Kuidas uusarenduste rägastikus normaalse koduni jõuda?

Foto: Shutterstock

Kuigi uusarendusi kerkib Eestis nagu seeni pärast vihma, on koduotsijal siiski sageli väga raske leida sobivat elamispinda. Tihtilugu on korterid kummaliselt planeeritud ja justkui täiesti läbimõtlemata.

26-aastane Reeli otsib juba poolteist aastat seda õiget kodu. Kuigi ta elab Tallinnas, kus valik peaks olema üsna lai, ei ole noorel naisel õnnestunud seda õiget leida. «Me oleme praegu elukaaslasega kahekesi, aga tahame osta kodu, kust me ideaalis ei koli enne, kui plaanitud kaks-kolm last on suureks kasvatatud,» räägib noor naine. Sellist on aga uskumatult raske leida, sest sageli on ka kodud, mis väljareklaamitud kui perekorterid, kohutavalt ebamugava planeeringuga või uskumatult tillukesed.

«Me ei soovi osta perekorterina väljareklaamitud kodu, kus on küll väga palju ruutmeetreid, aga vaid kaks magamistuba. Enamiku korterist moodustab köök-elutuba, mis on tõesti avar, aga tube on kokkuvõttes liiga vähe, et seda perekorteriks nimetada saaks,» toob naine ühe näite paljudest.

Ta ei mõista, mis sellise arendaja mõtteis on. «Kas arvatakse, et ostja ei pane tähele, et sellises kodus pole piisavalt tube? Et koplisarnane elutuba pimestab, nii et puudused jäävad märkamata?» küsib ta.

Alati ei leidugi kõigile sobivat

Arhitekt11 partner ja volitatud arhitekt Illimar Truverk ütleb, et kellelegi kodu kavandades tuleks eelkõige mõistagi silmas pidada funktsionaalsust: ilmakaari järgiv ruumiplaneering, arvestamine pere suuruse, huvide ja eri vanusegruppidega. «See tähendab, et reeglina võiks köök asuda hommikupäikesepoolses korteriosas ja õueterrass või rõdu õhtupäikese käes. Sellest omakorda tulenevad erinevate tubade ja tegevuste omavahelised seosed, nende arv ja paiknemine ning vastavalt kasutajate vajadustele ka nende suurused. On soovitatav, et kodus, korteris, ei oleks toad läbikäidavad,» sõnab ta.

Kindlasti tuleks elamut planeerides läbi mõelda ka panipaigad ja kodu head toimimist soodustavad abiruumid. «Nii võiks olla eraldi majapidamisruum. Majades on see levinum, kuid ka korteris on see vägagi tervitatav. Pesumasin ja kuivati ei pea ilmtingimata asuma vannitoas, vaid võiks paikneda samuti eraldi ruumis,» räägib arhitekt.

Ta soovitab kõigil, kes uut kodu otsivad, kas või korra konsulteerida sisearhitektiga, kes aitaks lähtuvalt konkreetse pere vajadustest paika panna, millist kodu peaks vaatama ja millised on mõistlikum kohe välistada.

Truverk räägib, et näeb uusarenduste puhul teinekord olukordi, kus arhitekt on üritanud oma teosesse panna kõik ideed korraga, mis ehk varasematest projektidest välja on jäänud. «Sellega kogu tervik ja arhitektuuri puhtus vaid kannatab. Parimad majad on ikkagi keskkonda sobituvad, läbimõeldud plaanide, kindla arhitektuurse idee ja puhta stilistikaga. See on töö, mis vajab pisut rohkem aega, et lasta mõtetel settida. Nii nagu hea vein tahab laagerduda, vajab ka hea arhitektuuri loomine aega. Kui aga arendaja seab projektile lühikesed tähtajad, siis võib ka tulemus kannatada. Tuntumad ja kogenumad arendajad oskavad aga õnneks sellega arvestada,» ütleb ta.

Truverk selgitab, et see olukord, kus korraga oleks olemas lai valik kortereid nii peredele kui ka väljaüürimiseks, ei saagi kunagi võimalikuks, sest selle, milliseid kortereid parajasti enim ehitatakse, paneb paika turu hetkeolukord. «Ühel hetkel on nõudluses kahetoalised korterid, mis sobivad hästi kasvavale üüriturule ja millele annavad pangad soodsama hinna tõttu lihtsamini laenu. Teisel hetkel luuakse lausa mikrokortereid. Kuna vajadused muutuvad ajas, siis ei saagi olla ideaalset olukorda, kus kõigile on sobiv pind olemas,» räägib ta.

Oluline on eeltöö

Neile, kes oma kodu otsima asuvad, soovitab Truverk eeltööd. «Kõigepealt tuleks läbi mõelda, mis on ootused uuele kodule ja millised rahalised võimalused,» räägib ta. Edasi hakkavad rolli mängima detailid.

«Korteriga tutvuma minnes tuleks hinnata päikese liikumist, mille järgi me kõik oma elu seame, planeerime, seega uusarenduses kodu valides tuleks kindlasti kaaluda ilmakaarte orientatsiooni. See määrab ka tubade paigutuse. Kui seda esmapilgul arvesse ei võeta, võib alles hiljem selguda, et tubade paigutus ei vastagi soovidele.

Teiseks on oluline piirkonna ja konkreetse kodu, korteri turvalisus ja privaatsus. Arvesse tuleks võtta, kui kõrgel asub maja esimene korrus, millised on aknad, uksed, milline aed ümbritseb elamut. Samuti tasub hinnata, milline vaade avaneb aknast ning milline on piirkonna lähikümnendi areng.

Kolmandaks on tähtis tutvuda tulevase kodu dokumentatsiooniga – uurida, kas vajalikud dokumendid on olemas. See aitab ka paremini hinnata võimalikke ekspluatatsioonikulusid. Hea maja või kodu algab ikkagi korralikust, läbimõeldud projektist. See on meie büroos prioriteet ja pöörame sellele palju tähelepanu,» loetleb arhitekt.

Kindlasti mängib olulist rolli ka maja välisilme: kuigi esimese hooga võib tunduda, et väline polegi tähtis, on pikemas perspektiivis siiski oluline ka see, et kodu oleks ilus nii seest kui ka väljast.

«Õnneks kohtab aina vähem sektoris kiirelt-ehitusluba-kätte-karp-püsti suhtumist. Täna on levinud, et kogenud arendajad panustavad aina enam arhitektuuri ja usaldavad oma arhitekte rohkem panustama ka arhitektuursetele väärtustele ja looma silmapaistvaid elumaju. See annab võimaluse luua huvitavaimad arhitektuurilisi lahendusi. Üks näide mu enda kogemusest on Kadrioru piiril asuv Kiikri Residentsid, mida luues pidime jälgima ümbruskaudset miljööd ja sobivust Kadrioru pargi veerel. Soovisime luua märgilist hoonet. Tihtipeale välisilmes mängulisust väga ei ole, aga selles projektis me allahindlust ei teinud. See on elegantne ja pisikese vimkaga, fassaadis on kasutatud looduslikke materjale, kivi ja klaasi. Hoonel peab minu arvates olema väike seksikus juures,» ütleb Truverk ja lisab, et tegelikult on see aga arhitekti ja arendaja pieteedi küsimus, kuidas ja miks üldse kodusid luuakse. «Minu jaoks peaks iga maja ja majadevaheline ruum pakkuma elamuse, mitte tekitama vastandlikke tundeid. Selleks ei pea olema ruumispetsialist, et seda mõista. Oleme ju kõik inimestena meid ümbritseva keskkonna tarbijad, seega peame jätma jälje, mille üle ise oleme uhked ja mille üle tunnevad uhkust tulevased põlved,» räägib ta.

Uusarenduse kavandamisel on oluline läbimõeldud tervik. Foto: Shutterstock

Uus kodu ei tähenda kindla peale kvaliteeti

Kuna arendustegevus on tänaseks päevaks vaat et sama hoogne kui viimase buumi ajal, hakkavad koduotsijad eelnevatest kogemustest hellaks tehtuna muretsema, kas ehk ei tule ka seekord, nagu kümme aastat tagasi, tunda muret buumiga kaasneva ehituspraagi pärast. Metro Capitali juhatuse liige Rain Pärn kinnitab, et seekord pole asi kindlasti nii hull.

«Nii uusarenduste kvaliteet kui ka koduostjate ootused ja teadlikkus on viimastel aastatel kindlasti kasvanud,» ütleb ta.

Samas päris muretuna end siiski tunda ei maksa: silmas peaks pidama seda, et kõrge hind ei pruugi alati tähendada ka head kvaliteeti. «Säravat pakendit luua ja ilupiltidega emotsiooni tekitavat lugu rääkida on oluliselt lihtsam kui rajada kodusid, mille kvaliteet püsib üle aastate,« sõnab Pärn.

Ta tõdeb, et  ehituskvaliteet elamuehituses jääb arenduste lõikes ilmselt siiski kõikuvaks – buumi ajal paistab see rohkem silma, kuna objekte ja ehitustegevust on rohkem. 

Ehitusvaldkonnaga mitte kursis oleval inimesel on sisuliselt võimatu veenduda tööde kvaliteedis seda lihtsalt palja silmaga hinnates. «Ideaaljuhul peaks koduostja palkama inseneribüroo, kes vaatab korra-kaks ehituse faasis korteri põhjalikult üle ja korra veel ka erinevate spetsialistidega koos enne korteri vastuvõtmist. Selline teenus võib maksta vahemikus 600-1200 eurot, aga see investeering on pikas perspektiivis väärtuslik,» räägib Pärn.

See annab koduotsijale võimaluse suuremad vead välistada ja selgelt aru saada, mis seisukorras kodu ostetakse.  «Toon näite, et ka minu enda korteri vaatasid enne ülevaatust üle neli erineva valdkonna spetsialisti, üldehitus, torutööd, elektritööd, viimistlus, lisaks peatöövõtja meeskond. Kui aga sellist võimalust ei ole, tuleks kindlasti uurida arendaja tausta: mida on ettevõtte kohta räägitud meedias, foorumites või milline on teiste kasutajate kogemus. Samuti tasuks julgesti küsida arendajalt kasutusmugavuste, ruumiplaneeringute, ehitus- ja viimistluskvaliteedi ja muu kohta. Võiks ka uurida, kui tulevikkuvaatav arendaja on ning milliseid innovaatilisi lahendusi ta oma arendustesse loob,» soovitab Pärn.

Viis tähtsat komponenti

Pärn räägib, et kogu ehitus- ja arendussektorile oleks kasu sellest, kui arutletaks rohkem ehituse kvaliteedi olemuse üle.

«Alustuseks võiks proovida defineerida, mida kinnisvarasektoris kvaliteet tähendab ning kuidas selle erinevad dimensioonid elukondliku kinnisvara puhul avalduvad. Meie jaoks Metro Capitalis koosneb kvaliteet vähemalt viiest erinevast komponendist, mis professionaalse ja läbimõeldud arendustegevuse juures moodustavad ühtse terviku,» sõnab ta.

• Kvaliteet esteetika dimensioonis väljendub pilkupüüdvas välisarhitektuuris, üldalade (koridorid, fuajee) sisekujunduses, nii korteri kui ka üldalade pinnakatete materjalivalikutes ja nende paigalduskvaliteedis, siseviimistlustööde kvaliteedis jne. Need on silmaga nähtavad elemendid, mis on üks väga oluline, kuid samas väga pinnapealne osa kvaliteedist.
• Aina olulisem on kvaliteet kui kasutusmugavus, mis väljendub näiteks päikesevalguse hulgas, ligipääsuteede paiknemises kinnistul, vaadetes iga toa akendest, hoone logistikas, kasutuskogemust mugandavates detailides jne. Kui kujutame ette üht uusarendust, siis kasutajakogemuses hakkavad rolli mängima näiteks järgmised nüansid:
  -kas kolimisautoga saab sõita trepikoja ukse ette;
  -kas hoone aknad on avatavad selliselt, et klaaspindu saab toast pesta;
  -kui kiirelt avaneb garaažiuks ehk mitu tundi aastas oma elust veedad garaažiukse taga oodates;
  -kas garaažiuksel on numbrituvastus või pead auto sahtlitest otsima pulti,
  -kus asub prügiruum;
  -kas laste mänguväljak on akendest nähtav;
  -kas välisust saab avada nutitelefonist kodust eemal olles;
  -kas on olemas koht korteriühistu jaoks oluliste hoonet puudutavate dokumentide säilitamiseks.
• Kvaliteet kui efektiivsus on ruumiplaneeringute läbimõeldus, mis väljendub liikumisloogikates, ruumikasutuse efektiivsuses jms. Näiteks, kas majapidamisruumis on pesumasin, kuivati ja ventilatsiooniseade kõik üksteise kohal, hõivates sellega ca 0,5 m2 ostetud korteri pinda, või on need paigutatud kõrvuti hõlmates ca 1,5 m2 pinda, mis maksab Tallinnas keskmiselt vähemalt 2000 eurot/m2.
• Kvaliteet kui tehniliste lahenduste korrektsus on tehnoloogiate valik ja korrektne paigaldus, samuti ehitustegevuse dokumenteerimine ning hoolduseks vajaliku eeltöö tegemine. See väljendub lisaks hoone kandevõimele ka hoone pikaealisuses, hooldus-  ja remondikuludes, samuti kasutuskogemuses: kas kõrvalkorterist kostab heli sinu koju; kas ülemise korruse naabri sammud kostavad läbi; kas ventilatsiooniseade tekitab korteris müra, häirides ööund jne. Loetelu on pikk.
• Väga oluline on ka, millise põhjalikkusega on koostatud hoone hooldusraamat ning kas korteriühistu saab selle alusel mõistliku vaevaga sõlmida lepingud hoone haldamiseks ilma paarisadat pappkastidesse ladustatud kausta läbi töötamata (mida keegi kunagi ju tegema ei hakka).
• Kvaliteet kui pikaealisus ja investeeringu tasuvus on kombinatsioon eelmistest komponentidest, millele tuleb liita hoone asukohavalik ja ümbruskonna areng. Kodu ei alga ega lõpe korteriuksega – sama oluline on ka ümbruskaudne infrastruktuur, poodide ning koolide-lasteaedade lähedus, sportimisvõimalused jms. Need aitavad kaasa sellele, et kodu väärtus püsiks üle aastate.

«Kokkuvõtvalt tahaks koduostjate tähelepanu juhtida, et kodu on investeering, mis on paljudel juhtudel tehtud mitmekümneks aastaks. Tihti moodustab kodu ka suurema osa leibkonna varadest, mistõttu tuleks võimalikult hoolsalt kontrollida, mida soetatakse. Kõiki kvaliteediaspekte ei peagi iga koduostja ise suutma hinnata, seetõttu tuleks usaldada oma ala spetsialiste. Kvaliteedi kõikide dimensioonide katmine ja kontroll on tiimitöö, millega saavad täna Eestis väga heal tasemel hakkama üksikud arendajad,» räägib Pärn.

Ta ütleb, et elamuarendus ei ole nagu autotööstus, kus võib vaikimisi eeldada, et tehniliselt on kõik korrektselt teostatud ja enamasti esimese viie aasta jooksul midagi peale hoolduse tegema ei pea. «Minu 15-aastane kogemus ehitus- ja arendusturul näitab, et põhjalik analüüs enne ostu on oluline ja nii väiksemad kui ka suuremad puudused võivad hilisemat elu ning kodu väärtust tunduvalt mõjutada. Ideaalset hoonet ei ole, aga ideaalile saab väga lähedale, kui on olemas kogemus, tahe ja eesmärk selleni jõuda ning ka kontrollimehhanismid põhjalikult läbi mõeldud,» räägib ta.

Probleemid, mida koduotsija märgata ei oska

Rain Pärn toob välja kolm punkti, millele keskmine koduotsija endale elamispinda valides reeglina tähelepanu pöörata ei oska.

Korteritevaheline heli- ja sammumüra ehk naaberkorterist kostuvad helid on seadusega/määrusega reguleeritud, aga vähesed arendajad mõõdavad need ka reaalselt enne korterite üleandmist üle. See on kortermaja puhul üks olulisemaid kasutusmugavuse määrajaid, mida inimesed ka alati eeldavad uut korterit ostes. Näiteks naabri koera haukumine ei tohiks korralikult ehitatud kortermajas ühest korterist teise kostuda. Kui kostub, siis on juba alust eeldada, et helipidavus ei vasta nõuetele ja on igati õigus nõuda arendajalt mõõdistusprotokolli. See peab olema akrediteeritud asutuse poolt tehtud, vastasel korral on suure tõenäosusega valesti mõõdistatud.

Teine probleem on ventilatsiooni- ja jahutusseadmete tekitatud müra korteris. Ka see on määrusega täpselt reguleeritud ja tuleb üle mõõta, aga kui korteri ostmisel küsida tehnosüsteemide müra protokolli igas korteris, siis võib paljudel juhtudel vastuseks, et: «meil on projekteerija projektis sellega arvestanud ja probleeme ei saa olla». Tegelikkus on midagi muud: ka seadme dokumentides toodud müratasemed on madalamad reaalsusest. Lisaks eeltoodule on määruses toodud müratase nii kõrge, et päriselus häirib ikka. Samas, kui arendaja tahab ja oskab õigesti ehitada, saab paarisajaeurose investeeringuga lahendada ventilatsiooni niimoodi, et müra pole üldse kuulda. 

Kolmanda probleemina võib esineda arvestisüsteemide ebakõla, mis tähendab, et kommunaalkulud ei jagune eluhoones õigesti. See tuleneb sellest, et arvestite näitude loogikat ei kontrollita alati üle.

Esmakordselt avaldatud 21.09.2019