EKSPERT ⟩ Uusarenduste hinnalangus jääb hetkel selle faktori taha

Pilt on illustreeriv. Foto: Shutterstock

Kui rääkida kinnisvarahindu mõjutavatest teguritest, siis enamasti käivad läbi nõudlus, sisendmaterjalide hind ja tööjõuga seotud kulud. Ometi on juba mõnda aega mõjutanud kinnisvaraobjekti lõpphinda ka detailplaneeringute menetlemise protsess, mis venib sageli kuni kümne aasta pikkuseks, muutes arendamise tunduvalt ressursikulukamaks.

Kommentaariume lugedes leidub kuhjaga arvamusi, kuidas kinnisvaraarendajad on liigkasuvõtjad ja kergitavad kinnisvarahindu tavatarbijale kättesaamatusse kõrgusesse.

Everaus Kinnisvara asutaja Janar Muttik tõdeb, et tänasel päeva räägitakse ka juba piisavalt hindu mõjutavast sisendhindade tõusust ja aina suurenevatest tööjõukuludest, samas mõjutavad lisaks neile teguritele arendatava kinnisvara hinda tugevalt ka keerulised ja pikaajaliselt venivad menetlusprotsessid.

Kehtestatud planeeringute arv on jäänud iga aastaga väiksemaks

Eelmisel aastal kehtestati pea kuus korda vähem detailplaneeringuid kui 10 aastat varem. Menetlusprotsessi vältel tühjalt seisev krunt on arendajale kulu ning pikaajalise menetlusega tegelemine ja protsessi erinevate spetsialistide kaasamine on samuti ressursikulukas. Maa hind on üks olulisemaid mõjutajaid kinnisvara lõpphinnas ning pika menetlusega kasvab maa hind oluliselt. Kui võtta maa omandamise hinnaks 10 protsenti, siis iga aastaga, mil menetlusprotsess kestab, muutub maa 10 protsenti kallimaks, sest arendajal on vaja katta maa omandamisega seotud kapitali kulusid. See aga tähendab omakorda seda, et kinnisvara lõpphind saab olema järjest kõrgem.

Tuleb mõista, et kinnisvaraarendajad on kogu selle protsessi nö vahendajad. Pika menetlusprotsessi vältel tekkinud kulud kanduvad paratamatult üle kinnisvaraobjektide lõpphindadesse ning oodatud hinnalangust ei saa olema, pigem hakkavad hinnad liikuma ülespoole ja seda just maa hindade kallinemise tõttu.

Kolme aasta asemel üle seitsme aasta

Planeerimisseadus näeb ette, et planeering tuleb algatada või jätta algatamata 30 päevaga, mõjuval põhjusel 90 päevaga ning detailplaneeringu menetlemise seadus ütleb, et planeeringu algatamisest kuni planeeringu kehtestamiseni võib minna maksimaalselt kolm aastat. Reaalsuses on aga 3 aasta nõue liikunud juba keskmiselt 6-7 aastale, mis tekitab lumepalliefekti, kus arendajatel jääb portfellis järjest vähemaks ehitusmahtu, mis omakorda tekitab defitsiiti ja mis omakorda ei lase arendajatel turule tuua vastuvõetava hinnaga tooteid. Tekibki olukord, kus keskmine menetlusaeg on umbes 7,5 aastat ning siis ei ole arendajal võimalik piisavalt kiiresti reageerida turumuutustele ja trendidele.

Venimise põhjuseid on mitmeid. Kuna kogu protsessil puudub ühtne vastutaja, on kogu planeeringute menetlemine aetud väga segaseks. Kohalikud omavalitused püüavad leida suures segaduses väljapääsu ja otsitakse lahendusi arengutempo kontrollimiseks. See aga ei saa toimuda nii, et menetlemine muutuks tohutult aeglaseks või pannakse üldse seisma, kuna keegi ei oska ega julge enam midagi otsustada. Tihti pole ka selge, kelle käes menetlus on ning mis on probleemkohad. Ehk kui on vaja teiste ametitega koostööd teha, on menetlemine täis katkestusi ja dubleerimisi. Kohati nõuab näiteks üks amet arendajalt, et ta teise ameti nõutud muudatused ümber teeks. Seetõttu on menetlusprotsess ebamõistlikult pikk, sest puuduvad konkreetsed regulatsioonid ja ametite vaheline koostöö.

Ühiskond seab normid ja ootused

Liigume avatud ühiskonna poole, kus kaasamine on saanud tavapäraseks. Planeeringumenetluste kaasamiskultuuriga tuleb aga arvestada, et menetlusajad võivad selle tõttu kunstlikult pikeneda. Seda parandab kindlate menetlusreeglite kehtestamine, parem kommunikatsioon (s.h menetluse tutvustamine huvitatud isikutele), aga samas ka menetluse ajakavast range kinnipidamine.

Probleemi lahendaks, kui üks konkreetne vastutaja koordineeriks kogu menetlusprotsessi. See välistaks olukorrad, kus arendajatel ei ole infot menetluse faasist, ajakavast ja ei teata millise ametkonna käes menetlus hetkel on. Arendaja suhtleks sealjuures siis ainult n.ö peamenetlejaga, kes vastutab kogu menetluse ja info koordineerimise ning kooskõlastamise eest erinevate ametkondade vahel.

Kokkuvõttes peavad arendajad ja ametnikud mõistma, et nad ei ole nö erineval pool lauda, vaid tuleb teha koostööd. Ainult sellisel juhul suudetakse leida parimad lahendused kõikidele osapooltele. Kui arendaja rajab hooneid oma klientidele eesmärgiga pakkuda parimat toodet ja teenust, siis samas on ka arendaja/ehitaja kohaliku omavalituste jaoks klient, kellega koostöö võiks lähtuda soovist pakkuda kliendile head, kvaliteetset ja ka kiiret teenust. Ametnikud peaksid aitama kodanikel leida lahendusi ja vastuseid tekkivatele küsimustele, mitte otsima ja seadma uusi takistusi, mida on järjest raskem ületada.