EKSPERT SELGITAB ⟩ Kas hüpoteegi seadmisega saab pank kodu omanikuks?

Pilt on illustreeriv. Foto: Shutterstock

Kodu ostmisel pangalaenuga tekib sageli küsimus, kas kinnisvarale seatud hüpoteek tähendab, et pank saab sinu kodu omanikuks. Coop Panga kodulaenude äriliini juht Karin Ossipova selgitab, mida tähendab hüpoteegi seadmine koduostjale ning kellele selline kinnisvara ikkagi kuulub.

Kinnisvara ostmiseks laenu võttes seatakse notari juures panga kasuks hüpoteek ehk ostetavast kodust saab laenu tagatis. «Hüpoteek ei tee pangast kinnisvara omanikku, vaid see on lihtsalt tagatis laenu andjale,» rõhutab Coop Panga kodulaenude äriliini juht Karin Ossipova.

Seega on kõik kinnisvara omandiõigused koduostjal. Küll aga annab hüpoteek Ossipova sõnul pangale õiguse algatada vara müük olukorras, kus klient ei suuda oma kohustusi täita ka pärast panga poolt pakutud maksegraafiku leevendusi. Enamikul juhtudel selleks vajadust pole ning hüpoteegi olemasolu koduomaniku igapäevaelu ei mõjuta.

Hüpoteek seatakse notari juures. Selleks sõlmitakse vara omaniku ja panga ehk hüpoteegipidaja vahel kokkulepe, kus kirjeldatakse, millist laenu hüpoteek tagab. Selle lepingu alusel tehakse hüpoteegi kanne kinnistusraamatusse. Pangalaenu abil kinnisvara ostes seatakse hüpoteek reeglina ostutehinguga samas lepingus.

Panga hüpoteek peab olema esimene

Ühele kinnisvarale võib olla seatud mitu hüpoteeki. Eestis kehtib nõue, et kodulaenu tagav hüpoteek peab olema seatud esimesele järjekohale. See tähendab, et vara müümisel makstakse kõigepealt tagasi pangalaen ja seejärel kaetakse teised võimalikud kohustused.

Pangad eelistavad, et kinnistul ei oleks muid koormatisi, mis paiknevad nende hüpoteegist eespool. «Üks levinud koormatis on isiklik kasutusõigus, näiteks vanaema oma. Hüpoteegi seadmise käigus on võimalik vanaema nõusolekul panga hüpoteek seada ettepoole isiklikust kasutusõigusest. Selleks peab notarit väisama ka vanaema,» räägib ta.

Samas ei ole pankadel probleeme servituutidega, mille on kokkuleppel vara omanikuga seadnud energia- või telekommunikatsiooniettevõte, et näiteks nende post või mast saaks paikneda kinnistul.

Mida hüpoteek täpsemalt tagab?

Hea tava järgi lepitakse eraisikust laenusaajaga kokku, et hüpoteek tagab vaid konkreetset laenulepingut. Samas võib laenusaaja soovida sõlmida sellise kokkuleppe, kus hüpoteek tagaks ka tema tulevikus võetavaid laene. «Praeguses laenupraktikas on see siiski harv ja peab olema vara omaniku poolt väga läbi mõeldud otsus ning teadlik soov,» rõhutab Ossipova.

Kui peaks tekkima olukord, kus laenu tagasimaksmine osutub raskeks, püüab pank lahendusi leida esmalt koos kliendiga, näiteks pakkuda maksepuhkust või muuta maksegraafikut. «Kinnisvara realiseerimine on alati viimane meede, mida pank rakendab üksnes juhul, kui kõik muud lahendused on ammendunud,» rõhutab Ossipova.

Kinnisvara müük algatatakse sundtäitmise protsessiga kohtutäituri vahendusel, kes korraldab vara müügi enampakkumisel. Müügituluga kaetakse kõigepealt panga nõuded ja muud müügiga seotud kulud. Ülejäänud summa, mis jääb alles pärast kõigi kohustuste katmist, kantakse kodulaenu võtjale. Näiteks kui kodu müüakse 135 000 euro eest ja laenujääk, intressid ja müügiga seotud kulud on kokku 100 000 eurot, jääb 35 000 eurot kodulaenu võtjale uue kodu sissemaksuks või muude vajaduste katteks.

Kinnisvara omanik otsustab ise

Isegi kui kinnisvarale on seatud hüpoteek, on omanikul õigus oma kodu kasutada, hallata ja müüa. Küll aga eeldab pank hüpoteegipidajana, et koduomanik kasutab kinnisvara heaperemehelikult ja ei tee midagi, mis märgatavalt vähendaks selle kui tagatisvara väärtust.

Müügisoovi korral tuleb panka teavitada ning saada nõusolek kinnisvara hüpoteegist vabastamiseks või hüpoteegi loovutamiseks teisele pangale. «Eeldusel, et varaga tagatud laen saab tasutud, ei ole panga kinnituse saamisega mingeid probleeme,» sõnab Ossipova. Kui vara müügist saadavast summast soovitakse tagastada vaid osa laenust, peab pank veenduma, et laenujäägi tagatiseks oleks mingi muu kinnisvara.

Hüpoteek ise ei kustu

Enamasti seab pank hüpoteegi summa laenujäägist umbes 30% suuremana, et vajadusel katta näiteks intressivõlgnevusi, täitemenetluse kulusid jms. «Selliste kulude arvestamine peab olema põhjendatud ja dokumentaalselt tõendatud. Kui laenu maksmine on toimunud viivitusteta graafiku järgi, siis tuleb tagasi maksta laenujääk, laenu tagastamise hetkeks arvestatud, kuid veel pangale tasumata intress, ning laenu ennetähtaegse tagastamise tasu, mitte hüpoteegisumma,» lisab ta.

Samuti on oluline teada, et hüpoteek ei kustu automaatselt pärast laenu tasumist. Selleks peavad pank ja laenusaaja tegema avalduse kinnistusregistrile. Kuna uue hüpoteegi seadmine on kallim kui olemasoleva muutmine või loovutamine, siis võib laenu lõppedes jätta kinnisvarale hüpoteegi alles. Nii saab kulusid kokku hoida aastaid hiljem näiteks remondiks laenu võttes või vara müües. Kui tulevane ostja kasutab ka laenu abi, siis loovutatakse hüpoteek tema pangale.

Ossipova toob välja, et kuigi hüpoteek võib esmapilgul tunduda keeruline, on see tegelikult selgelt seadustega paika pandud kokkulepe, mis tagab laenuandjale turvatunde ning võimaldab koduostjal soodsatel tingimustel soetada oma unistuste kodu.

«Hüpoteek ei takista elamist ega kodu kasutamist, vaid aitab kodu omandada pangalaenuga. See on meie laenusüsteemi loomulik osa ja töötab hästi nii panga kui ka kliendi huvides,» kinnitab Ossipova.