VÄLDI NEID VIGU ⟩ Kuidas saab korteriühistu renoveerimiseks laenu ja mida pank tegelikult vaatab?

Pilt on illustreeriv. Foto: Shutterstock

Korteriühistu eesmärk on hoone ühine korrashoid ja majandamine ning neid on Eestis kümneid tuhandeid. Suuremate tööde elluviimiseks sobib hästi korteriühistu laen, mis on mõeldud ühistu üldkasutatavate pindade korrastamiseks ja maja karbi remondiks, hoolduseks või renoveerimiseks.

LHV ärilaenuhaldur Kristi Liiv avab, kuidas käib korteriühistu laenu võtmine ja kuidas toetab see elutingimuste parandamist ning kinnisvara väärtuse kasvu.

Laenusaamiseks vajalikud eeldused

Laenu peale mõtlemiseks peab ühistu olema korrektselt registreeritud ja päriselt tegutsev, olemas peaks olema juhatus ja korrektne asjaajamine, sealhulgas raamatupidamine. Liivi sõnul ühistule, mis arveldab sularahas või peab arvet kaustikus, kahjuks laenu anda ei saa. Laenu saamiseks ei tohiks korteriühistus olla võlglasi rohkem kui kümnendik kogu ühistu liikmete arvust. «Võlglaste olemasolul on vaja, et oleks paigas ka nendega tegelemise kord ja keegi nendega regulaarselt tegeleks,» ütleb Liiv.

Kuigi üldjuhul saavad laenu kaheksa või enama korteriga ühistud, vaatab pank Liivi sõnul siiski iga laenusoovi üle. Korteriühistu laenu saavad taotleda ühistud üle terve Eesti.

Tööde ja laenukohustuste läbimõtlemine

Asjatundja sõnul oleks enne laenu taotlemist tarvis kindlasti mõelda läbi, millised tööd tuleks kortermajas ära teha ja teiseks, kui suurt laenumakset on ühistu liikmed nõus tasuma. Aruteludesse võiks panustada pigem rohkem, kuna Liivi sõnul jäävad ühistute laenuplaanid sageli toppama ühistusiseste vastuolude tõttu, näiteks võlglaste, tühjade korteritega seoses või on ühistu üldiselt protsessi vähe kaasatud.

Tööde planeerimisel tuleks mõelda hoonele tervikuna – piltlikult öeldes tuleks enne trepikoja putitamist korda teha lekkiv katus või torustik. Kui tähtsad küsimused on kokku lepitud, siis võib laenuplaaniga edasi minna.

«Panga vaates on ideaalne, kui laenu tagasimakseteks vajalikku makset võiks ühistu koguda juba mõned kuud enne panka pöördumist. Kui sellega muresid-võlgnevusi ei teki, siis on nii-öelda peaproov tehtud ja saab kergema südamega päriselt laenulepingu allkirjastada,» räägib Liiv.

Kuna ühistu puhul on tegemist juriidilise isikuga, siis pangaga peaks suhtlema just ühistu juhatus või juhatuse poolt ametlikult volitatud isik, näiteks haldusfirma esindaja või ka tehniline konsultant.

Liivi sõnul ei ole vaja pangaga suhtlust peljata, kuna ühistutes tegutseb palju inimesi, kes ei ole kunagi varem KÜ laenu taotlenud. «Ei ole hullu. Oleme hea meelega abiks igas etapis ja juhendame ühistu läbi laenu taotlemise protsessi,» lubab Liiv.

Tema sõnul on korteriühistu laenu eripäraks, et seda ei maksta välja ühistule endale, vaid väljamakseid tehakse tööde teostajatele arvete alusel. Seega on korrektne asjaajamine väga oluline.

Vajalikud dokumendid laenu taotlemisel

Kindlasti tuleks arvestada, et pangalaenu saamiseks tuleb tegeleda paberimajandusega ehk hankida ja esitada korrektseid dokumente. Samas ei ole see midagi enneolematult keerulist.

Erinevates asjaajamise etappides küsib pank mitmeid dokumente. Nii on laenu taotlemiseks tarvis pangale esitada eelmise aasta majandusaasta aruanne ja jooksva aasta aruanne; samuti viimase kuue kuu konto väljavõte; KÜ liikmete tasumise aruanne (võlglaste infoga); arved teenusepakkujatelt; energiaaudit või ehitusekspertiis; hinnapakkumised plaanitavate tööde kohta.

Pärast positiivset laenuotsust lepingu sõlmimiseks on tarvilik esitada korteriühistu üldkoosoleku protokoll näidisvormil, osalenute nimekiri ja kinnistusregistri väljavõte. Plaanitud töödega seoses tuleks esitada ehitusteatis või ehitusluba (kui nõutud), tööde eelarve (k.a laenumakset kattev remondifond) ja ajakava.

Pärast lepingu sõlmimist läheb laenu väljamaksmiseks veel tarvis ehitusjärelevalve lepingut, allkirjastatud ehituslepingut ja korrektsete allkirjadega üleandmise-vastuvõtmise akte teostatud tööde kohta. Laen makstakse välja aktidele vastavate arvete alusel otse tööde teostajatele. Ettemaksed pole lubatud.

Levinumad vead, mida vältida

Ärilaenuhalduri sõnul on üheks veaks, mida korteriühistud sageli teevad, et töid alustatakse enne, kui laenuleping on allkirjastatud. «Sellisel juhul säilib risk, et mingil põhjusel jääb laen siiski saamata või selguvad asjaolud, mille tõttu muutuvad rahastamise tingimused,» selgitab Liiv võimalikke riske.

«Juhtub ka, et korteriühistud planeerivad toiminguteks kuluvaid aegu valesti. Üks viga on, et soodsamalt läbiajamiseks jäetakse mõni vajalik nüanss korrektse tähelepanuta, kasutatakse ebakvaliteetsemaid lahendusi, ei kaasata olulist eksperti või valitakse odavam, kuid ebausaldusväärne tööde teostaja,» loetleb Liiv. Tema sõnul on korteriühistute puhul väga oluline uurida valitud partnerite tausta, kuna seda pank ühistu eest ei tee.

Liivi sõnul on järjest rohkem ühistuid, kes võtavad ehituse protsessi juhtima tehnilise konsultandi või haldusettevõtte, kellel on juba eelnev kogemus nii pangaga kui ehitajatega suhtlemisel. Ühistu esindaja peab tema sõnul olema nõudlik ja on oluline pidevalt ehitustegevusel pilk peal hoida. Vajadusel tuleb julgelt nõuda tööde teostajalt kvaliteedi parandamist.

Korteriühistutega iga päev tegeleva halduri sõnul puutuvad pangad enamasti kokku hea asjaajamise ja ettevalmistusega korteriühistutega, kuna panka pöörduvad tavaliselt juba laenu suhtes positiivselt meelestatud kliendid. «Kui juba on tekkinud mõte ühistule laenu võtta, siis leitakse ka omale toetavat infot. Meie anname samuti ühistutele erinevates etappides nõu ja jagame kogemust,» ütleb Liiv.