/nginx/o/2024/10/18/16426805t1hbc77.png)
:format(webp)/nginx/o/2025/05/30/16878042t1ha1ae.jpg)
Praegusel turul kõlab väga tihti väide, et kõige paremini müüb nn õige hinnaga kinnisvara. Aga mis see õige hind siis on ja kui palju tegelikult tingida saab, kommenteerib ELUM Kinnisvara maakler Egon Juhanson.
«Igal kauplemisel peab olema selge põhjus ning päris kõige puhul pole seda mõtet üritada. Kui hind on pandud pädeva spetsialisti abiga paika, siis suure tõenäosusega läheb objekt ka kiirelt kaubaks ning kauplemine pole asjakohane,» räägib Juhanson. «Küll aga näeb ka suurt hulka pakkumisi, mis on olnud pikalt portaalides ja mille puhul on näha, et hinnaga kas katsetatakse või pole müüjal päris täpset teavet selle kohta, milline on tegelik turuhind. Siin on kauplemine paslik, aga teatud piirides.»
Näiteks, kui vaadata remonti vajavate korterite pakkumisi, siis pealtnäha võiks nende hindadest julgelt 10–20 protsenti õhku välja lasta. Pakkumis- ja tehinguhinnad on selgelt erinevad ning selliste korterite ostjaskond teab seda.
«Uusarenduste puhul on viimasel ajal tavaks saanud allahindlused kuni 5 protsendi ulatuses, aga siin sõltub kõik sellest, millise hinnaga on arendaja turule tulnud,» selgitab Juhanson. «Kui projekt on juba esialgses faasis ülehinnatud, siis peab selle võrra ka rohkem hinnas alla tulema. On ka olukordi, kus arendaja hinda ei muuda, aga selle eest tehakse ostjale lisaks ehitustöid (muudetakse planeeringut, paigaldatakse mööblit jms.) Muidugi pakutakse kauba peale ka kööke, parkimiskohti ja panipaiku.»
Rääkides eramutest, siis kõige rohkem saab hinda alla küsida keskmises seisus varade puhul. «Need on vanemad majad, kus on ebamõistlik küttesüsteem või planeering ning puudulik soojustus. Paraku näeb selliste majade ülehindamist üsna sageli,» nendib Juhanson. «Näiteks, kui keskmise eramu eest Tallinnas küsitakse 400 000 eurot, aga hoones on vaja teha remonti ning korrastada ka dokumentatsioon, siis võib ostja kuni 50 000 eurot alla kaubelda. See muidugi tuleb täpselt ära põhjendada.»
Kauplemisruumi võib olla ka kallima hinnaklassi eramutel, mille ostjaskond on väike. Näiteks ühemiljonilise pakkumishinna puhul on 100 000-eurone allahindlus üsnagi tavaline. «Päris uute eramutega on asi keerulisem. Kõik sõltub, mis hinnaga on krunt soetatud või kui suur oli ehituskulu. Kuna ehitushind on kõrge, siis sel juhul palju hinnaalandust ei tehta,» lisab Juhanson.
Maatükkide puhul peab jälgima liitumiste olemasolu ning ehitusõigust. Kui puuduvad liitumised, siis see on oluline koht ka hinnakauplemisel. Näiteks mõnes Tallinna asumis võib ainult veetrassiga liitumine maksta juba 30 000 eurot. Sama kehtib ka ehitusõiguse kohta, sest planeeringu puudumisel võib kogu protsess osutuda väga pikaks ning kulukaks.
Egon Juhansoni sõnul maksab Tallinna lähedal asuv maatükk kuni 100 000 eurot, millel on kõik liitumised olemas, seega see kauplemisruumi ei anna. Kuid juba kallimate kinnistute puhul tuleb tasuda ka vee- ja elektriliitumiste eest, seega võib alla kaubelda 5–15 protsenti.
Lisaks eelmistele näidetele tuleb kõigi objektide puhul silmas pidada, et kuna turg on olnud suures muutuses, siis enam pole ka hindamisaktid alati pädevad. Näiteks, kui müüki alustatakse aktil oleva summaga, siis huvi objekti vastu võib olla väga leige ning tegelikkuses tuleks hinda langetada.
«Tingimine on osa kinnisvara müümise protsessist, kuid pakkumised peavad olema ka põhjendatud ja jääma mõistlikuks. Ebareaalsetele pakkumistele müüjad ei vasta ja kogu protsess jääb katki, kuigi ostjal oli tegelikult päris huvi,» võtab Egon Juhanson teema kokku.