PÖÖRDEPUNKT? ⟩ Kodude keskmine pakkumishind liigub alla, kuid asja juures on üks suur aga

Pilt on illustreeriv. Foto: Shutterstock

Eesti kinnisvaraturu trendid on pöördumas ning turu edasist kurssi määravad suuremad tõmbekeskused.

KV.EE Indeks, mis näitab Eesti elamispindade keskmise pakkumishinna trendi, liigub languse suunas. KV.EE Indeks on 170,9 punkti peal ehk aastatagusest 6,5 protsenti kõrgemal, kuid poole aasta tagusest ajast 3,1 protsenti allpool. Turu suurimates tõmbekeskustes ehk Tallinnas-Tartus-Pärnus on aga elamispindade pakkumishinnad liikumas horisontaalselt või isegi kerkimas. Väiksemates maakonnakeskustes ja tõmbekeskustest väljaspool on elamispindade pakkumishinnad pigem langevad, vahendab kinnisvaraportaal KV.EE.

Eesti elamispindade turu trendid on pöördumises, pöörded erinevates turupiirkondades ja -segmentides toimuvad ajaliselt mitte päris samal hetkel. Nii oleme tänavu suvel olukorras, kus Eesti keskmine ei näita liiga head pilti ühegi piirkonna kohta.

Näiteks oli Tallinna korterite pakkumishindade tipp kinnisvaraportaalis KV.EE ~3500 €/m² 07.-08.2022. Nüüd 2023. a mais oleme sisuliselt samal tasemel hinnaga 3482 €/m². Võrumaal seevastu küsiti korterite eest kõrgeimat hinda 1183 €/m² 12.2021. Tänavuseks maiks on see langenud 975 €/m² peale ehk ligi 20%.

Erinevas suunas liikuvate hindade kõrval teine põhjus, mis KV.EE Indeksit allapoole surub, on pakkumiste struktuuri muutus. Väiksemate tõmbekeskuste ja tõmbekeskustest väljaspool asuvate odavamate elamispindade müügipakkumiste arv kinnisvaraportaalis KV.EE on suurenenud. Suuremates tõmbekeskustes ehk kallimates turupiirkondades püsib müügikuulutuste arv enam-vähem stabiilsena. Odavamate pakkumiste suurem arv toob Eesti keskmist kajastava KV.EE Indeksi väärtust alla, kuigi see ei pruugi peegeldada kinnisvara väärtuse tegelikku liikumise suunda või ulatust.

Kiirete suunamuutuste ajal ei pruugi statistilised keskmised kinnisvaraturgu hästi kirjeldada. Sellises olukorras oleme 2023. aasta juunis. Oluline võiks olla märgata, et turu peamist liikumissuunda määravad suuremad tõmbekeskused ehk eelkõige Tallinn-Harjumaa, aga ka Tartu-Pärnu maakonnad ei ole pakkumiste hindade poolest kukkumas. Samuti ei ole neis piirkondades pakkumiste arv kinnisvaraportaalis KV.EE oluliselt kasvamas, mis võiks suurendada konkurentsi müüjate vahel ja viidata, et hinnalangus on peatselt tulemas.

Paigal tammuvad pakkumiste hinnad annavad kaudse vihje, et kinnisvaramüüjad ei ole hädas, mis sunniks neid hinnavõitlusesse tormama. Majanduse konteksti arvestades üsnagi kõrge elamispindade tehingute arv näitab, et on hulk ostjaid, kes aktsepteerivad turu tänast hinnataset ja kes on valmis isegi kvartali-kahe tagusest hinnapõhjast rohkem maksma.

Vaata lähemalt, mis toimub kinnisvaraturul portaalist KV.EE.