VÄLDI VALEINFOT ⟩ Riiklikult tunnustatud ekspert selgitab, mida krundi mõiste endast kujutab

Pilt on illustreeriv. Foto: Shutterstock

Kinnisvaraportaalides jääb tihtipeale silma märksõna «krunt». Kutseline hindaja ja riiklikult tunnustatud ekspert Kerli Koha avab mõiste sisu ja võimalikud kitsaskohad. 

Kinnisvaraportaale sirvides võib tihti leida müügipakkumisi, kus müüjad kasutavad sõna krunt.

Näiteks:

• müügiobjekt koosneb kahest krundist (müüakse kahte hoonestamata maatulundusmaa sihtotstarbega katastriüksust, detailplaneering puudub)
• kõrghaljastusega krunt (müüakse hoonestamata elamumaa sihtotstarbelist kinnistut, detailplaneering puudub)
• müüa suurepärase asukohaga krunt (müüakse hoonestamata maatulundusmaad, kehtestatud on detailplaneering, kuid puudub ehitusõigus).

Kas nende näidete puhul on krundi mõiste kasutus korrektne ja kas valel sõnakasutusel võivad olla müüja jaoks ebameeldivad tagajärjed?

Esmalt on oluline teada sõna krunt tegelikku tähendust. Hetkel kehtiva planeerimisseaduse paragrahvis 6 on krunt terminina defineeritud kui detailplaneeringuga määratud maa-ala, millele on antud ehitusõigus. Seega peab olema täidetud kaks tingimust. Esiteks peab maa-alale olema kehtestatud detailplaneering ja teiseks peab olema määratud ehitusõigus.

Detailplaneering on üks planeeringu liikidest, mis koostatakse kohaliku omavalitsuse üksuse territooriumi osa kohta ning vajaduse korral avalikes veekogudes kaldaga püsivalt ühendatud või kaldaga funktsionaalselt seotud ehitiste planeerimiseks. Eelkõige on detailplaneeringu eesmärgiks üldplaneeringu elluviimine ja planeeringualale ruumilise terviklahenduse loomine ning see on lähiaastate ehitustegevuse alus.

Ehitusõiguse määramine on samuti detailplaneeringu üks põhilisi ülesandeid. Krundi ehitusõigusega määratakse:

• krundi kasutamise sihtotstarve või sihtotstarbed
• hoonete või olulise avaliku huviga rajatiste suurim lubatud arv või nende puudumine maa-alal
• hoonete või olulise avaliku huviga rajatiste suurim lubatud ehitisealune pind
• hoonete või olulise avaliku huviga rajatiste lubatud maksimaalne kõrgus
• asjakohasel juhul hoonete või olulise avaliku huviga rajatiste suurim lubatud sügavus.

Kui nüüd vaadata eelnevalt toodud näiteid müügikuulutustest, siis tegelikkuses on müüja sõna krunt kasutamisega väitnud, et kinnistute osas oleks justkui kehtestatud detailplaneering ja neile on määratud ehitusõigus. Tegelikkuses see ühegi toodud näite puhul paika ei pea. Lisaks hoonestamata maadele kasutatakse krundi mõistet tihti ka hoonestatud kinnistute müümisel. Kuna seal on juba hoonestus olemas, siis poleks ilmselt vale sõnakasutus nii määrava tähtsusega, kui on seda hoonestamata maaüksuste puhul, sest üldjuhul seisneb viimaste suurim väärtus just hoonestamise võimalikkuses.

Võib tunduda liigse norimisena, kuid müügil mõistete vale kasutamine võib pöörduda müüja vastu. Viimastel aastatel on muutunud aktiivseks peale tehingut tagantjärele ostjate nõudmised alandada müügihinda. Müügikuulutus on kirjalik tõend selle kohta, mida on müüja ostjale lubanud. Kui on müüdud krunti, siis oleks justkui müüja enda teadmata lubanud ostjale, et kehtestatud on detailplaneering ja olemas on ehitusõigus.

Seega on mõistlik müügikuulutuste koostamisel olla ettevaatlik, et objekti kohta ei antaks ostjatele ekslikult valet infot. Sõna krunt on olenevalt kontekstist võimalik asendada sõnadega kinnistu, kinnisasi, maaüksus, maa-ala, maatükk või ka katastriüksus. Vajadusel saab müüja küsida müügil nõu ja abi kinnisvarabüroo professionaalselt maaklerilt või hindajalt.