Kinnisvara kinkimine või pärandamine – millised on seaduslikud ja maksuküsimused?

Pilt on illustreeriv. Foto: Shutterstock

Paljud inimesed on valiku ees, kas kinkida oma vara või pärandada. Ühest vastust sellele küsimusele on võimatu anda, sest kinkelepingu või testamendi tegemine toovad endaga kaasa täiesti erinevad juriidilised tagajärjed.

Kui tehakse kinkeleping, saab kingisaaja kohe kingitud vara omanikuks ja kinkijal pole õigust edaspidi selle saatust määrata – keelata selle müümist, pantimist jms. Samuti ei saa kingitud vara niisama tagasi nõuda.

Kui tehakse testament, võib testaator seda oma eluajal vabalt muuta, on oma vara omanik kuni surmani ja saab seda vabalt vallata, kasutada ja käsutada (ei vaja selleks pärija nõusolekut).

Otsustades, kas kinkida või pärandada, peaks mõtlema just juriidilistele tagajärgedele, mitte niivõrd võimalikele kulutustele, mis kinkelepingu või pärimise vormistamise eest niivõrd erinevad polegi.

Kinkelepingu sõlmimist reguleerib võlaõigusseadus, pärandamist ja pärimist aga pärimisseadus.

Koos kinkelepinguga sõlmitava asjaõiguslepinguga antakse kingisaajale üle omand kinkijale kuuluvale esemele. Kui näiteks vanem kingib talle kuuluva kinnisvara oma täisealisele lapsele, saab peale kinnistusraamatu kande tegemist kinnisvara omanikuks laps, kes peale seda võib kinnisvara vabalt käsutada, sealhulgas müüa, pantida või kinkida seda edasi kolmandatele isikutele. Arvestada tuleks, et kuigi võlaõigusseadus võimaldab teatud juhtudel kinkelepingust taganemist, ei tähenda see, et kingitud kinnisvara omand läheks seeläbi kinkijale automaatselt tagasi.

Kui kinkija sooviks on peale kinkelepingu sõlmimist kinnisvara kindlasti ise kasutada, oleks mõttekas kaaluda isikliku kasutusõiguse lepingu sõlmimist. Tegemist on asjaõigusseaduses sätestatud õigusega, mille kohta tehakse kanne kinnistusraamatusse ning millele tuginedes saab kinnisvara edaspidist kasutamist nõuda ka järgnevatelt omanikelt.

Praktikas need asjad aga alati seadusejärgselt ei toimi.

On olnud mitmeid juhuseid, kui kingisaaja otsustab kinnisvara maha müüa uuele omanikule koos kinkija isikliku kasutusõigusega, ent kinnisturaamatu järgse kasutusõigusega isikut hakatakse survestama erinevate mõjutusvahenditega. Näiteks keeratakse kinni küte, vesi ja muu eluks vajalik, tihti ei pääse inimene isegi enam oma valdustesse.

On olnud ka juhuseid, kus kingisaaja võtab laenu ja seab varale hüpoteegi laenuandja kasuks, aga ei suuda ühel hetkel enam laenu maksta ja see muutub kohtutäiturile sissenõutavaks. Vara realiseeritakse kohtutäituri oksjonil ning võib juhtuda, et kinkija pole sellest kõigest teadlik enne, kui uksele koputab kohtutäitur väljatõstmise dokumentidega.

Kinkelepingut saab ka tagasi pöörata, kui kingisaaja on kinkijaga halvasti käitunud, aga paraku saab seda teha ainult kohtu kaudu. Kohtuvaidlused on väga kulukad ja aeganõudvad, samal ajal saab kingisaaja viia ellu oma unistuse vara müümisel, laenu tagatiseks panemisel ja kinkija huvid unustatakse sootuks.

Kinkelepingu puhul tuleb kindlasti väga põhjalikult analüüsida oma otsust ja arvestama peab ka sellega, et kingisaaja, kes oli enne maailma parim laps või muu sugulane, ei pruugi seda olla peale kingisaamist, kõik eelnevad lubadused-kokkulepped võidakse unustada.

Testamendiga pärandamine

Testamendi tegemise korral jääb isik kuni surmani vara omanikuks ning võib vajadusel sellega ise tehinguid teha, samuti on võimalik testamenti tühistada või muuta. Pärandamise puhul pöördub inimene notari poole või teeb koduse testamendi.

Kodust testamenti on kahte liiki:

1. Omakäeline – selle peab testaator kirjutama algusest lõpuni oma käega, märkides ära ka testamendi tegemise kuupäeva ja aasta. NB! Seda testamenti ei saa valmis kirjutada arvutis ning seda ei saa keegi teine testaatori eest valmis kirjutada.
2. Tunnistajate juuresolekul allakirjutatud testament. Selle testamendi teksti võib koostada ka teine isik, kuid sellele kirjutab testaator ise alla vähemalt kahe teovõimelise tunnistaja juuresolekul, kes peavad kohal viibima üheaegselt. Testaator märgib testamenti selle tegemise kuupäeva ja aasta.

Kodune testament kaotab kehtivuse, kui selle tegemise päevast on möödunud kuus kuud ja testaator sel ajal elab.

Koduse testamendi saab tühistada uue koduse testamendiga või notariaalse testamendiga või pärimislepinguga või selle füüsiliselt hävitades. Notari juures tehtud testamendi kehtivus ei ole piiratud ja see kehtib seni, kuni seda pole muudetud või tühistatud.

Notariaalset testamenti saab muuta või tühistada uue testamendiga või pärimislepinguga. Kui testament on tühistanud, siis üldjuhul ei jõustu tühistatule eelnenud testamendid. Notariaalse testamendi võib tühistada ka koduse testamendiga, kuid juhul, kui kodune testament on kaotanud kehtivuse (selle tegemisest on möödunud kuus kuud), kehtib taas notariaalne testament.

Notar kannab testamendi andmed pärimisregistrisse ja kandele lisatakse testamendi ärakiri.

Pärand avaneb isiku surma korral ning pärandi avanemise aeg on pärandaja surmapäev. Pärandi avanemise koht on pärandaja viimane elukoht. See tähendab, et alates surmapäevast on pärand (automaatselt) avanenud ning pärandajale kuulunud vara (pärandvara) läheb sellest päevast üle pärijale, kes selgitatakse välja notari juures läbi viidavas pärimismenetluses. Seega läheb pärand pärijale üle tagasiulatuvalt alates pärandaja surmapäevast.

Mis kuulub pärandvara hulka?

Pärand on pärandaja vara: kõik tema asjad, õigused ja kohustused, mis ei ole lahutamatult seotud pärandajaga. Pärandvara hulka kuuluvad lisaks kinnistule, sõidukile, pangakontol olevale rahale, isiklikele esemetele jne ka tagasimaksmata laen, võlgnevus korteriühistule, järelmaksu võlgnevused ja muud kohustused. Pärandi hulka ei kuulu isikuga lahutamatult seotud õigused ja kohustused, näiteks rahalised ja varalised karistused, liikmesus mittetulundusühingus, tulumaksusoodustus, tööleping töötaja surma korral, teose autorsus jms.

Kui seaduses on kirjas, et õigus või kohustus lõpeb isiku surmaga, on see temaga lahutamatult seotud.

Kui pärandaja oli abielus ja abikaasade vahel kehtis varaühisus, siis ühe abikaasa surma korral läheb surnud abikaasa osa ühisvaras tema pärandvara hulka, sõltumata sellest, kumb abikaasa vara soetas või kumma nimele on see registreeritud. Seega võib pärandvara hulka kuuluda ka osa pärandaja abikaasa (üleelanud abikaasa) pangakontol olevast rahast, tema nimele registreeritud sõidukist, kinnistust jne.

Pärandaja nimele registreeritud vara ei pruugi tervikuna kuuluda pärandvara hulka, kui see on abikaasade ühisomandis.

Testamendijärgne pärija on isik, kellele testaator on testamendiga pärandanud kogu oma vara või mõttelise osa (murdosa) sellest. Erinevalt testamendist, mille testaator teeb üksi, on pärimisleping kokkulepe pärandaja ja teise isiku vahel, millega võidakse kokku leppida, et pärandaja nimetab teise isiku oma pärijaks või määrab talle annaku. See võib olla ka kokkulepe pärandaja ja seadusjärgse pärija vahel, et viimane loobub pärimisest. Kui testamenti saab pärandaja igal ajal muuta ning see ei vaja pärija nõusolekut, siis pärimislepingu ühepoolne muutmine ja sellest taganemine on piiratud.

Notar kannab pärimislepingu andmed pärimisregistrisse ja kandele lisatakse lepingu ärakiri.

Kui testaator ei ole määranud isikule kogu oma vara ega selle mõttelist osa, vaid üksnes teatud varalise hüve, pidamata hüve saajat oma õigusjärglaseks, loetakse hüve annakuks ja hüve saaja annakusaajaks. See tähendab, et testaator soovib kellelegi määrata vaid teatud asja, mitte kogu vara. Pärijale läheb üle kogu pärandaja vara, sh need esemed, mis on annakuna määratud kellelgi teisele. Annakusaaja ei saa automaatselt talle määratud eseme omanikuks, pärija peab selle talle üle andma.

Rahalised erinevused kinkelepingu ja testamendi puhul

Kinkelepingu puhul sõltub notaritasu vara väärtusest, lisaks tuleb kinnistusraamatu kande muudatuse eest tasuda riigilõivu. Ehk siis käiakse üks kord notaris ja tasu on ühekordne.

Testamendi puhul maksab testamendi tõestamine notari poolt ja edasised kulutused tekivad juba pärijatel pärast pärimismenetluse läbiviimist. Ehk notaris käiakse kaks korda: esmalt testamenditegija ja pärast pärijad.

Enne otsuse langetamist tasub seega väga põhjalikult kaaluda, kumb variantidest on teile parem.