EKSPERT ⟩ 15 aastat tagasi Tallinnasse maja ostnud inimesed on täna miljonärid

Pilt on illustreeriv. Foto: Shutterstock

Inimesed, kes ostsid 15 aasta eest Tallinnasse 300 000 eurot maksva maja, on täna üksnes maja väärtuse kasvust tingituna miljonärid. Teisalt Itaaliasse ostetud maja oleks ajas väärtust hoopis kaotanud. Luminori Baltikumi eraisikute panganduse juht Tanel Rebane analüüsib, mis on toimunud Euroopa kinnisvaraturgudel viimase pooleteise kümnendi jooksul.

Eurostati aasta alguses avaldatud statistika kohaselt on Eesti ja Ungari kinnisvarahinnad 2010. aastast kuni 2024. aasta kolmanda kvartalini kolmekordistunud. Mõlemas riigis on kinnisvarahinnad kasvanud 230 protsenti, millega hoiavad kaks sama keelkonna riiki Euroopa Liidus esikohta, järgnevad Leedu (180%) ja Läti (154%).

«Meie piirkonna majandusel on läinud küllalt hästi ja Leedul viimastel aastatel isegi väga hästi – see on ka peamine põhjus, miks Leedu on kinnisvarahindade vaatest meile järele tulemas. Ungari majandusel nii hästi ei lähe, kuid samas pole neil ka midagi kehvasti. Sealse kinnisvara hinnakasvu põhjus peitub majanduse konvergentsis ehk ühtlustumises Kesk-Euroopa kinnisvara hinnatasemega,» sõnas Rebane.

Keskmiselt tõusid Euroopas kinnisvarahinnad 2010. aastast kuni 2024. aasta kolmanda kvartalini 54 protsenti. Ainus Euroopa riik, kus selle ajaperioodi jooksul kinnisvarahinnad langesid, oli Itaalia, kus on toimunud neljaprotsendine langus.

«Põhja-Itaalias on kinnisvarahinnad hoopis midagi muud kui Lõuna-Itaalias. Näiteks Milano kinnisvara ruutmeetri hind on jaanuari seisuga 5400 eurot ruutmeetri kohta, mis on kallim kui Helsingis või Brüsselis. Lõuna-Itaalia on selgelt probleemide küüsis – enamik Lõuna-Itaaliast on Eestist madalama elatustasemega. Neis piirkondades on terav mure majanduse struktuuri ja korruptsiooniga, mida pole suudetud lahendada,» märkis ta.

Rebane selgitas, et kui majandusel ei lähe hästi, ei saa ka kohaliku kinnisvaraturu olukord paraneda, sest sellistes piirkondades ei teki uut elanikkonda, ettevõtlust, raha ega nõudlust uue kinnisvara järele, samuti puudub soov elamispinda vahetada. Kui uusarendusi ja nõudlust ei ole, siis on keeruline kinnisvara hinda kergitada.

«Eestis on aga olukord vastupidine – SKT elaniku kohta on kahekordistunud ja hinnad on kasvanud enam kui kaks korda. See on kajastunud ka kinnisvarahindade kasvus. Kui 2010. aastal sai maja ehitada 1000 euro suuruse ruutmeetri hinnaga, siis täna on majade ruutmeetrihinnad üle 2000 euro, uhkemate majade puhul isegi üle 3000 euro,» ütles Tanel Rebane.

Ta selgitas, et kui vaadata kinnisvara reaalhindu ehk hindu, mis on üleüldise inflatsiooniga korrigeeritud, siis Eesti on kinnisvarahindade kasvu poolest endiselt esirinnas. «Võttes arvesse inflatsiooni, siis kinnisvara hinnad on kasvanud 15 aastaga 85 protsenti. Samal ajal on võrreldes 2010. aastaga Euroopa Liidu 27 riigist seitsmes kinnisvara hind inflatsiooniga kohandatult langenud. Üks neist riikidest on meie põhjanaaber Soome.»

Kinnisvaraga miljonäriks ja jõujooned vahetuvad

Rebase sõnul võib Eurostati andmetel öelda, et need, kes ostsid 15 aastat tagasi Tallinnasse 300 000 eurot eest maja, on täna tänu oma maja väärtuse kasvule miljonärid, samas Lõuna-Itaaliasse ostetud maja oleks ajaga hoopis väärtust kaotanud. Ühtlasi tõdes Rebane, et Itaalia on äärmuslik näide, mis ei anna täielikku ülevaadet Lõuna-Euroopa kinnisvaraturust.

Ta selgitas, et Lõuna-Euroopas on viimase 15 aasta jooksul üldjuhul kinnisvarahinnad siiski tõusnud, viimastel aastatel isegi väga tempokalt. Näiteks plaanib Hispaania valitsus kehtestada lisamaksu välismaalastele kinnisvara ostmisel, sest nõudlus on läinud teatud piirkondades sedavõrd suureks, et kohalikud ei suuda enam Hispaania lõunarannikul kinnisvara soetada.

«Pärast koroonapandeemia lõppu hakkasid inimesed ülimalt aktiivselt reisima ja kuna Lõuna-Euroopa on turismist väga sõltuv, avaldab see positiivset mõju ka teistele valdkondadele. Teine põhjus, miks Lõuna-Euroopa majandus on hiljaaegu elavnenud, seisneb Euroopa Komisjoni rahastusprojektides, mis on suunatud piirkondade arendamisse – nendest on saanud Lõuna-Euroopa väga suure osa. Näiteks Itaalia investeerib 23 miljardit eurot raudteeühenduste parandamisse Lõuna- ja Põhja-Euroopa vahel.»

«Lõuna-Euroopal läheb täna paremini kui Põhja-Euroopal, mis on paradoksaalne. Euroopa suured majandusväljaanded räägivad, et Lõuna-Euroopa majanduse ebaedu on muutunud eduks, samas kui Põhja-Euroopa edu on muutumas ebaeduks – jõujooned on vahetumas,» ütles Rebane.