JURIST SELGITAB ⟩ Mida kujutab endast broneerimisleping

Broneerimisleping täit kindlust ei anna. Foto: Shutterstock

Uus Maa kinnisvarabüroo jurist Karlis Kolk avab broneerimislepingu tegeliku sisu.

Üsna tihti tekitab inimestele segadust broneerimisleping ja selle sisu. Osaliselt on selles oma süü Eesti võlaõigusseadusel, mis reguleerib kõikvõimalikke lepinguid, kuid broneerimislepingu kohta ei lausu sõnakestki. Seetõttu eeldatakse broneerimislepingu nime järgi, et see on seotud müügitehinguga ja broneering kohustab osapooli sõlmima kinnisasja ostu-müügitehingut. Tegelikkuses see niimoodi seaduse järgi ei ole.

Broneerimislepingu näol on tihtilugu tegemist lihtkirjaliku ehk omakäeliselt või digitaalselt allkirjastatud lepinguga, mis peatab kinnisvaraobjekti müügipakkumise kokkulepitud ajaks. Kuigi seadus ei sätesta broneerimislepingule kohustuslikku vormi, pole välistatud ka suuline broneerimisleping.

Ei suulises ega ka lihtkirjalikus lepingus ei ole juriidiliselt siduvalt võimalik kokku leppida kohustuses sõlmida tulevikus kinnisvara müügitehingut, kuna asjaõigusseadus näeb kinnisasja omandamiseks või võõrandamiseks kohustavaks tehinguks ette notariaalselt tõestatud tehinguvormi.

Broneering on müügi ajutine peatamine

Broneerimislepingut on käsitlenud Riigikohus, mille suuniste kohaselt on vastavas lepingus võimalik kokku leppida selles, et omanik ei müü broneerimistasu eest teatud aja vältel kinnisvara kolmandatele isikutele, andes selleks põhimõtteliselt ostuhuvilisele lisaaega, et ta müügitehinguks vajalikud asjaolud korda saaks (näiteks pangafinantseering).

Arvestada tuleb, et kui kokkulepitud broneerimisperiood on läbi ja tehingut ei ole toimunud, siis kuulub broneerimistasu omanikule, kuna tema peatas müügi (ehk tegemist pole lihtsalt reklaami peatamisega), mille lubatavust on kinnitanud ka Riigikohus. Samas, kui müügitehing siiski toimub, on turupraktika see, et broneerimistasu tasaarvestatakse müügihinnaga.

Eeltoodud Riigikohtu suunistele vastavaid lepinguid kasutab kliendi soovi korral ka Uus Maa.

Kinnisvarabüroo on deposiidihoidja

Aeg-ajalt tekitab ostuhuvilistes küsimusi see, kas kinnisvarabüroole kantud broneerimistasust läheb mingi osa ka ettevõttele endale. Kinnisvarabüroo on vähemalt Uus Maa broneerimislepingu kohaselt (kuivõrd erinevate büroode broneerimislepingud võivad olla erinevad) üksnes deposiidihoidja ja reeglina mingit tasu selle eest ei saa. Kinnisvarabüroo ülesandeks on kanda broneerimistasu üle osapoolele, kes on selleks õigustatud, võttes arvesse lepingus kokkulepitut.

Deposiidihoidjana eeldame, et lepingut rikutud ei ole, kui see pole ilmselge või seda ei ole kinnitanud kohus. Seega kannab kinnisvarabüroo reeglina broneerimistasu broneerimisperioodi lõpus üle lepingus sätestatud omanikule ehk vara müüjale.

Eelleping on kindlam

Enamasti kasutatakse lihtkirjalikku broneerimislepingut, kuna seda on lihtsam, soodsam ja kiirem sõlmida kui notariaalselt tõestatud eellepingut.

Kui eellepingus saab kokku leppida kinnisasja omandamiseks või võõrandamiseks kohustavas tehingus ja määrata selle rikkumise eest ka leppetrahvid, siis broneerimislepingus ei saa. Kuigi broneerimisleping ei anna täit kindlust, et hiljem toimub ka müügitehing, siis on praktikas siiski enamikel juhtudel nii, et broneerimisele järgneb ka müügitehing.

Seega on just turupraktika loonud vajaduse broneerimislepinguks. Soovitan siiski, kui vähegi võimalik, koheselt sõlmida notariaalselt tõestatud leping, kas eelleping või võlaõiguslik põhileping, et saavutada tehingu osas juriidiline kindlus.