TARK TEADA ⟩ Mis on hindamisakt ja miks annab pank laenu just selle põhjal?

Pilt on illustreeriv. Foto: Shutterstock

Koduostjat võib laenusooviga panka suundudes üllatada, et kinnisvara ostmiseks on vaja nn hindamisakti ning kodulaenu ei väljastata pelgalt kinnisvaraportaalis avaldatud hinna alusel. Milleks on tarvis kinnisvara eksperthinnangut ning millistes olukordades pank hindamist soovib, selgitab Luminori Baltikumi eraisikutepanganduse juht Tanel Rebane.

Hindamisakt ehk eksperthinnang on dokument, millega määratakse kinnisvaraobjekti ehk tagatise hetkeline turuväärtus. Kodulaenu taotlemise juures tuleb eksperthinnang eelkõige päevakorda siis, kui ostja on sobiva kinnisvara välja valinud ning sellest koos laenusooviga pangale teada andnud.

«Kui kinnisvaratehinguga alustatakse, soovib pank teada saada, mis on selle objekti väärtus. Selleks kasutatakse eksperthinnangut: hindaja koostab konkreetse objekti kohta dokumendi, kus on ära kirjeldatud nii makrokeskkond, tööhõive, kinnisvaraturu hetkeolukord ja hindamiseks valitud kinnisvaraobjekti seisukord,» kirjeldas Rebane.

Kuna müüja võib müügihinna puhul lähtuda sisetundest, siis pole harv juhus, et hindamisakti järgi on valitud kinnisvaraobjekti väärtus madalam kui selle müügihind. Sellisel juhul väljastab pank laenu lähtudes hindamisaktist, mitte müüja määratud hinnale tuginedes.

«Pank saab kinnisvaraobjekti soetamist finantseerida sellises ulatuses, mis on selle tegelik väärtus. Hindamisakt on väga oluline dokument, kuna selle põhjal kujuneb ka omaosaluse ehk sissemakse suurus. Näiteks kui selgub, et eksperthinnangu põhjal on kinnisvara väärtus madalam, siis tuleb kas müüjaga hinnas uuesti läbi rääkida või suurendada omafinantseeringut,» tõi Rebane näite.

Rebase sõnul on hindamisakt oluline dokument ka laenu refinantseerimise ehk laenu ühest pangast teise viimise kontekstis. Kuna panga jaoks on kinnisvara tagatis, siis refinantseerimise puhul on samuti oluline mõista, mis on selle tagatise väärtus,» kommenteeris ekspert.

Väga olulisel kohal on eksperthinnang aga näiteks maja ehitamisel. «Kuna ehituslaenu väljastatakse etapiliselt, eelneb iga laenuosa väljastamisele hindamine, millega pannakse paika valmiva kinnisvaraobjekti hetkeväärtus. Seejärel saab pank väljastada uue osa ehituslaenust. Sealjuures tuleb kindlasti arvestada, et hindamisakt on ehituslaenu puhul märkimisväärne kulu, kuna etapiliselt valmiva hoone ehitamiseks tuleb hindamisakti tellida mitu korda,» sõnas Rebane.