Kasutusloata kinnisvara ja kodulaen: millal pank ütleb jah?

Pilt on illustreeriv. Foto: Shutterstock

Kodulaenude väljastamisel arvestavad pangad väga paljude erinevate asjaoludega alates laenutaotleja finantskäitumisest kuni ostetava kinnisvara korrektse dokumentatsioonini. Ikka ja jälle tekib inimestel selle viimasega seoses küsimus, kas pank annab eluasemelaenu kinnisvara ostmiseks, millel puudub kasutusluba. Jah, annab, kuid see sõltub asjaoludest, selgitab Swedbanki laenude valdkonnajuht Anne Pärgma.

Hoone ehitamisel on dokumentatsiooni silmas pidades kaks olulist verstaposti – kõigepealt väljastatakse hoonele ehitusluba selleks, et seda saaks ehitama hakata. Hiljem, kui hoone on ehitatud vastavalt ehitusloale, väljastatakse sellele kasutusluba, mis on oluline dokument tõestamaks, et hoone on valmis, see on ehitatud vastavalt seadustele ja projektile ja seal on tagatud ohutus. Kasutusloa saamiseks peab hoone vastama kõigile nõuetele, mis on välja toodud ehitusloas ja ehitusprojektis.

Seega võib hoonel puududa kasutusluba või selle saamine venida väga erinevatel põhjustel. Seda ikka juhtub, et inimesed esitavad laenutaotluse kinnisvara ostmiseks, millel puudub kasutusluba. Enamasti on need seotud eramutega, kuid see teema puudutab ka kortermajasid, millel on näiteks probleemne juurdeehitis.

Kui meilt taotletakse laenu kinnisvarale, millel puudub kasutusluba, siis esmalt uurime põhjuste kohta, miks varal kasutusluba ei ole. Järgmisena huvitab meid, kas uuel omanikul on soov seda olukorda muuta ja kas sellele kinnisvarale üldse on võimalik kasutusluba taotleda. Kui on ja uuel omanikul on plaanis seda teha, siis üldjuhul ei teki laenu väljastamisel probleeme. Siinkohal on võimalik lisada kodulaenu lepingusse tingimus ja tähtaeg, mis ajaks hoone dokumentatsioon korda saab.

Kui aga kasutusluba ei ole nähtavas tulevikus võimalik taotleda, ei tähenda see, et inimene selle kinnisvara ostmiseks kodulaenu ei saa. Võtame näiteks olukorra, kus hoonel ei ole kasutusluba sellepärast, et see asub Tallinnas Kadriorus ja sellel on nõutud teatud tüüpi puitaknad, kuid nende asemel on kortermajal plastaknad. Ei ole ilmselt mõeldav, et ühte korterit osta sooviv klient saab kiiresti mõjutada seda, et tervel majal aknad ära vahetatakse. Sellisel juhul võib pank anda laenu ka siis, kui kasutusluba ei ole võimalik lähitulevikus hankida.

Hoopis teine olukord on aga siis, kui hoonel puudub kasutusluba, sest see ei vasta mingitele ohutusnõuetele. Oma töös näeme sageli olukordi, kus hoonele on tehtud juurdeehitus, näiteks välja arendatud pööning, kuid see ei vasta tuleohutusnõuetele. Sellises olukorras ei ole pangal ilmselt võimalik kodulaenu väljastada, kui just ei jõuta eelkirjeldatud lahenduseni, kus hoone nõuetele vastavusse viimine ja kasutusloa hankimine lisatakse tähtajaliselt laenulepingu tingimuseks.

Üks oluline aspekt, millega tuleks arvestada, on hoonete korrektse ja seaduspärase dokumentatsiooni olemasolu seos kindlustusega. Nimelt peab pangalaenu tagatiseks pakutav kinnisvara olema kindlustatud ja see on igati vajalik just eelkõige inimese enda kaitseks.

Kui hoonel puudub korrektne dokumentatsioon, võib kindlustus teatud juhtudel hüvitist vähendada või keelduda õnnetusega kaasnenud kulude kompenseerimisest. Näiteks seadustamata tehnosüsteemide ümberehitamine soojuspumba paigaldamise näol. Soojuspump on kütteseade ja selle paigaldamisel on tegemist ehitise tehnosüsteemide muutmisega ehk elamu ümberehitamisega. Ehitusseadustiku järgi on elamu ümberehitamiseks vajalik esitada kohalikule omavalitusele ehitusteatis ja -projekt. Kortermaja puhul on õhksoojuspumba paigaldamisel samuti vajalik ühistu nõusolek. Vastavalt ehitusseadustikule tuleb esitada kasutusteatis, kui ehitis on valmis ja soovitakse asuda kasutama ehitist või selle osa ning sellega seonduvalt on täidetud ehitise kasutamisele esitatavad nõuded. Kasutusloa taotlemisel vaatab hoone üle ka päästeamet, et teha kindlaks, kas see on elamiseks ohutu, ning juhib tähelepanu puudustele, kui neid on.

Kui seadustamata õhksoojuspumbast saab alguse tulekahju ning selgub, et põhjuseks on näiteks vigane ehitustöö, planeerimis- või projekteerimisviga või ebasobivate materjalide kasutamine, siis sõltuvalt kindlustustingimustest võib kindlustusselts välja maksta kogukahjust väiksema hüvitise või hüvitamisest sootuks keelduda. Kindlustustingimused on seltsiti erinevad, seetõttu tasub täpsema info saamiseks nõu pidada kindlustusspetsialistiga.

Laenutaotleja peab aga arvestama, et ohutusega seotud teemad on pangale väga olulised ja võib ette tulla olukordi, kui kasutusloa puudumise tõttu ei ole võimalik ka laenu väljastada. Igal kinnisvaral on oma lugu, millesse tuleb süübida.