Tähtajatu või tähtajaline üürileping: kumb kaitseb probleemide eest?

Pilt on illustreeriv. Foto: Shutterstock

Eesti üüriturul on kasutuses kaks üürilepingu tüüpi – tähtajatu ja tähtajaline. Kui traditsiooniliselt on eelistatud tähtajalise lepingu kasutamist, siis täna sõlmitakse üha enam tähtajatuid lepinguid.

Lepingutüüpide suurim erinevus seisneb nende kehtivuses. Kui tähtajatu üürileping sõlmitakse määramata ajaks, siis tähtajaline üürileping kehtib konkreetse kuupäevani ning seda ei ole võimalik ühepoolselt ilma mõjuva põhjuseta varem lõpetada.

«Nii meie Rendinis kui ka paljud kinnisvara omanikud ja eksperdid soovitavad kasutada tähtajatut üürilepingut. Selle põhjuseks on paindlikkus ja turvalisus, mida tähtajatu leping võimaldab, kuid tähtajaline mitte. Näiteks Rendinis saabki ainult tähtajatuid lepinguid sõlmida, kuna see on meie juristide hinnangul parim lepingutüüp nii üürileandja kui ka üürniku jaoks,» selgitab turvalise üürimise platvormi Rendin õigusjuht Lia Siht.

Lia Siht. Foto: Jake Farra / Rendin

Peamine erinevus on seotud lepingu lõpetamisega

Tihtipeale ei ole inimesed seadusega kursis ega tea, kuidas käib üürilepingu lõpetamine. Võimalused on erinevad vastavalt lepingutüübile.

Tähtajatu lepingu saab korraliselt ja ühepoolselt üles öelda 3-kuulise etteteatamisega. Teavitus peab olema kirjalik ja saaja peab kinnitama selle kätte saamist. Kui osapooled saavad kokkuleppele (tuleb vormistada kirjalikult), siis saab lepingu ka varem ära lõpetada.

Erakorraline ülesütlemine on lubatud Võlaõigusseaduse järgi (§ 314-319) juhul, kui lõpetamise põhjus on piisavalt mõjuv ja lepingu jätkamine pole enam mõlema osapoole huvides. «Näiteks ei loeta mõjuvaks põhjuseks sissetuleku vähenemist või parema tööpakkumise tõttu teise linna või riiki kolimist,» täpsustab Lia Siht.

Tähtajaline leping lõpeb vastavalt kuupäevale, mis lepiti kokku lepingu sõlmimisel või varem osapoolte kokkuleppel. Seda pole võimalik lõpetada korraliselt ehk ühepoolselt ilma mõjuva põhjuseta. «Enamasti on selleks range lepingu rikkumine või üüritasu maksmisega viivitamine. Samas võib lepingu erakorraliselt üles öelda ka siis, kui eluruum on sellises seisukorras, et selle kasutamine on seotud olulise ohuga inimeste tervisele,» kirjeldab Siht.

Tähtajatu leping võimaldab muutlikele olukordadele kiiremini reageerida

Kui üürileandjal ilmnevad üürnikuga probleemid või üürnik ei soovi enam üüripinnal elada, siis saab tähtajatu lepingu ühepoolselt kolmekuulise etteteatamisega üles öelda.

«Meie õigustiimi lauale jõuab mõnikord juhtumeid, kus üürnik soovib makseraskuste tõttu üürilepingu esimesel võimalusel lõpetada. Sellisel juhul on meie esimene soovitus osapooltele alati kompromissi leidmine. Üldjuhul jõutakse siis kokkuleppeni, et leping lõpetatakse kohe pärast uue üürniku leidmist. Kui kokkulepet ei saavutata, siis lõpeb leping seaduse kohaselt kolme kuu möödumisel,» selgitab Rendini õigusjuht.

Tähtajaline leping aga nii paindlik ei ole. «Kui üürileandja ei ole nõus tähtajalist lepingut kokkuleppeliselt varem lõpetama ning erakorraliseks ülesütlemiseks pole alust, siis vastutab üürnik üürileandja ees kuni lepingus märgitud kuupäevani,» ütleb Siht.

«Nii jäigalt piiritletud leping võib viia situatsioonini, kus makseraskustesse sattunud üürnik hülgab eluruumi ja lõpetab omavoliliselt kohustuste täitmise, kuna ei näe keerulisest olukorrast teist väljapääsu. Üürileandjal tuleb leida nii uus elanik kui ka tegeleda eelmise elaniku võlgadega,» kirjeldab ta.

«Samas võib tekkida ka olukord, kus üürnik soovib lihtsalt elukohta vahetada, kuid üürileandja hoiab teda kangekaelselt lepingu lõppemiseni kinni. Tähtajatu lepingu korral peab üürnik lihtsalt oma väljakolimise soovist kolm kuud ette teatama ning üürileandja ei saa teda takistada,» lisab jurist.

Tähtajaline leping raskendab üüri tõstmist

Seadus sätestab, et üürileandjal on tähtajatu üürilepingu puhul õigus üks kord aastas tõsta üürisummat. «Selleks on kaks võimalust: teavitada üürnikku oma kavatsusest 30 päeva ette või leppida üürnikuga juba üürilepingut sõlmides kokku, et üür suureneb perioodiliselt,» selgitab Siht.

«Tähtajalise üürilepingu kehtivuse ajal võib üüri tõsta vaid siis, kui leping on sõlmitud vähemalt kolmeks aastaks ning tõstmise kokkulepe on sinna sisse kirjutatud. See tähendab, et näiteks kaheaastase lepingu korral ei saa üüri tõsta enne kehtiva lepingu lõppemist ja uue sõlmimist. Seda isegi siis, kui selleks tekib põhjendatud vajadus, näiteks olukord üüriturul muutub oluliselt või tarbijahinnaindeks tõuseb,» täpsustab Siht.

«Üürihinna tõstmine tasub alati läbi mõelda, kas see on mõistlik ja põhjendatud. Üürileandjad ei arvesta sageli, et sellega kaasneb risk teenimise asemel hoopis üüritulu kaotada. Stabiilne üürisuhe on igal juhul mõistlikum, kui liiga tihti üüri tõsta ja riskida sellega, et üüripind seisab pikalt tühjana,» rõhutab ta.

Milline leping kaitseb puuküürniku eest?

Kinnisvara omanike seas on levinud arvamus, et puuküürnikust (ehk üürnikust, kes ei maksa üüri, kuid vaatamata sellele keeldub välja kolimast) on lihtsam vabaneda tähtajalise lepingu lõppedes.

«See tekitab küsimuse. Miks inimene, kes on mis iganes põhjusel ületanud normaalse maksekäitumise barjääri ja keeldunud üürimakseid tegemast, peaks perioodi lõppedes järsku lepingust kinni pidama? Kui üürnik on siiani kokkuleppeid ignoreerinud, teeb ta seda tõenäoliselt ka edaspidi,» arutleb Siht.

Tasub teada ka seda, et iga tähtajaline leping muutub tähtajatuks, kui üürnik jätkab pärast tähtaja möödumist eluruumi kasutamist, aga uut lepingut sõlmitud ei ole. «Puuküürnike juhtumite korral peab omanik olenemata lepingutüübist pöörduma üürniku väljatõstmiseks üürikomisjoni või kohtu poole. See protsess võib olla väga pikk ja keeruline ning sellele ei avalda mõju lepingu tüüp ega üürisuhte pikkus,» täpsustab jurist.

Rendinis õnnestub enamasti sellised olukorrad lahendada kohtuväliselt või tavapärasest kiiremini tänu platvormi hoolikalt paika pandud protsessidele. «Me nõustame üürileandjat, kui üürnik jääb võlgu ja keeldub välja kolimast ning aitame tal juriidiliselt korrektsete sammudega mitte maksvast üürnikust kiiresti vabaneda. Lisaks hüvitame üürileandjale üürniku süül tekkinud varakahju kuni 10 kuu üüri ulatuses ning saamata jäänud üüri- ja kommunaalmaksed kuni kolme kuu ulatuses,» selgitab Rendini õigusjuht.