KUHU EDASI ⟩ Suur tõus kinnisvaraturul on mõneks ajaks läbi

Kinnisvarasse investeerimine on jätkuvalt hea kaitse inflatsiooni vastu. Foto: Shutterstock

Kuigi kinnisvaraturul on suur tõus läbi ning müügipakkumiste hulk kasvab, lähevad kvaliteetselt ja õigesti hinnastatud korterid ja majad endiselt edukalt kaubaks, kirjutab Uus Maa maakler Marek Kirjanen. 

Kinnisvara hinnatõus on olnud viimase pooleteise aastaga märkimisväärne, kusjuures kasv jaguneb kahe tsükli vahel. Esimene on olnud ajendatud eelmise aasta tõusvast majandusest ja aktiivsest investeerimisest ning teine on toimunud selle aasta esimeses pooles suuresti materjalide ja ehitushinna tõusu ning kinnisvara pakkumise defitsiidi taustal.

Kolmandat järjestikust hinnahüpet ei suudaks tarbijate ostuvõimekus ja kindlustunne enam kanda. Seetõttu tuleb praegu kinnisvara müües olla realistlik ning mitte eeldada, et äsjane hinnaralli lähiajal korduda võib.

Kvartal lõppes langusega

Kolmas kvartal oli Eesti kinnisvaraturul üldjoontes veel aktiivne, kuid september tõmbas juba hoogu maha. Inimeste meeli on rohkem vallanud olmemured ja kinnisvara soetamine on jäämas veidi tahaplaanile.

Nii toimus kolmandas kvartalis üle kogu Eesti 12 452 kinnisvara ostu-müügitehingut, mis on 12,2 protsenti vähem kui selle aasta II kvartalis. Aastataguse eelviimase kvartaliga võrreldes langes tehinguaktiivsus aga 14,8 protsenti.

Sarnased liikumised toimusid ka korteriturul. Tallinnas müüdi kolmandas kvartalis 2441 korterit, mis on 11,6 protsenti vähem kui teises kvartalis. Samas, võrreldes mulluse kolmanda kvartaliga, on korterimüükides toimunud 1,6 protsendiline tõus. Ruutmeetri mediaanhinnaks kujunes 2776 eurot, mis II kvartaliga võrreldes on 1 protsent madalam, kuid 2021. aasta III kvartaliga võrreldes 26,9 protsenti kõrgem hind.

Ka Tartu korterituru liikumised on paljuski olnud sarnased üldiste trendidega. 2022. aasta III kvartalis müüdi 665 korterit, mis on II kvartaliga võrreldes 17,2 protsenti ning 2021. aasta III kvartaliga võrreldes 2,9 protsenti vähem. Korteri ruutmeetri mediaanhind maksis kolmandas kvartalis keskmiselt 2219 eurot, mis II kvartaliga võrreldes on 1,3 protsenti vähem, samas kui mulluse III kvartaliga võrreldes on kasv olnud 25,8 protsenti.

Kolmanda kvartali lõpu rahulikkus on jätkunud ka praegu jooksvas neljandas kvartalis, mille kaks esimest kuud on tehingute hulkadelt olnud varasemast oluliselt madalamal tasemel.

Ostjate jaoks hind aina olulisem

Eelnev oli statistika, mis kajastab paljuski veel optimismi täis tõusuaega. Nüüd oleme olukorras, kus turg on keerukas ning kvaliteedi ja asukoha kõrval on üha tähtsamal kohal kinnisvara hind.

Niisiis võib öelda, et praegu ja lähitulevikus müüb õigesti hinnastatud kvaliteetne kinnisvara, näiteks uued või uueväärsed objektid, premium-klassi kinnisvara ning millegi poolest erilised korterid ja majad. Samuti on kuum kaup väga nõutud asukohas olev kinnisvara, mis müüakse ära üsna kiiresti.

Suurem on nõudlus ka veidi linnast väljas, Tallinna ringtee piirkonnas olevate uute ridaelamute ja paarismajade vastu, kus hind on noortele peredele pisut sõbralikum.

Korteritest on endiselt populaarsemad pigem uuemad majad kesklinnaga piirnevatel aladel, kus on veidi loodust ja kõik käe-jala juures olemas. Samuti lähevad hästi kaubaks uueväärseks renoveeritud paneelmajakorterid «mägedel», mille hinnad võivad olla piirkonna keskmisest omajagu kõrgemad.

Olulisel kohal küttesüsteem

Paraku on osa müüjatest veel kinni eelmise aasta trendis, kus iga objekt müüdi isegi 10–20 protsenti turutasemest kõrgema hinnaga. Nüüd aga sellised objektid seisavad ning põhjust pole vaja kaugelt otsida: klientide ostuvõimekus ja soov otsust teha on langenud. Külma dušina mõjuvad ka mitte kõige optimistlikumad majandusprognoosid, euribori tõus ja lähenevad kõrged küttearved.

Nii ei lähe hästi kaubaks objektid, mida on liiga optimistlikult hinnastatud või mis vajavad mahukamat ja kulukamat remonti. Ehitushindade määramatus ja kallid materjalid ei soosi tõsisemaid renoveerimistöid, mis on paljude jaoks praegu suur kulu.

Seetõttu ei ole turul palju ka nn flippijaid, kes tahaks osta kapitaalset remonti vajavat objekti, mida täielikult renoveerida ja seda siis uuesti edasi müüa.

Aktuaalne on ka majade või korterite energiasäästlikkus. Korterites ja majades, kus on vananenud küttesüsteemid või gaasiküte, tasuks müüjatel ise küttesüsteemi vahetus või kaasajastus ära teha. Seeläbi võidab nii müügiajas kui ka hinnas.

Samuti on pisut ootel kallim kinnisvara, kui see ei ole otsese koduvahetuse vajadusega objekt. Ka muidu õigesti hinnastatud üle poole miljoni euro maksvad uueväärsed eramud või suuremad korterid on objektid, mida pole hetkel lihtne müüa. Samas, kui ostuhuviline ei saa koduvahetust tulevikku lükata või asub objekt populaarses asukohas, võib tehing ka kiiremini toimuda.

Tähtis on õige strateegia

Kokkuvõtteks võib öelda, et igale kinnisvarale on ostja, lihtsalt mõnes segmendis on rohkem ja mõnes teises vähem aktiivsust. Praegusel keerukal ajal on olulised õige hinnastamine ja müügistrateegia, millega on võimalik võita nii raha kui ka aega ning selles osas saab maakler oma ala spetsialistina alati abiks olla.

Kinnisvarasse investeerimine on jätkuvalt hea kaitse ka inflatsiooni vastu. Kui tegemist on koduga ja planeeritud on selle vahetus, siis ega siingi pole vale aega, sest ühel ajal ostes ja müües on nii müügi- kui ka ostuhind hetke turuhinna tasemel, mis tähendab, et võitu ega kaotust ei ole.