Kas kinnisvaraturg ärkab või oli aastalõpuspurt kummaline anomaalia?

Pilt on illustreeriv. Foto: Shutterstock

Kui suuremat osa eelmisest aastast saab kinnisvaraturu vaatest iseloomustada rahuliku ja stabiilse kulgemisena, siis aasta viimastel kuudel oli näha müügi hoogustumist. Luminori Baltikumi kliendisuhete juht Tanel Rebane selgitab, kas kinnisvaraturg hakkab talveunest ärkama või oli aasta lõpu puhul tegemist pelgalt unehäirega.

Mullu kasvas müük eelkõige järelturul, kuid Rebase sõnul võib eeldada, et tõus kandub peagi edasi ka uusarendustele. «Tõenäoliselt oli 2024. aasta puhul tegemist nii-öelda vaheaastaga, kus arendajad müüsid ära selle, mida oli tarvis müüa. Nõudlus oli väiksem, kuid samas oli seda ka pakkumine,» sõnas ta.

Küll aga andis möödunud aastale tooni laenude refinantseerimise populaarsuse kasv, mis hakkas hoogu koguma kevadel ja kestab eksperdi sõnul tänaseni. «Hinnanguliselt kuni veerand uutest laenumahtudest moodustavad laenuportfellide ületoomised ehk laenu refinantseerimine – see on märkimisväärne tõus,» märkis Tanel Rebane.

Üüriinvestoritele möödunud aastal kuigi palju häid uudiseid ei jagunud. Eksperdi sõnul oli turul vähem üüripakkumisi, mis tähendab suure tõenäosusega seda, et üks osa üüriinvestoritest lahkus madala tootluse tõttu turult ja üürikinnisvara paisati hoopis müüki. Ühtlasi on üüriturult väljunud suuremad institutsionaalsed investorid, kes samuti turgu atraktiivseks ei pea.

Kui vahepeal pidurdasid arendajad uute objektide puhul kopa maasse löömist, siis Tanel Rebase hinnangul on nüüd näha julgemaid samme. «Kui praegu ehituses ja arenduses olevad objektid müüki tulevad, võiks 2025. aastal oodata ka uusarenduste turul osalist müügi hoogustumist.»

Ühtlasi selgitas ta, et uue kinnisvara hinnatõusuks peaks nõudlus ületama pakkumist – kuna pakkumist on hetkel järjest rohkem, siis defitsiidini tõenäoliselt ei jõuta. Seetõttu napib Rebase sõnul põhjuseid, miks uusarenduste hind võiks uuel aastal liialt tõusta.

Siiski hoiab arendajaid tagasi ehitushindade jätkuv kasvutrend, mistõttu on ehitada endiselt kulukas. Nõudluse kasvu võiks tema hinnangul toetada euribori järjepidev langus ja palkade kasv. Samas on pildil ka pärssivad tegurid – jätkuvalt kõrge inflatsioon ja maksutõusud, mis inimeste sissetulekuid mõnevõrra vähendavad.

Siiski on euribori langusel piisavalt positiivne mõju, et see võiks esile kutsuda müügi hoogustumist. «Inimesed, kes lükkasid kõrge hinna ja ebakindluse tõttu kinnisvara soetamist edasi, võivad nüüd euribori langemise tuules hakata turule sisenema. Küll aga sõltub väga palju inimeste võimalustest ja põhjustest, miks kodu ikkagi otsitakse. Seega tõenäoliselt võtab kinnisvaraturg tänavu taas teatava hoo sisse,» sõnas Rebane.