ENNETA JA VÄLDI ⟩ 5 levinud üüriprobleemi, mis võivad sulle kalliks maksma minna

Pilt on illustreeriv. Foto: Shutterstock

Kinnisvara üürileandmine võib olla tulus ettevõtmine, kuid ka sel on omad riskid ja komistuskivid. Ainuüksi väike eksitus või üürnikuga möödarääkimine võib tuua kaasa pikad vaidlused ja pettumuse.

Võtame ette mõned suurimad väljakutsed, millega paljud üürileandjad silmitsi seisavad ning selgitame, kuidas neid probleeme lahendada.

Väljakutse nr 1: usaldusväärse üürniku leidmine

Ilmselt teab iga üürileandja, kui raske on valida kandidaatide seast endale üürnik, kes oleks usaldusväärne ning hoiaks üüripinda nagu enda kodu. Isegi, kui inimene jätab esmapilgul endast hea mulje, võib hiljem ilmsiks saada risti vastupidine ning selguda, et üürnikul on suured võlad või ta armastab kodus korraldada suurejoonelisi pidusid.

Kõige lihtsam viis, kuidas üürileandja saab oma hirme maandada, on üürniku tausta uurimine. «Oma turvatunde suurendamiseks võiks üürileandja kontrollida avalikest maksehäireregistritest, ega üürnikul pole näiteks inkassonõudeid või võlgu,» soovitab Rendini õigusjuht Lia Siht.

«Näiteks Rendini kaudu üürilepingu sõlmimiseks peavad kõik üürnikud eelnevalt läbima taustakontrolli. Meie suurandmetel põhinev algoritm hindab kandidaadi maksevõimekust ning võtab arvesse ka tema varasemat üürikogemust Rendin platvormil. Igas kuus jõuab meie kontrollsüsteemi üle 3000 inimese, mis võimaldab meil varakult välja filtreerida kõige usaldusväärsemad kandidaadid,» selgitab Siht.

Samuti võiks iga üürileandja otsida kandidaadi kohta lisainfot ka sotsiaalmeediast või Google’ist. «See võib anda hea sisevaate inimese argiellu ning rohkem aimu tema harjumustest ja käitumisest. Kui kandidaat postitab pidevalt pilte pidudest või tema Facebooki sein on täis vihaseid kirju võlausaldajatelt, siis tasuks ilmselt mõne teise huvilise kasuks otsustada,» lisab ta.

Väljakutse nr 2: üürnik häirib naabreid

Ükski üürileandja ei taha saada naabritelt kaebusi, et tema üürnik korraldab lärmakaid pidusid, suitsetab toas või käitub majaelanikega ebaviisakalt. Sellise halva üllatuse osaliseks võib üürileandja saada ka hoolimata põhjalikust eelkontrollist.

Kui üürnik rikub naabrite (öö)rahu, siis tuleks üürileandjal talle antud probleemi adresseerida ja selgitada, kuidas selline käitumine mõjutab ümberkaudseid elanikke.

«Rahurikkumiseks võib pidada näiteks lärmakate pidude korraldamist, aga ka üürniku pidevat (öist) tülitsemist pereliikmetega, ühiskasutatavate ruumide väärkasutust või agressiivset käitumist teiste majaelanike suhtes,» selgitab Siht.

Siht soovitab pärast üürnikuga suhtlemist vormistada ka ametlik hoiatus, kus tuleb selgelt kirjeldada üürnikupoolseid rikkumisi. «Hoiatus peaks sisaldama ka infot, et juhul, kui olukord ei parane ehk üürileandja saab teada uutest kaebustest, siis on üürnik taaskord rikkunud lepingut ja seadusest tulenevaid kohustusi,» lisab ta.

«Seadus lubab üürileandjal erakorraliselt lepingu üles öelda 30-päevase etteteatamisega olukorras, kus üürnik häirib hoolimata eelnevast kirjalikust hoiatusest jätkuvalt majaelanike heaolu,» ütleb jurist.

«Lepingu ülesütlemise aluse kinnitamiseks peaks üürileandjal olema ette näidata tõendusmaterjal üürniku rikkumis(t)est. Selleks võivad olla näiteks politsei väljakutsed ning naabrite ja korteriühistu kirjalikud ütlused, fotod ja videod,» täpsustab Siht.

Väljakutse nr 3: üürileandjal ja üürnikul on erinevad standardid puhtuse osas

Sihi sõnul on üürileandjate ja üürnike vahel üheks suurimaks konflikti allikaks koristamine. «Inimestel on väga erinevad standardid puhtuse osas. Mõnele piisab sellest, kui põrandad kiiresti tolmuimejaga üle käia ja tasapinnalt tolm ära pühkida. Teine eeldab kogu korteri sügavpuhastust, kus on läikima löödud kõik alates mööblist kuni vuugivahedeni,» ütleb Siht.

«Meil tuleb sageli ette olukordi, kus üürileandja väidab, et üürnik andis lepingu lõppemisel üle täiesti koristamata korteri ning üürnik vaidleb omakorda vastu, et tegi pinnal suurpuhastuse. Üldjuhul sünnivadki lahkhelid sellest, et üürileandja ootab üürnikult kindlat puhtuse taset, kuid ei kommunikeeri seda talle. Kui üürnik ei ole omaniku soovidest teadlik, siis ei saa ta neid ka täita,» selgitab ta.

Vaidluste vältimiseks on vaja fikseerida olukord enne üürisuhte algust ning paika panna täpsed eeldused lõpukoristuse osas ja see ka üürilepingus ära märkida. «Nii on kindel, et pooltel ei ole teineteise suhtes ekslikke ootusi ning üürnik teab, millises seisus ta korteri tagastama peab. Kui üürnik kokkuleppest kinni ei pea, siis võib üürileandja paluda üürnikult koristuskulude hüvitamist või selle näiteks tagatisrahast kinni pidada,» lisab jurist.

Milline peaks olema üürikorteri lõpukoristus?

Üürikodu lõpukoristus peab olema oluliselt põhjalikum kui igapäevane koristamine. Lepingu lõppedes peab üürnik tagastama üüripinna samasuguses seisukorras, nagu eluruumi üleandmise aktis sai varasemalt dokumenteeritud.

«Eriti oluline on lõpukoristamise ootustest rääkida siis, kui üüripind on üürnikule üle antud pärast professionaalse koristuse teostamist. Kui üürileandja eeldus on eluruum ka professionaalse koristuse järel tagasi saada, siis tuleb seda üürnikule rõhutada ning see info ära märkida vara üleandmise aktis,» toonitab Siht.

Siht lisab, et arusaamatuste ennetamiseks võiks üürileandja üürilepingu sõlmimisel anda üürnikule soovitusi ka igapäevase koristamise osas. «Kui üürikodus on selliseid materjale, mille hooldamisel tuleb ettevaatlik olla, siis peab üürnik sellest teadlik olema. Valede koristusvahendite või kemikaalide kasutamine võib tekitada suuri kahjustusi, mida oleks saanud kergesti ära hoida,» ütleb õigusekspert.

Väljakutse nr 4: üürnik annab üürikodu salaja allüürile

Nii mõnigi kinnisvaraomanik ei viitsi pikaajalise üüriga jännata ning eelistab oma vara välja rentida lühiajalise majutusena Airbnb või mõne muu sarnase portaali kaudu. Selles näevad head raha teenimise võimalust üha enam ka üürnikud.

Hiljuti jagas Redditi Eesti kommuunis üks üürileandja, kuidas üürnik üüris tema korterit salaja kallimalt kolmandale isikule mustalt edasi. «Meil on Rendinis kokkupuude sarnase olukorraga. Üürnik andis üüripinda vahepeal ilma üürileandja loata Airbnb kaudu allüürile, kuna viibis palju linnast väljas,» kirjeldab Siht.

«Soovitasime üürileandjal üürnikuga kompromiss leida ja lõpetada üürileping poolte kokkuleppel esimesel võimalusel. Kuigi üürnik üritas alguses olukorda eitada, siis tunnistas ta lõpuks oma süüd ja nõustus üürilepingu lõpetamisega,» kommenteerib jurist.

Siht toonitab, et üürnik võib anda asja kasutamise osaliselt või täielikult edasi kolmandale isikule üksnes üürileandja nõusolekul. «Kui üürnik teab, et ta peab oma töö tõttu palju reisima või viibib mõnel muul põhjusel sageli kodust eemal, siis võib ta proovida üürileandjaga allüürile andmise osas kokkuleppele jõuda. Kui üürileandja nõusolekut ei anna, siis peab üürnik sellest kinni pidama,» selgitab õigusekspert.

«Kui üürnik annab eluruumi allüürile ilma nõusolekuta, siis on üürileandjal õigus leping lõpetada rikkumise tõttu. Kui üürileandja või naabrid on olukorrast niivõrd häiritud, et lepingu jätkamist ei saa eeldada, siis võib see olla aluseks ka üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks,» selgitab õigusekspert.

Väljakutse nr 5: puuküürniku õnge sattumine

Paraku ei saa me endiselt üle ega ümber ka puuküürnikest. Nii mõnigi kinnisvaraomanik nendib, et peamine põhjus, miks nad pelgavad oma vara väljaüürimist, on just nimelt puuküürniku otsa sattumine.

«Siin tuleb esiti aru saada, et mitte kõik puuküürnikud ei ole pahatahtlikud. Elu keerdkäikude tõttu võib äkitselt puuküürnik saada ka inimesest, kes on aastaid olnud ideaalne üürnik. Enamikel juhtudel jäävad inimesed lihtsalt ootamatu elumuutuse tõttu hätta ning neil puudub piisav rahaline tagala, et olukorrast kiiresti välja tulla,» selgitab Siht.

«Kui sellised üürnikud ei soovi üldjuhul probleeme ning nendega on võimalik kompromissini jõuda, siis pahatahtlike puuküürnike eesmärk on elada üüripinnal võimalikult kaua üüri maksmata. Sageli venivad sellisel juhul puuküürnike juhtumid väga pikaks, kuna omanikel puuduvad piisavad teadmised üüriseadusest ning nad ei oska olukorra kiireks lahendamiseks õigeid samme astuda,» ütleb jurist.

Lisaks rakendavad üürileandjad sageli ka omakohut, mis võib probleemi kaasa tuua hoopis kinnisvaraomanikule. «Sellises olukorras on põhiline suhelda ja mitte minna konflikti. Kui üürnik ei ole nõus üüripinda vabastama, siis on mõistlik väljatõstmise protsessis kaasata oma ala eksperti, et olukorrale kiiresti lahendus leida,» soovitab Siht.