TUNNE OMA ÕIGUSI ⟩ 5 levinud tingimust üürilepingutes, mis on tegelikult ebaseaduslikud

Pilt on illustreeriv. Foto: Shutterstock

Toimiva üürisuhte alus on korralik üürileping. Sageli kasutavad aga üürileandjad ära üürnike teadmatust ning lisavad lepingusse enda äranägemise järgi lisatingimusi, mis ei ole õiguspärased. Rendini õigusjuht Lia Siht teeb ülevaate ebaseaduslikest punktidest, mida võib leida paljudest üürilepingutest.

«Enne üürilepingu sõlmimist peaksid osapooled selle koos põhjalikult üle vaatama ning arutama läbi kõik punktid, mis segadust või lisaküsimusi tekitavad. Vastasel juhul võivad tähelepanuta jääda olulised teemad, mis rikuvad ühe osapoole õigusi või põhjustavad lihtsasti välditavaid konflikte,» selgitab Siht.

Üürilepingu lõpetamine ühekuulise etteteatamisega

Sihi sõnul on väga levinud praktika panna lepingusse lisatingimus, mis lubab üürileandjal üürilepingu lõpetada ühepoolselt ühekuulise etteteatamisega.

«See on kusjuures üks üürituru suurimaid müüte, mida paljud üürileandjad usuvad ning seejuures on väga oluline, et üürnik teaks oma õigusi,» lisab Siht.

«Üürileandjad arvavad, et selline lisatingimus kaitseb neid üüriprobleemide või puuküürniku situatsiooni korral paremini ning nad saavad eluruumi vajadusel kiiremini tagasi oma valdusesse. Tegelikult on selline punkt seaduse silmis kehtetu ning sellest pole murede lahendamisel mingit kasu,» kirjeldab Siht.

Üürilepingus sätestatud punktid peavad olema kooskõlas Võlaõigusseadusega ega tohi olla kummagi poole suhtes kaldu. Kui üürilepingus on tingimus, mis on üürniku jaoks kahjulikum seadusega ettenähtust, siis muutub see (kohtu)vaidluste korral tühiseks ning annab üürnikule õiguse hoopis üürileandja üle.

«See tähendab, et sellisel juhul võib üürilepingu ühekuulise etteteatamistähtajaga üles öelda üksnes üürnik, üürileandjal selleks õigust ei ole,» täpsustab Siht.

Etteteatamata eluruumi külastamine

On arusaadav, et üürileandjad tahavad veenduda, et nende vara on heades kätes ja sellega käiakse ümber heaperemehelikult. Paraku leidub turul ka selliseid omanikke, kes lähevad sellega üle piiri ja kontrollivad üürniku igat sammu.

Näiteks lisavad üürileandjad tihti lepingusse punkti, et nad võivad teha aeg-ajalt ette teatamata kontrollvisiite.

«Meil on olnud juhtumeid, kus üürileandja külastab salaja üürikorterit, kui üürnikku parasjagu kodus ei ole või ta näiteks magab. Selline tegevus on aga lubamatu ning rikub elaniku eraelu ja kodu puutumatust,» ütleb Siht.

Siht toonitab, et üürileandja tohib üüriobjekti külastada ainult siis, kui ta on selles üürnikuga eelnevalt kokku leppinud.

«Üüritud eluruum on üürniku kodu ning kodu puutumatus on põhiseaduslik õigus, hoolimata sellest, kes on kinnisvara omanik. Ilma ette teatamata või üürniku juuresolekuta ei tohi üürileandja korterisse siseneda, kui just pooled ei ole omavahel teisiti kokku leppinud,» selgitab ta.

Elukoha registreerimise keelamine

Samuti on tavapärane see, et üürileandjad keelavad üürnikul teha üürikorterisse elukoha registreerimist ning lisavad vastavasisulise punkti ka üürilepingusse. «Igal inimesel on õigus end ametlikult registreerida kohta, kus ta elab. Isegi siis, kui tegemist on üüripinnaga,» kinnitab jurist.

Sihi sõnul levib üürileandjate seas müüt, et elukoha registreerimine annab üürnikule rohkem õigusi üüripinna üle. «Tegelikult on tegemist lihtsalt ajutise sissekandega, mis peegeldab inimese praeguse elukoha aadressi. Üürilepingu lõppedes saab üürileandja avalduse alusel teha uuesti väljakirjutuse, juhul kui üürnik pole seda pärast väljakolimist ise teinud,» lisab ta.

«Elukoha registreerimine on enamike üürnike jaoks väga oluline teema, kuna see tagab ligipääsu erinevatele riigi ja omavalitsuse pakutavatele toetustele ning teenustele, nagu näiteks tasuta ühistransport, lasteaiakoht või sotsiaalabi. Lisaks on registreerimine vajalik välismaalastele ka olemasoleva elamisloa pikendamiseks,» ütleb Siht.

«Üüripinna elukohana registreerimiseks piisab üürilepingust või eluruumi omaniku kirjalikust loast, mistõttu ei ole üürileandja keeldumine sissekirjutuse puhul takistuseks. Tülide vältimiseks võiksid pooled siiski selle punkti omavahel eelnevalt läbi rääkida,» soovitab õigusekspert.

Mitu korda aastas üürihinna tõstmine

Üüri tõstmine on igati arusaadav vajadus, et tulla toime elukalliduse tõusuga ning jääda oma tulude-kuludega plussi. «Paraku kasutavad paljud üürileandjad ära üürnike teadmatust ning tõstavad üüri mitu korda aastas või teavitavad üürnikku hinnatõusust vaid paar päeva ette,» kirjeldab Siht.

«Seadus sätestab, et üürileandja võib tähtajatu üürilepingu puhul tõsta üüri üks kord aastas. Üürileandja peab üürnikku oma kavatsusest ette teatama vähemalt 30 päeva, samas võivad pooled ka juba üürilepingut sõlmides kokku leppida, et üür suureneb perioodiliselt,» selgitab Siht.

«Tähtajalise üürilepingu puhul on lubatud üüri tõsta ainult siis, kui leping on sõlmitud vähemalt kolmeks aastaks ning tõstmise kokkulepe on lepingus täpselt kindlaks määratud. Ka sellisel juhul ei ole üürileandjal õigust üüri tõsta rohkem kui ühe korra aastas,» rõhutab jurist.

Liiga kõrge leppetrahvi või viivise kehtestamine

Üürileandjatel on kombeks kirjutada üürilepingusse sisse ka leppetrahve lepingu kohustuste rikkumiste eest. «Näiteks trahvivad üürileandjad üürnikke tihti makseviivituste korral või oma äranägemise järgi muudel põhjustel, mis ei ole seadusega kooskõlas. Teinekord võivad üürileandjate väljamõeldud trahvid ulatuda lausa sadadesse eurodesse,» kirjeldab Siht.

«Leppetrahvi võib kehtestada vaid Võlaõigusseaduses sätestatud tingimustel ning selle piirmäär on samuti seadusega paika pandud. Ühe rikkumise eest määratud trahv ei või olla suurem kui 10% ühe kuu üürimakse, kõrvalkulude ning hoone- ja paranduskulude summast. Kui rikkumisi on rohkem, siis ei tohi kõikide trahvide summa ühes kuus ületada 20%,» ütleb õigusekspert.

Siht lisab, et leppetrahvis tuleb kokku leppida taasesitamist võimaldavas vormis ning see jõustub siis, kui toimub väga mõjuv lepingu rikkumine. «Selliseks rikkumiseks võib olla näiteks üürikorteris suitsetamine, ilma loata lemmiklooma pidamine või öörahu rikkumine.»

Lepingu sõlmimisel tuleks täpselt sätestada, et pooled on teatud rikkumiste eest kokku leppinud leppetrahvi rakendamises. Kui sellist punkti lepingus ei ole, siis pole üürileandjal õigust üürnikult leppetrahvi nõuda-

Meeles tuleb pidada ka seda, et leppetrahvi saab nõuda vaid mitterahaliste kohustuste rikkumise eest.

«Rahaliste kohustuste rikkumisel (näiteks üürivõlgnevuste korral) on üürileandjal õigus nõuda üürnikult viivist. Sellisel juhul ei tohi viivis ületada kolmekordset seadusega kehtestatud viivisemäära. 2024. aasta juuli seisuga on see 12,25% aastas ehk 0,033% võlgnetavalt summalt iga viivitatud päeva eest. Maksimaalne viivis ühe päeva eest saab seega olla 0,1%,» selgitab Siht.