HINDAJA SELGITAB ⟩ Millist ruumi nimetatakse toaks

Pilt on illustreeriv. Foto: Shutterstock

Oleme harjunud erinevaid ruume nimetama tubadeks, kuid kinnisvara müües ja hinnates on oluline, et teaksime, milliseid ruume saame tegelikult toaks nimetada. Arco Vara hindaja Kerli Koha teeb pildi selgemaks. 

Kinnisvara hinnates on hindajal kohustus lisada alati hindamisaruandesse müügikuulutused. Kuulutustega tutvudes olen märganud, et müüjad on kuulutustesse märkinud vale tubade arvu, seda ilmselt teadmatusest, mida õiguslikus mõttes nimetatakse toaks.

Majandus- ja taristuministri kehtestatud määruses «Eluruumile esitatavad nõuded» on tuba defineeritud järgnevalt: tuba on eluruumis asuv elamiseks ettenähtud ruum, näiteks elutuba, magamistuba, lastetuba, kabinet, söögituba. Selles määruses on märgitud, et iga eluruumi iga elu-, töö- ja magamistoa pind peab olema vähemalt 8 ruutmeetrit, laius vähemalt 2,4 meetrit ja kõrgus vähemalt 2,5 meetrit (ühe korteriga elamu puhul vähemalt 2,3 meetrit). Katusekorruse kaldseintega toas peab vähim kõrgus olema tagatud vähemalt toa poole pinna ulatuses, seejuures pinna arvestamisel võetakse arvesse vaid ruumiosad, kus ruumi kõrgus on vähemalt 1,6 meetrit.

Lisaks mõõtudele on kehtestatud nõuded ka eluruumide sisekliimale, ustele ja akendele, tualetile ja veevarustusele. Kuid just mõõdud on minu praktika kohaselt peamine, mille osas eksitakse ruumi toaks nimetades.

Koha toob paar näidet:

• Ühetoalise korteri köök (pind alla 8 ruutmeetri) ehitatakse ümber elutuppa ja endisesse kööki paigutatakse magamistoamööbel. Kuna tegemist on alla 8 ruutmeetrise ruumiga, siis ei saa seda kehtiva määruse alusel nimetada toaks ja korterit kahetoaliseks, vaid ka edaspidi on tegemist ühetoalise korteriga.
• Kolmetoalises korteris eemaldati kõik mittekandvad vaheseinad, muudeti ruumiplaneeringut selliselt, et korteris oli peale muudatust köök-elutuba ja endine köök nimetati magamistoaks (pind alla 8 ruutmeetri). Seinad soojustati seestpoolt, seinte laius oli nüüd 2,5 ja 2,3 meetrit. Kuna määruse alusel peaks olema vastasseinte vaheline kaugus minimaalselt 2,4 meetrit ja pind üle 8 ruutmeetri, siis ei saa endist kööki siiski toaks nimetada. Tegemist pole kahetoalise, vaid ühetoalise korteriga.

Oluline on siinjuures märkida, et kui eluruumides poleks muudatusi tehtud, siis lähtutakse tubade arvestamisel algsest projektist. Kui aga on tehtud muudatused, siis tuleb lähtuda sellel hetkel kehtivatest nõuetest. Seda, kas ametlik tubade arv mõjutab või ei mõjuta hinnatava vara turuväärtust, analüüsib hindamise käigus juba kinnisvara hindaja, kuid oluline on, et eksperthinnangusse ja ka müügikuulutusse märgitakse alati korrektne tubade arv.