JURIST ⟩ Puuküürnike juhtumite puhul on probleemi põhjus tavaliselt sama

Pilt on illustreeriv. Foto: Shutterstock

Ilmselt ei plaani ükski üürileandja ega üürnik, et nende üürisuhe saab lõppakordi kohtumajas. Paraku on nii-öelda puuküürnike probleem üüriturul endiselt aktuaalne ka täna.

«Enamik üürivaidlusi on võimalik lahendada mõistliku ajaga, kui üürileandja oskab astuda õigel ajahetkel õiguslikult korrektseid samme. Üldjuhul venivad puuküürnike juhtumid aga kuude- või aastatepikkuseks saagaks, kuna omanikel on puudulikud teadmised üüriseadusest, mis jätab neile palju eksimisruumi,» ütleb turvalise üürimise platvormi Rendin õigusjuht Lia Siht.

Probleemi juurpõhjus on tavaliselt sama

Sihi sõnul on puuküürnike juhtumite puhul enamjaolt juurpõhjuseks üürileandjate teadmatus. «Võtame näiteks tavapärase olukorra, kus üürnik jääb üürimaksetega viivitusse. Tavaliselt läheneb üürileandja sellele olukorrale inimlikult ning tuleb üürnikule vastu. Üldjuhul kipub see muster korduma ning üürileandja annab üürnikule aina uusi võimalusi lootuses, et ta üks hetk võla ära tasub,» kirjeldab ta.

Kui võlgnevuse kättesaamine muutub lootusetuks, siis seatakse järgmise sammuna sageli üürnik fakti ette, et ta peab kindlaks kuupäevaks ja kellaajaks välja kolima. «Tegelikult sätestab võlaõigusseadus (§ 325) kindlad nõuded, milline peab olema üürilepingu ülesütlemise avaldus. Selline ülesütlemine ei vasta nendele nõuetele ning on seaduse silmis tühine,» kommenteerib jurist.

Siht lisab, et sageli on selliste juhtumite puhul üürnikud seadusega hästi kursis ning oskavad seda enda kasuks pöörata, kui üüripinna omanik teeb rutakaid otsuseid või vigu dokumentide vormistamisel. «Kui üürileandja ei ole ülesütlemise avaldust õigesti vormistanud, siis ei ole üürnik kohustatud üüripinda vabastama ning saab ülesütlemise hiljem kohtumenetluses ka kergesti vaidlustada,» ütleb ta.

Üürnikku ei tohi jõuga välja tõsta

Enamikel juhtudel üürnik üürileandja ultimaatumi peale välja ei koli. «Seejärel jõuame järgmise levinud veani, milleks on politsei kutsumine. Politsei tegeleb avaliku korra kaitsmisega (sh väärteo- ja kriminaalasjadega), kuid tsiviilvaidlused jäävad politsei pädevusest välja, seega ei saa nad selles olukorras eluruumi omanikku kuidagi aidata,» kirjeldab Siht.

Siht ütleb, et selles etapis on üürileandja tavaliselt juba väga frustreeritud ning haarab igast õlekõrrest, et üürnikust vabaneda. «Siin on väga tavaline, et üürileandjad hakkavad asju lahendama omakohtu teel ning sunniviisiliselt näiteks üüripinna lukke vahetama, elektrit välja lülitama või üürnikku vägivallaga ähvardama. Selline tegevus ei ole lubatud ning võib probleemi kaasa tuua hoopis kinnisvaraomanikule,» selgitab üüriekspert.

«Selle asemel peab üürileandja pöörduma dokumentaalsete tõenditega (ülesütlemise avaldus, hoiatus) üürikomisjoni või kohtusse. Kui aga menetluse käigus avastatakse, et dokumendid on valesti vormistatud, siis võib kohus ülesütlemise tühiseks tunnistada ning üürileandja peab kogu protsessi algusest peale alustama,» ütleb jurist.

«Selleks hetkeks on tavaliselt kogu olukord kestnud juba mitu kuud ning üürileandja suures rahalises kahjumis. Kui üürnik peaks omakorda esitama vastuväiteid või nõudeid vaidlustama, siis venib kogu protsess veelgi pikemaks,» nendib ta.

Kuidas tuleks käituda, kui üürnik jääb võlgu?

«Kõigepealt tuleb silmas pidada, et makseviivituse hoiatused ja ülesütlemise avaldus oleksid nõuete järgi vormistatud. See võimaldab säästa juba väga palju aega. Vigade vältimiseks soovitame selleks kasutada juristide vormistatud dokumente, sellised näidised on näiteks tasuta kättesaadavad meie veebilehel,» soovitab Siht.

«Kui üürnikul on ühe kuu üüri- ja/või kommunaalmaksete võlgnevus, siis tuleb talle saata kirjalik meeldetuletus, et tal on jäänud arve(d) maksmata ning anda hoiatus, et kui võlgnevus muutub juba kahe kuu pikkuseks, siis on alust üürileping üles öelda. Tihti reageerivad üürnikud juba esimesele hoiatusele ning olukord laheneb iseenesest,» ütleb Siht.

«Olukorras, kus üürnik jääb maksetega viivitusse ka teisel kuul, saab lepingu erakorraliselt üles öelda, kuid üürileandja peab enne andma üürnikule tasumiseks vähemalt 14-päevase täiendava tähtaja, kommenteerib jurist.

«Kui üürnik ei tasu võlgnevust täiendava tähtaja jooksul, siis saab lugeda lepingu lõppenuks, kui üürileandja väljastas üürnikule teise hoiatusega juba korrektse ülesütlemisavalduse. Muul juhul tuleb järgmise sammuna üürileandjal vormistada eraldi üürilepingu ülesütlemise avaldus,» lisab ta.

«Avalduses peab kindlasti olema märgitud üüritud asi, lepingu lõppemise kuupäev, ülesütlemise alus ning ka ülesütlemise vaidlustamise kord ja tähtaeg. Vastasel juhul see ei vasta seadusega ettenähtud vorminõuetele,» rõhutab Siht.

Protsessi lihtsustamiseks on Rendin välja töötanud kaks-ühes tahteavalduse. «See on tingimuslik avaldus, mis ühelt poolt annab hoiatuse ja seab täiendava tähtaja võlgnevuse tasumiseks, kuid teisalt määrab, et kui üürnik selle perioodi jooksul võlgnevust ei likvideeri, loeb üürileandja lepingu pärast tähtaja möödumist automaatselt lõppenuks,» selgitab Siht.

Mida teha, kui üürnik ei koli pärast lepingu lõppemist välja?

Lepingu lõppedes tuleb paluda üürnikul ruumid vabastada ja üle anda. «Kui üürnik ei ole nõus välja kolima, siis peab omanik pöörduma üürikomisjoni või kohtu poole, kirjutama hagiavalduse ning esitama kõik tõendid näitamaks, et üürileping on eelnevalt seaduslikul viisil lõpetatud,» ütleb Siht.

Seejärel võtab kohus avalduse menetlusse, millest algab vähemalt pooleaastane protsess (üürikomisjonis alates kahest kuust, organisatsioon asub ainult Tallinnas). «Kohtul on menetlemiseks üsna pikad tähtajad, lisaks antakse mõlemale osapoolele omakorda aega vastamiseks ja vaidlustamiseks,» kirjeldab jurist.

«Just seetõttu on äärmiselt oluline, et kõik dokumendid oleksid korrektselt vormistatud. Vastasel juhul võib kogu protsess väga pikaks venida,» täpsustab Siht.

Üürniku väljatõstmist juhib kohtutäitur

Kui kohtuprotsess on lõppenud, siis tuleb oodata, millal otsus jõustub. Enamasti juhtub see 1-1,5 kuu jooksul, kuna teisel osapoolel on õigus otsus vaidlustada ning apelleerimise periood on 20-30 päeva.

«Otsuse jõustumisel tuleb omanikul valida piirkonna järgi sobiv kohtutäitur. Seejärel peab ta kohtutäiturile esitama vabas vormis avalduse (kirjalikult e-maili teel allkirjastatuna või täituri büroos kohapeal), kes hakkab tegelema välja tõstmise protseduuriga. Esmalt saab üürnik tähtaja, mil tuleb elupind vabastada,» selgitab Siht.

«Väljatõstmise päeval läheb kohtutäitur kohapeale eeldusega, et üürnik avab vabatahtlikult ukse. Raskemate juhtumite või agressiooni ohu puhul võidakse sisenemisel kasutada ka politsei kaasabi. Kui üürnik on elupinna hüljanud ja oma asjad sinna maha jätnud, siis vara arestitakse või utiliseeritakse,» kirjeldab jurist.

Siht lisab, et kui üürnikul on laps(ed), siis kaasatakse vajadusel ka sotsiaalkindlustusameti lastekaitse osakonna abi, et tagada nende turvalisus ja kindel koht elamiseks. «Kui üürnikul on koht oma perekonna jaoks olemas (nt mõne teise pereliikme või lähisugulase juures), siis lastekaitse kaasamist ei ole vaja,» ütleb ta.

Miks saavad inimestest puuküürnikud?

«Enamikel juhtudel ei tegutse inimesed pahatahtlikult, vaid nad on lihtsalt mõne ootamatuse tõttu hätta jäänud ega oska keerulisest olukorrast kuidagi välja tulla. Sellisel juhul on põhiline pooltel omavahel suhelda ning mitte minna konflikti,» ütleb Siht.

«Tihti vajab hädas üürnik lihtsalt abi ja nõustamist, mida meie meeskond igapäevaselt ka pakub. Meie eesmärk on pooli lepitada ning leida kohtuväliseid kompromisse, et leida olukorrale lahendus, mis on aus ja mõistlik mõlema osapoole jaoks. Näiteks saame aidata üürnikul leida ajutise elamispinna või ruumi asjade ladustamiseks,» selgitab Siht.

Siht lisab, et kui üürileandja satub olukorda, kus üürnik ei ole nõus üüripinnalt välja kolima, siis on mõistlik väljatõstmise protsessi kaasata oma ala eksperti.

«Sellisel juhul on kindel, et üürileandja ei eksi ning olukord leiab kiirelt seadusliku lahenduse,» soovitab ta.