MIDA TEHA? ⟩ Katus tilgub, torud lekivad ja naabrid vaidlevad - korteriühistute elu pahupool

Korteriühistu elu on väike ühiskond oma reeglite, erimeelsuste ja kokkulepetega. Kui kõik sujub, on see turvaline ja hoolitsetud elukeskkond, kuid kui otsustamatus ja erimeelsused võimust võtavad, võib maja muutuda lagunevaks lahinguväljaks.

Ühes Eesti linnas asub väärikas, ent väsinud maja, mille elanikud on juba 15 aastat arutanud, et midagi tuleb ette võtta, ühelegi otsusele jõudmata. Kuidas leida tasakaal isiklike soovide, naabrite erimeelsuste ja ühiste huvide vahel? See on lugu korteriühistu elanikest, kelle maja vajab remonti sama palju kui nende omavaheline suhtlus. Nõu ja selgitusi annab vandeaudiitor Mai Palmipuu. 

Ühiselu reeglid ja lõputud etteheited 

Väga ilusas Eesti linnas asub maja, kus on korteriühistu KÜ7. Maja asub linna miljööväärtuslikus piirkonnas ja on muinsuskaitse mälestis. Maja on ehitatud aastal 1937 ja seda pole siiani renoveeritud. Mõned majaelanikud avaldavad pahameelt, et katus laseb läbi, teine osa ei ole rahul, et reovee torusid tuleb alailma parandada ning kolmandatele ei meeldi, et trepikojad on lihtsalt koledad. Korteriühistu liikmed on 15 aastat arutanud, et midagi tuleb ette võtta, aga ühist kokkulepet ei ole saavutatud, sest kellegi pole olnud tahtmist mingit lahenduse varianti välja pakkuda.

Vaid 12 korteriga majas on korteriühistu liikmete omavahelised suhted üldiselt rahumeelsed, kuid külmad. Korter number 3 elanikud on pahased korter 7 elanike peale, sest need kurjustavad alailma ukse taha trepikotta jäetud haisvate prügikottide pärast. Korter number 4 on pahane korter number 5 peale, sest õues olevad autokohad on talvel alailma lund täis ning ei jõuta kokkuleppele, kumb korteri omanik on rohkem või vähem lund rookinud. Korter 6 elanik on pahane kõikide majaelanike peale, sest tema on enda sõnul rääkinud kümme korda, kuidas asju peab ajama, tema teab «kes on rumal ja kes on varas», kuid juhatus ei ole tema teadmisi ja tarkust arvesse võtnud. Korter number 9 elanikud on pahased kõikide maja elanike peale, sest ei saanud majaelanikelt nõusolekut rajada õuealal oleva lillepeenra asemel porgandipeenart. Korter 3 on samuti pahane kõikide majaelanike peale, sest ei saanud majaelanikelt nõusolekut rajada keldrisse helistuudiot. Korter 1 ignoreerib kõiki ja kõike, keeldub osalemas korteriühistu ettevõtmistes. Lisaks kõigele, on korteriühistu liikmed pahased korteriühistu juhatusepeale, et mingit kompromissi elanike vahel pole leitud. Erilisi tülisid majaelanike vahel ei ole, aga maja aga järjest laguneb.

Korter ehk korteriomand on eriomand, mis asub ühe kinnisasja piires. Kinnisasi on konkreetne elamu, mida korteriomanikud omavad. Eriomand on ruumiliselt piiritletud eluruum, selle juurde võivad kuuluda ka muud hoone osad (garaažiosa, kelder jne). Maatükk, millel hoone asub on korteriomanike kaasomand. Korteriomandi omanikud on korteriühistu liikmed. Korteriomanikud teostavad oma korteriühistuga seonduvaid õigusi ja täidavad kohustusi korteriühistu kaudu. Korteriomanikud peavad omavahelistes suhetes, samuti suhetes korteriühistuga järgima hea usu põhimõtet ja arvestama üksteise õigustatud huve.

Kasulik info aruannetes 

Korteriühistul võib olla põhikiri. Põhikirjas võivad korteriühistu liikmed ette näha tingimusi, mida peetakse vajalikuks korteriühistu tegevuse korraldamiseks, kuid need tohi olla vastuolus seadusega ega eriomandi kokkuleppega. Põhikirjas võivad korteriühistu liikmed kokku leppida näiteks vabatahtliku audiitorkontrolli kohustuse.

Kõige tähtsamad otsused võetakse vastu korteriomanike üldkoosolekul häälteenamusega. Seega tuleks oma arvamuste avaldamiseks kindlasti osaleda korteriomanike üldkoosolekul. See, et naabrimees õues rookis vähem lund kui mina, ei ole üldkoosolekust loobumiseks põhjendus. Isegi kui häälteenamusega otsustatakse vastupidiselt, tulebki aktsepteerida enamuse soove. Vähemalt kord aastas peab korterühistu juhatus kokku kutsuma korteriomanike üldkoosoleku, kus päevakorras peaksid olema vähemalt majandusaasta aruande kinnitamine ja majanduskava kehtestamine. Iga korteriühistu liige peaks lugema läbi korteriühistu majandusaasta aruande. Väide, et sellest ei saa nii kui nii midagi aru, ei vasta tõele. Kõik inimesed, kes oskavad lugeda, saavad aru, et dokumendis nimega «Bilanss» on kirjel «Raha» summa, mis on korteriühistul arveldusarvel. Samuti saavad kõik aru, et kirjel «Laenukohustus» on kajastatud summa suurus, mis edaspidi tuleb laenu eest korteriühistul tasuda. Dokumendis nimega «Tulemiaruanne» on kõigile arusaadav, kas korteriühistu tulud on suuremad, kui kulud või vastupidi. Numbreid tunnevad kõik inimesed.

Korteriühistu liikmed saavad valida ka omavahelise kokkuleppega revisjoni komisjoni. Revisjoni komisjoni tööks on üle vaadata, et kõik vajalikud dokumendid oleksid raamatupidamises olemas ning arvestatud ka raamatupidamises. Kõik inimesed oskavad lugeda arveid ja saavad aru, mis on arve peale kirjutatud. Seega revisjoni läbiviimine ei ole mingi eriline oskus, kuid suurendab korteriühistu liikmete meelerahu. Majanduskava koosneb järgmistest osadest: ülevaade kaasomandi eseme seisukorrast ja kavandatavatest toimingutest, korteriühistu kavandatavad tulud ja kulud, korteriomanike kohustuste jaotus majandamiskulude kandmisel, remondifondi tehtavate maksete suurus, kütuse, soojuse, vee- ja kanalisatsiooniteenuse ning elektri prognoositav kogus ja maksumus.

Igal korteriomanikul on hea teada, mis on eelmise aasta jooksul korteriühistus tehtud ning mis on tulevikus planeeritud korteriühistus teostada.

Korteriomanike üldkoosolekul valitakse korteriühistule juhatus. Kui mitu liiget on juhatuses, kes juhatuse liikmed on, kas juhatuse liikmetele makstakse tehtud töö eest tasu - see kõik on korteriomanike üldkoosoleku otsustada. Seega kui korteriomanikul on tekkinud kahtlus, et korteriühistu juhatus on loll, laisk ja lohakas, siis on võimalik teha korteriomanike üldkoosolekul ettepanek uue juhatuse valimiseks. Kandideerida korteriühistu juhatusse võib iga korteriühistu liige. Juhatuses olles saab korteriühistu liige realiseerida korteriühistu liikmete häälteenamuses vastu võetud otsuseid.

Kui korteriühistu elanikud ei saa mingil põhjusel valida enda seast juhatust, siis korteriühistu juhatuse asemel võib korteriühistut juhtida ja esindada valitseja. Valitseja on juriidiline isik, kes määrab juhitava korteriühistu jaoks majahalduri.

Oma tuba, oma luba? Päris nii see pole 

Korteriühistu liikmetel on õigused ja kohustused. Õiguseks on kasutada eriomandi eset oma äranägemise järgi niivõrd, kui see ei ole vastuolus seadusega või teiste korteriühistu liikmete õigustatud huviga ning kasutada ühiskasutuses olevat kaasomandit selle otstarbe kohaselt. See tähendab, et lähtuda arusaamast «oma tuba, oma luba» alati ei kohaldu. Kinni tuleb pidada ühiselu reeglitest: tagada majaelanikele öörahu, elementaarne hügieen, tegevused mis tagavad kõikide majaelanike õiguse oma kodus rahulikule elule.

Korteri omanikul on õigus kasutada enda korterit oma äranägemise järgi niivõrd, kui see ei ole vastuolus teiste korteriühistu liikmete õigustatud huviga. Korteriühistu liige võib kasutada korteriühistu ühiskasutuses olevat kaasomandit selle otstarbe kohaselt. Nii tuleb rattakuuri kasutada jalgrataste hoidmiseks mitte vana kola ladustamiseks. Kui korteriomanik on oma korteri välja rentinud, siis on korteriomanik kohustatud korraldama oma korteriomandi kasutamise korra nii, et ta ei kahjustaks teiste majaelanike huve.

Selleks, et KÜ7 elanikud saaksid vastu võtta otsuse maja renoveerimiseks, peab korteriühistu juhatus kokku kutsuma korteriühistu liikmete üldkoosoleku. Üldkoosoleku päevakorras peab olema vähemalt majanduskava arutelu ja vajadusel ka kinnitamine. Üldkoosolek on pädev otsust vastu võtma, kui koosolekul osaleb üle poole elanikest, see on alatest kaheksast elanikust. Üldkoosoleku otsus võetakse vastu häälteenamusega, see tähendab et koosolekul osalejatest üle poolte peab otsuse poolt olema.

Seega iga korteriühistu liikme osalemine korteriühistu tegevuses on oluline. KÜ7 elanikud said lõpuks aru, et iga ööpäev ainult halvendab nende korterite seisukorda ning vähendab väärtust. Seega on mõistlik olla koostööks valmis ning allutada enda huvid enamuse huvidele. Koostöö parandab korteriühistu liikmete omavahelist suhtlemist ja kogukonna tunnet.