PANK SELGITAB ⟩ Kuidas ehitada kodu, kui laenuraha on kallis

Pilt on illustreeriv. Foto: Shutterstock

Paar aastat tagasi valmistas majaehitajatele muret aina kallinev materjalide hind ja sellest tingitud prognoosimatu ehituseelarve. Tänaseks on materjalide hinnatõus taltunud, ehitusturg jahtunud ning osa ehitajad piiri tagant koju tulnud. Võiks eeldada, et sellistes oludes on maja ehitamine lihtsam, aga kas see ka tegelikult nii on?

Võrreldes mõne aasta taguse ajaga on laenuraha euribori tõusu tõttu oluliselt kallinenud ja seetõttu on iga kodu ehitamiseks kulutatud eelarveväline euro pere rahakotile eriti kurnav. Kodulaenuga maja ehitamiseks annab nõu Coop Panga kodulaenude äriliini juht Karin Ossipova.

Ossipova kogemus näitab, et valdavalt kipub tegelik ehituskulu algset eelarvet ületama, mistõttu on tähtis ehituse eelarvet prognoosida võimalikult täpselt ning seejärel arvestada ka puhvriga.

Ehituse käigus kipuvad tegelikud kulud sageli prognoose ületama seetõttu, et prognoosi aluseks võetakse odavaimad materjalid, kuid töö käigus viiakse end täpsemalt kurssi eri hinnaklassis materjalide erinevustega ning hakatakse sageli eelistama kvaliteetsemaid ja kallimaid tooteid.

Viimasel ajal juhtub kahjuks üha sagedamini ka seda, et välja valitud ehitaja satub muutunud majanduskeskkonna tõttu raskustesse ja on sunnitud juba enne ehituse lõppemist nö pillid kotti panema. Seda riski aitab maandada põhjalik taustakontroll ehituspartneri valikul. Uurida tasuks nii seda, milline on tema ehituskogemus kui ka seda, kas ettevõte on majandustegevuse registris end registreerinud. Ehtajalt tasub küsida ka referentse varem tehtud töödele ning miks mitte tagasisidet tema varasemate klientide käest.

Eelarve planeeri varuga

Meie kogemus koostöös klientidega näitab, et keskmiselt läheb kodu ehitamine algselt planeeritud eelarvest umbes 10 protsenti kallimaks. Seega on eelarvele 10-protsendise varu juurde arvestamine kliendi huvides, et kodu saaks valmis planeeritud ajaks ja laenu tagatiseks ei jääks pooleliolev maja, mille valmimisaeg on teadmata.

Kui enamasti ehitab pere endale kodu korra elus, siis pank analüüsib mitmeid koduehitamise projekte nädalas. Neid projekte rahastades oleme kogenud erinevaid õppetunde ja seetõttu on pankade nõutav dokumentatsioon ehituslaenu taotlemisel hoopis mahukam kui valmis kodu ostu puhul.

Muuhulgas arvutab pank välja laenutaotleja maksimaalse võimaliku laenusumma, mis on vajalik juhuks, kui peaks ilmnema, et esialgu soovitud laenust ei piisa ehituse lõpetamiseks. Sellisel juhul on oluline, et lisalaenu väljastamise ajaks oleks ehitatava kodu turuväärtus juba piisav lisalaenu tagamiseks. Enne ehituse alustamist tasub läbi mõelda ka see, kas ehituse lisarahastamiseks on olemas sääste või varasid, mida vajadusel müüa. Tagavaraplaani võiks läbi arutada ka laenuhalduriga, kes oskab eksperdina hinnata vara väärtust ja likviidsust.

Tee koostööd ehitusspetsialistidega

Skeptilisemalt suhtub pank kodu ehitamise projektidesse, mille puhul klient soovib maja valmis ehitada ise, ilma spetsialistide abita. Kogemusega ehitaja kaasamine on oluline, sest kodu ehitades peab suutma hinnata nii ehitusmaksumust kui ka oma sõnu tegudega kinnitama. See tähendab, et maja on vaja valmis ehitada nii, et sellele ka kasutusluba/-teatis antakse.

Iseehitajate puhul võib tekkida küsimus, et kuidas on võimalik kellelgi leida selline ajaline ressurss, mis lubaks korraga pühenduda nii maja ehitamisele kui ka oma põhitööle, millega teenitakse laenu teenindamiseks ja elamiseks vajaminev raha. Kui varem rahastasid pangad sageli maju, mida ehitasid omanikud ise, kasutades selleks näiteks sõprade või sugulaste abi, siis nüüd on sellised projektid pigem harvad.

Kodu ehitamiseks pangalaenu taotlemisel mõtle läbi järgmised küsimused:

• Kas on olemas ehitusprojekt (sh seletuskiri, plaanid, vaated)?
• Kas on olemas kohaliku omavalitsuse väljastatud ehitusluba? Kontrolli, kas luba kehtib või vajab uuendamist.
• Kui palju on kogutud raha kodu ehitusse panustamiseks? Millises ehituse etapis on plaanis finantseerida ehitust oma vahenditega?
• Kas oled teinud piisava eeltöö ehitaja kohta, kellega plaanid sõlmida ehituslepingu?
• Kes teostab järelevalvet ehitustööde üle? Kas nii ehitaja kui ka järelvalve ettevõte on registreeritud majandustegevuse registris?
• Kui ehitatav maja jääb laenu tagatiseks, siis kas on olemas eksperthinnang, mis sisaldab objekti turuväärtust ja ka maja perspektiivset väärtust pärast selle valmimist?
• Juhul, kui omafinantseeringuks napib raha, siis millised on võimalused lisatagatise seadmiseks?
• Kas oled tutvunud Maaelu Edendamise Sihtasutuse (MES) pakutava kodu kaaslaenu võimalustega?

Oma kodu ehitamiseks pole olemas vale aega, kuid majanduslikult ebakindlates oludes tuleb ehituse planeerimine väga põhjalikult läbi mõelda ja konsulteerida aegsasti nii panga kui ka ehituse valdkonna ekspertidega. Kui kodu rajamine on läbi kalkuleeritud, kaasatud professionaalsed ehitajad ja olemas on ka tagavara ootamatute kulude katmiseks, siis on suur tõenäosus ka laenutaotlusele positiivne vastus saada.