsad tegurid, mis on eluaseme taskukohasust majapidamiste jaoks viimase aasta jooksul halvendanud. Seda on lisaks mõjutanud üldine tarbijahindade kiire kasv, mis on vähendanud majapidamiste ostujõudu ning jätnud paljudele vähem vaba raha.

Lisaks ei peegeldu korterite taskukohasuse languses veel täiel määral uusarenduste hinnatõusu mõju. Uusi kortereid broneeriti sel aastal aktiivselt, kuid need jõuavad statistikasse alles hoonete valmimisel ehk eeldatavalt järgmisel aastal. Maa-ameti statistikasse jõudnud tehingute hinna ja arendajate pakkumishinna vahe oli kolmandas kvartalis hinnanguliselt ligi 40 protsenti. Uusarenduste pakkumishinnad on tasemel, kus need ei ole Swedbanki taskukohasuse indeksi arvestuse järgi osadele peredele taskukohased*.

Kinnisvaraturg jaheneb, hinnad tulevad kaasa

Eufooriline aktiivsus kinnisvaraturul on läbi saanud. Järelturul on tehingute arv oktoobris ja novembris hakanud langema. Ka uusarenduste broneeringud on järsult kukkunud. Kui 2017–2019. aastatel oli keskmine broneeringute arv kvartalis ligi 750, oli selle aasta kolmandas kvartalis broneeringuid viis korda vähem. Korterite pakkumine on suurenenud enamasti järelturul. Ka uusarendusi oli kolmandas kvartalis veidi rohkem müügis, kuid osaliselt on selle taga vähenenud broneeringute arv. Arendajad püüavad ettevaatlikumalt uusi projekte turule tuua ning on pigem äraootavad.

Viimase aasta jooksul on turg olnud tasakaalust väljas ja see on korterite hindu kiiresti tõstnud. Nõudluse vähenemine, samas kui korterite pakkumine on suurenenud, toob kinnisvaraturul kaasa mõõduka hinnalanguse, mida on osade järelturu korterite juures juba märgata. Uusarenduste puhul on lisandunud pakkumisi, mis hinda ostja jaoks ei mõjuta ja statistikas tulevikus ei peegeldu. Näiteks võib turul kohata uue korteri ostul tasuta köögi või kommunaalkulude hüvitamise pakkumist.

Hinnakorrektsioon mõjub kinnisvaraturule tervendavalt, kuna korterid on olnud ülehinnatud. Järgmisel aastal mõjutab Korterite taskukohasust hinna-palga suhte paranemine ühelt poolt ning laenukulu tõus teiselt poolt. Turgude ootuste järgi peaks kuue kuu euribor tõusma järgmise aasta keskpaigani ning jõudma ligi 3,5 protsendini.

Ka Lätis ja Leedus on oodata korterite hinnalangust

Teistes Balti riikide pealinnades Swedbanki taskukohasuse indeks langes samuti järsult. Kolmandas kvartalis ületas korterite hinnakasv palgakasvu, samas kui intressimäärad on majapidamiste laenukulu suurendamas. Sarnaselt Tallinnale ei ole tehingud uute korteritega ning seega kõrgem hinnakasv ka seal statistikasse veel täiel määral jõudnud. Vilniuses on uute korterite osakaal veidi kõrgem kui Tallinnas. Riias aga moodustavad suurima osakaalu tehingutes järelturu korterid ning uute korterite osakaal on tagasihoidlik. Mõlemas linnas on aktiivsus kinnisvaraturul langemas. Swedbanki hinnangul jääb hinnalangus Vilniuses järgmisel aastal ligikaudu samasse suurusjärku nagu Tallinnas, Riias peaks see tulema tagasihoidlikum.

*Swedbanki Balti eluaseme taskukohasuse indeksi aluseks on leibkond, kelle sissetulek on võrdne 1,5-kordse keskmise netopalgaga ja kes soovib osta 55-ruutmeetrist korterit. Taskukohasuse all on peetud silmas olukorda, kus kinnisvara ostuks võetud 30 aasta pikkuse ja 15% suuruse omafinantseeringuga kodulaenu maksed moodustavad 30% leibkonna netopalgast.