UUED AJAD ⟩ 3 olulist kodulaenu küsimust, millele varem tähelepanu ei pööratud

Pilt on illustreeriv. Foto: Shutterstock

Kodu ostmine laenuga ei ole juba ammu uus teema, kuid just lõppeval aastal kinnistusid Eesti inimeste jaoks kolm uut ja olulist küsimust, millele eelmisel paarikümnel aastal erilist tähelepanu ei pööratud, võtab kodulaenude-aasta kokku Bigbank Eesti juht Jonna Pechter.

Kui suures plaanis oli tegemist hoopis kogutud säästude kasvatamise aastaga, siis omamoodi väljendavad ka lõppeva aasta kodulaenude hittküsimused just säästlikku mõtteviisi ja eestlaste üldist rahatarkuse kasvu:

1. Kas mul on hea intress?

Seda küsimust esitati nii uue kodulaenu pakkumise kohta kui ka olemasoleva kodulaenu lepingu kohta. Väga raske on öelda, milline on täna universaalselt hea intress, sest kõik pangad hinnastavad erinevaid kliente erinevalt. See tähendab, et kui naabrimees sai minust parema intressi, siis see ei tähenda, et mina oleksin tingimata midagi valesti teinud – meie tehingud võivad olla lihtsalt täiesti erinevad.

Ainuke viis, kuidas ma saan olla kindel, et mul on turu parim intress, on võtta pakkumised kõigist pankadest, mis Eestis kodulaenu pakuvad. Siis saab hästi aru, mis on see intressitase, mida just mulle pakutakse. Ja ka siis on võimalik pangalt täiendavalt küsida, kas tegemist on lõpliku pakkumisega või on siin veel läbirääkimisruumi. Pank ei tühista oma krediidiotsust selle peale, kui tingimuste osas läbi rääkida – halvimal juhul lihtsalt öeldakse, et see on lõplik pakkumine ja alla tulla enam ei saa. Nii teadki, et oled saanud parima pakkumise.

Muidugi tuleb pakkumisi hinnates ja omavahel võrreldes kaaluda kõiki argumente ja aspekte. Näiteks kui laenuintress on küll madalam, aga selle intressi saamiseks on kohustuslik osta täiendavaid teenuseid ja nende eest maksta, siis tuleks hinnata igakuist kogukulu kokku.

2. Kuidas küsida edukalt kodulaenu intressi alla?

Kodulaenu intressimarginaal on lepingus fikseeritud ning Euribor muutuv. Kuna Euribor on viimastel aastatel arvestatavalt kasvatanud igakuiseid kodulaenumakseid, siis tekib loomulikult küsimus, et kuidas saaks ikkagi vähem maksta. Lihtne vastus on, et laenumarginaali alandamiseks tuleb teha pangale põhjendatud ettepanek lepingut muuta. Öelda põhjendusena, et ma tahaks lihtsalt vähem maksta, ei ole aktsepteeritav argument. Isegi kui koguintress on täna suurenenud, mõtleb pank ka järgmiste aastate peale, kus on olematu tõenäosus, et Euribori langedes ma oleksin valmis pangamarginaali uuesti tõstma – seega Euribori kasv iseenesest ei ole ka põhjendus pangamarginaali vähendamiseks.

Pangale tuleks näidata kas seda, et mu laenutehingu riskitase on tõepoolest vähenenud või et mõni teine pank on valmis mulle pakkuma paremaid tingimusi. Riskitaseme vähenemisest saab rääkida näiteks siis, kui mul on sissetulekud vahepeal suurenenud või kohustuste hulk märkimisväärselt vähenenud. Samuti kui ma olen suure osa oma laenusummast juba tagasi maksnud või olen oma tagatisvara väärtust oluliselt suurendanud näiteks tehtud remondiga.

Täiendavat läbirääkimiste jõudu on võimalik saada pakkumisi võrreldes. Selleks tuleks igasse kodulaenu panka esitada refinantseerimise taotlus ning veenduda, kas äkki tänases turuolukorras ollakse valmis minu profiiliga kliendile pakkuma paremaid tingimusi. Kui mõnest pangast õnnestub saada parem intress, siis saab seda esitleda ka olemasolevale pangale. Kui oma pank on valmis selle peale intressimarginaali vähendama, siis on tore. Kui ei ole, siis on ka refinantseerimine hea variant.

Refinantseerimisel saab teha ka selge valiku, kas jätta kodulaenu lõpp samasse kohta nagu täna, mispeale kuumakse väheneb natuke tänu madalamale pangaintressile. Teine võimalus on kodulaenu perioodi pikendada, mis vähendab laenumakset veelgi, aga tähendab ka seda, et laenu tuleb kauem maksta. Kumba varianti valida sõltub eelkõige sellest, millisena ma näen järgmiste aastakümnete inflatsioonilist keskkonda (mida kõrgem on eeldatav inflatsioon, seda rohkem tasub mul laenu võtta ja seda hiljem laenu tagasi maksta) ja mis ma alles jääva rahaga peale hakkaksin.

3. Millal Euribor kukub?

Ennustamine on küll tänamatu töö, aga kõik märgid näitavad, et 2025. aastal Euribor kukub ja korralikult. Praeguse seisuga näitavad Euribori SONIA kurvid, et 2025. aasta detsembriks oodatakse Euribori taset ca 1,95%. Mu enda kõhutunne ütleks, et Euribor järgmise aasta lõpus on umbes 2% ringis, aga on analüütikuid, kes eeldavad ka madalamaid tasemeid.

Igal juhul on see väga hea uudis kõigile kodulaenu omanikele. Kui täna on Euribor ca 2,85% ja aasta pärast on 2%, siis näiteks 200 000 eurose laenujäägi, 20-aastase laenuperioodi ja 1,6% laenumarginaali juures väheneb igakuine kodulaenu makse ca 100 eurot. Arvestades 2025. aasta maksumuudatusi kulub selline leevendus kindlasti marjaks ära!