TARK TEADA ⟩ Millistel juhtudel tasub kodulaenu pikendamine end ära

Pilt on illustreeriv. Foto: Shutterstock

Kui kodulaenu igakuised maksed on euribori muutustest tulenevalt oluliselt kasvanud, on üheks võimaluseks olukorda leevendada laenutähtaja pikendamine. 

Laenuperioodi pikendamise plussidest ja miinustest teeb ülevaate Coop Panga kodulaenude äriliini juht Karin Ossipova.

Kodulaenu tagasimakse tähtaega on mõistlik pikendada kahel põhjusel. Esiteks tähendab pikem laenuperiood madalamaid igakuiseid makseid. Näiteks, kui kodulaenu jääk on 75 000 eurot, selle tagasimakse tähtaeg 20 aastat ja koguintress koos euriboriga 5,6 protsenti, teeb see kuumakseks 520 eurot. Sama laenu 30 aasta peale pikendades kahaneb igakuine laenumakse 89 euro võrra 431 euroni.

Mida suurem on laenujääk ja lühem järele jäänud laenuperiood, seda enam võimaldab tagasimakse tähtaja pikendamine igakuiseid laenumakseid vähendada. 100 000-eurost laenu 15 aasta pealt 25 aastani pikendades väheneb igakuine kuumakse eelmise näitega võrreldes juba tuntavamalt – 822 eurolt 620 euroni ehk 202 euro võrra. Sama laenu 15 aasta pealt 30 aastani pikendades on võit aga juba 249 eurot.

Arvestada tuleb sellega, et kodulaenu maksimaalne periood saab Eestis kehtiva regulatsiooni järgi olla kuni 30 aastat, seda nii uut laenu võttes kui juba olemasolevat kodulaenu pikendades. Lisaks on pankade laenupraktikas levinud vanuse piirmäär – laenusaaja vanus laenuperioodi lõppemisel ei või ületada 75 eluaastat. Mõlema tingimuse osas saab aga teha erandeid. Näiteks laenu pikkuse piirmäär ei kehti juhul, kui laenu pikendatakse makseraskuste tõttu. 

Raha väärtus langeb ajas

Teine põhjus kodulaenu perioodi maksimeerimiseks on inflatsioon. Ajas raha väärtus paratamatult kahaneb, hinnad kasvavad ning enamasti kasvavad ostujõu säilitamiseks aja jooksul ka palgad.

Viimase kümne aastaga on hinnad statistikaameti andmetel kasvanud ligi 50 protsenti. Arvestatava osa sellest hinnatõusust andis alates 2021. aastast alanud suurem inflatsiooniralli, kuid ka muul ajal on tavapärane, et hinnad tõusevad paar protsenti aastas. See tähendab, et näiteks viis aastat tagasi oli 300 eurot väärtuslikum kui sama summa täna – poes ostutšekki vaadates ja võrdluseks 2019. aasta peale mõeldes on seda ilmselt kõik ka omal nahal tajunud.

Sarnast raha väärtuse muutumist näeme tõenäoliselt ka edaspidi – 2024. aastaks prognoosib Eesti Pank inflatsiooniks 3,4 protsenti. Tuleks siiski meeles pidada, et hindade tõus on ainult pool võrrandist. Kui viimase kümnendiga tõusid hinnad poole võrra, siis palgad kasvasid selle ajaga peaaegu kaks korda. Kui 2013. aastal oli keskmine brutopalk 949 eurot kuus, siis 2023. aastaks jõudis see 1812 euroni.

Laenumakse, mis tundus 2013. aastal väga suur, on täna oluliselt jõukohasem. Võib eeldada, et ka tänane 75 000- või 100 000-eurone laenujääk ning sellega seotud mitmesaja eurosed igakuised laenumaksed haukavad tulevikus väiksema osa koduomaniku sissetulekust kui täna. Tõusvate hindadega sammu pidamiseks kasvab ka keskmine palk. Samuti kasvab inflatsiooni ja nõudluse koosmõjul kinnisvara hind ning laenujääk moodustab seega tunduvalt väiksema osa kinnisvara turuväärtusest.

Arvestada tuleb suurema intressikuluga

Kuigi kodulaenu pikendamine toob igakuised laenumaksed alla, suurendab see esialgu intressidele kuluvat osa. Näiteks 75 000-eurose laenujäägi ja 5,6-protsendilise koguintressiga 20-aastase tähtajaga laenu eest tuleb intresse maksta umbes 50 000 eurot. 30 aastaks pikendatuna oleks intressikulu kokku aga 80 000 eurot.

Laenulepingu muutmisel tuleb arvestada ka lepingutasuga – laenuperioodi pikendamine võib tähendada paarisajaeurost ühekordset väljaminekut.

Kuigi esmapilgul tundub, et targem oleks jääda lühema tagasimakseperioodi peale, sest keegi ju ei taha rohkem intresse maksta, tuleb siin arvesse võtta ka juba eelpool mainitud inflatsiooni, mis igal aastal kahandab raha väärtust. Kodulaenu pikendades saab laenu kauem kasutada ning iga kuu säästetud raha kasutada näiteks kogumiseks.

Kas laenust üle jäävat raha õnnestub intressist kiiremini kasvatada

Kodulaenu tähtaega on mõistlik pikendada ennekõike kahel juhul. Üks on vajadus ehk kui praegused kõrged maksed tähendavad, et ülejäänud igakuine eelarve läheb lõhki või tekib raskusi laenu teenindamisega.

Teine on madalamatest maksetest säästetud raha koguma panemine. Siin tasub läbi mõelda võimalused, kuidas säästetud raha enda parema tuleviku kindlustamiseks tööle panna. Kuigi madalama laenumaksega tekib kiusatus allesjäänud raha tarbimisse panna, oleks mõistlik vaadata hoopis kogumistoodete poole ja proovida investeerida nii, et säästude kasvatamine kaaluks suuremad intressimaksed üle.

Üks efektiivsemaid pikaajalise kogumise viise on III sammas. See kuulub küll pensionisüsteemi, kuid võimaldab vajadusel kogutud raha ka varem kasutada. III sambasse on võimalik nii raha panna kui sealt välja võtta igal ajal. Arvestada tuleb aga maksusüsteemi erisustega. III sambasse tehtud maksetelt on võimalik saada tagasi tulumaksu. Kui raha sambast enneaegselt välja võtta, võtab riik tulumaksu tagasi. Järelikult on sinna mõistlik koguda raha, mida lähematel aastatel vaja ei lähe.

Samuti tuleb arvestada, et enamasti investeeritakse pensionivarasid olulises osas aktsiatesse, mille hinnad kõiguvad ning tootlus pole garanteeritud. Ka riigi maksupoliitika võib ajas muutuda, aga seniks, kuni tulumaksutagastuse võimalust pakutakse, on mõistlik seda vähemalt osaliselt ära kasutada.